Dlaczego potrzebujesz prawnika przy zakupie nieruchomości? – wyjaśnienie conveyancingu

Proces kupna nieruchomości w UK jest bardzo złożony i obejmuje kilka czynności, których nie byłbyś w stanie wykonać samodzielnie. Kiedy w grę wchodzi sprawdzanie dokumentów własności (Title Deeds) i sporządzanie umów, zdecydowanie lepiej jest oddać te zadania profesjonaliście — dzięki temu ryzyko popełnienia błędu będzie minimalne, a ty będziesz w spokoju mógł podejmować kolejne kroki do zakupu nowego domu. W tym artykule wytłumaczymy jaką rolę w całej procedurze pełni prawnik i czym dokładnie jest Conveyancing.

Conveyancing

Conveyancingiem określa się cały proces przenoszenia nieruchomości z jednej osoby na drugą. Obejmuje on wszystkie formalności, kontrole, negocjacje prawne oraz przygotowanie dokumentacji. Przy zakupie nieruchomości conveyancing odgrywa bardzo ważną rolę, bo nie tylko obsługuje prawne aspekty transakcji, ale również wykrywa potencjalne zagrożenia w aktach prawnych nieruchomości lub za pomocą właściwie sporządzonej umowy, chroni Cię przed ukrytymi opłatami lub zobowiązaniami. Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, każdy bank będzie wymagał skorzystania z usług prawnika przy wykonywaniu tych zadań.

Kim jest Conveyancer?

Istnieją dwa określenia na prawnika zajmującego się conveyancingiem, które nieco się od siebie różnią, choć w praktyce często jest to ta sama osoba:

• Solicitor – jest to ogólne określenie na prawnika w UK posiadającego pełne wykształcenie prawnicze;
• Conveyancer – specjalista w zakresie nieruchomości posiadający licencję CLC, zajmujący się tylko i wyłącznie usługami związanymi z Conveyancingiem.

Główna różnica polega na posiadanych uprawnieniach — solicitor może podejmować wiele innych zadań, do których conveyancer nie jest uprawniony. W kontekście zakupu nieruchomości w większości przypadków nie ma potrzeby, aby zakres obowiązków prawnika wykraczał poza podstawowe czynności wykonywane podczas conveyancingu. Z usług solicitora korzysta się więc tylko w skomplikowanych sytuacjach, na przykład przy sporach dotyczących własności lub przy korzystaniu z trustu.

Kluczowe elementy conveyancingu

Pierwszą czynnością, którą wykonuje prawnik, jest sprawdzenie wszystkich ważnych dokumentów w celu wykluczenia możliwości występowania błędów lub zagrożeń dla kupującego. Sprawdzane są więc akty własności nieruchomości — conveyancer upewnia się, że:

• Sprzedający faktycznie jest pełnoprawnym właścicielem nieruchomości – może się zdarzyć, że sprzedający nieuczciwie podaje się za jedynego właściciela nieruchomości i próbuje po kryjomu sprzedać ją w całości lub okazać się, że nieruchomość jest w trakcie sporu sądowego. Sprawdzenie aktów własności pozwala wykryć takie przypadki;
• Nie ma dodatkowych ograniczeń w tytule – w aktach własności mogą być zapisane ograniczenia i zobowiązania (Covenants), które np. zakazują robienia zmian w elewacji lub nakazują regularne wpłacanie środków na rzecz wspólnoty oraz służebności (Easements), przykładowo pozwalające sąsiadowi na przejeżdżanie przez działkę bez pytania;
• Nie istnieją ukryte obciążenia hipoteczne – akty własności ujawniają każde zadłużenie, które zabezpieczone jest hipoteką nieruchomości;
• Nieruchomość ma legalny dostęp do drogi – chociaż zdarza się to bardzo rzadko, niektóre nieruchomości nie mają dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia ich normalne użytkowanie.

Oprócz aktów własności, prawnik przeprowadza tzw. local searches, czyli analizę dokumentów uzyskanych od lokalnego councilu, dotyczących lokalnych uwarunkowań prawnych i fizycznych, które mogą wpłynąć na wartość lub użytkowanie nieruchomości. Są to między innymi plany zagospodarowania przestrzennego, raporty środowiskowe dotyczące ryzyka zalań lub pożarów, dokumentacja zasobów infrastruktury (dostęp do kanalizacji, sieci energetycznych i wodociągów) oraz informacje dotyczące ograniczeń prawnych (np. stref ochronnych, ograniczeń budowlanych lub ochrony zabytków).

Innymi dokumentami, które zostaną poddane analizie są te dostarczone przez sprzedającego. Dotyczą one już stricte samej nieruchomości i dzielą się na 3 najważniejsze grupy:

• Property Information Forms, czyli formularze wypełniane przez sprzedającego nieruchomość, dotyczące między innymi wykonanych prac budowlanych, historycznych szkód, instalacji i sporów sąsiedzkich;
• Fixtures and Fitting list, czyli szczegółowa lista wszystkich rzeczy, które zostają w nieruchomości po sprzedaży (np. sprzęt AGD, meble, oświetlenie);
• Wszystkie certyfikaty techniczne, np. Gas Safety, Electrical installation lub gwarancje na poszczególne elementy domu.

Ostatnim dokumentem jaki prawnik sprawdza, jest umowa kupna dostarczana przez sprzedającego. Może on zaproponować poprawki lub przeprowadzić negocjację w twoim imieniu.

Po szczegółowej analizie wszystkich tych dokumentów, conveyancer czeka na completion date, czyli moment finalizacji transakcji. Wtedy ostatecznie zmienia on tytuł własności w Land Registry, opłaca Stamp Duty Land Tax i wysyła Ci wszystkie ważne dokumenty. Jeśli korzystasz z konta Lifetime ISA do gromadzenia środków na wkład własny, prawnik kontaktuje się z jego dostawcą w celu wypłaty środków, a później wraz z pieniędzmi z kredytu, przekazuje je sprzedającemu. W tym momencie jego zadanie dobiega końca (w większości przypadków), a ty stajesz się właścicielem nieruchomości.

Conveyancing przy nowo wybudowanej nieruchomości

W przypadku budowy nowego domu, prawnik ma kilka dodatkowych zadań. Oprócz rozszerzenia warunków umowy o klauzule dotyczące budowy i harmonogramów, odpowiada on za rozporządzenie twoimi środkami w taki sposób, aby każdy element budowy był opłacany w terminie (płatności w przypadku budowy nowej nieruchomości są podzielone na etapy). Zwalnia Cię to z obowiązku pilnowania zgodności z harmonogramem samodzielnie. Sprawdza on również zgodność budowy z obowiązującymi regulacjami.

Jeśli budowa się opóźni, jako klient jesteś narażony na dodatkowe wydatki, ponieważ transze etapowe zawsze opłacane są z góry, a środki zablokowane na dłużej generują większe koszty kredytu.

Ile trwa Conveyancing i jaki jest jego koszt?

Cały proces conveyancingu ciągnie się przez większość łącznego okresu zakupu nieruchomości. Zwykle trwa od 8 do 12 tygodni, ale w przypadku bardziej skomplikowanych transakcji, okres ten może się wydłużyć. Kwota, jaką trzeba zapłacić za usługi prawnika to zazwyczaj przedział od £1,000 do £1,400 w zależności od kilku czynników, takich jak cena nieruchomości, liczba kupujących (w przypadku joint mortgage) lub lokalizacja. Cena może się znacząco zwiększyć jeśli conveyancing wymaga większego zakresu obsługi w skomplikowanych przypadkach.

Jakie są zagrożenia związane z conveyancingiem?

Oczywiście prawnik, jak każdy inny człowiek może popełnić błędy. Osoby zajmujące się conveyancingiem profesjonalnie mają bardzo duże doświadczenie, a z uwagi na to że proces jest dość powtarzalny, szansa na pomyłkę jest bardzo mała. W praktyce więc takie sytuacje zdarzają się bardzo rzadko. Jeśli jednak przytrafiłoby Ci się, że twój prawnik popełnił błąd, masz pełne prawo domagać się odszkodowania. Zawody prawników są ściśle regulowane:

• W przypadku solicitora przez Solicitors Regulation Authority (SRA);
• W przypadku conveyancera przez Council for Licensed Conveyancers (CLC).

Instytucje te wyznaczają standardy zawodowe oraz chronią klientów prawników. Wymagają również od nich posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej (PLI), z którego wypłacane są ewentualne odszkodowania. Jeśli okazałoby się, że twój prawnik popełnił błąd, za który Ty musisz zapłacić lub utrudnia Ci użytkowanie nieruchomości, możesz wnieść skargę do jego pracodawcy lub bezpośrednio do instytucji nadzorującej.

Podsumowanie

Conveyancing to proces składający się z dwóch etapów — sprawdzenia zgodności dokumentów oraz przenoszenia własności. Pierwszy etap zapewnia gwarancję, że transakcja jest zgodna z prawem i nie generuje niespodziewanych kosztów lub innych problemów, a drugi czyni Cię pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Conveyancingiem zajmuje się zazwyczaj conveyancer, a w bardziej skomplikowanych przypadkach wymagane są usługi solicitora, który ma więcej uprawnień w obrębie prawa i czynności prawnych. Jeśli twój prawnik popełniłby błąd, możesz złożyć skargę do odpowiedniej instytucji i otrzymać odszkodowanie.