Umowy kredytowe w Wielkiej Brytanii zawierają wiele ważnych niuansów, które zdecydowanie warto znać przed aplikacją o kredyt hipoteczny. Jedną z absolutnych podstaw jest okres promocyjny i mechanizmy z nim związane. To ten aspekt decyduje o wysokości kilku pierwszych rat twojego kredytu oraz ma wpływ na jego koszt i możliwości refinansowania. W tym artykule wytłumaczymy na czym polega okres promocyjny i ukażemy jego wpływ na Twój kredyt hipoteczny.
Okres promocyjny przy kredycie hipotecznym
Jeśli spojrzysz na oferty kredytowe, często w oczy rzuci się 2, 3 lub 5-letni okres, w którym oprocentowanie jest niższe niż standardowo. To właśnie jest okres promocyjny, nazywany introductory period lub initial deal period. Podczas kilku pierwszych lat (w zależności od umowy) oprocentowanie jest niższe, co oznacza że kwota, jaką będziesz przeznaczał na raty kredytu będzie mniejsza. Z reguły okres promocyjny dzieli się na 2 typy:
- Fixed-rate;
- Tracker.
Fixed-rate mortgage
Najpopularniejszym i najczęściej wybieranym rodzajem jest okres promocyjny ze stałą stopą procentową, czyli Fixed-rate. Oznacza to, że podczas danego okresu bank nie może podnieść oprocentowania. Wybór takiego produktu gwarantuje stabilność i przewidywalne raty co miesiąc aż do zakończenia okresu promocyjnego.
Jest to produkt idealny dla rodzin, które oczekują stabilności i braku ryzyka. Dzięki niemu mogą one zaplanować dokładnie swój budżet na najbliższe lata bez obawy że oprocentowanie wzrośnie
Tracker mortgage
Innym rozwiązaniem jest kredyt typu tracker. Działa on nieco inaczej, bo podczas okresu promocyjnego stopa procentowa zmienia się, naśladując referencyjną stopę procentową banku Anglii, dodając do niej marżę banku, która wynosi od 0,5%-2%, w zależności od oceny zdolności kredytowej klienta.
Tracker mortgage jest wybierany przez osoby, które przewidują, że referencyjna stopa będzie maleć na przestrzeni następnych kilku lat. Oczywiście wiąże się to z ryzykiem, ponieważ nikt dokładnie nie potrafi przewidzieć decyzji banku Anglii i jeśli coś nie pójdzie po myśli kredytobiorcy, narażony on jest na wzrost kosztu miesięcznych rat.
Okres promocyjny się kończy – co dalej?
Okres promocyjny trwa zazwyczaj od 2 do 5 lat, a czasami trochę dłużej – nawet do 10. Po zakończeniu takiego okresu stopa procentowa zmienia się na tzw. Standard Variable Rate (SVR), czyli stopę ustalaną przez bank. Chociaż nie jest ona oficjalnie zależna od stopy referencyjnej banku Anglii, często rośnie i spada w podobnym kierunku. Trzeba jednak mieć na uwadze, że SVR może zmienić się w każdym momencie w zależności od decyzji kredytodawcy.
Co to oznacza w praktyce?
Standard Variable Rate jest zazwyczaj dużo wyższa od stopy stosowanej podczas okresu promocyjnego. W kilku dużych bankach w ofercie dla kupujących po raz pierwszy (First Time Buyers, FTB), prezentuje się ona w następujący sposób:
- 6,49% – HSBC;
- 5,99% – Barclays;
- 6,99% – NatWest;
- 6,75% – Satntander.
Aby uniknąć wyższego oprocentowania, wiele osób decyduje się na remortgage (refinansowanie kredytu) po zakończeniu okresu promocyjnego. Jest to proces polegający na zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego i spłacenie poprzedniego korzystając z nowo uzyskanych środków. Takim sposobem właściciel domu ponownie rozpoczyna okres promocyjny, dzięki któremu przez następne kilka lat będzie płacić mniejsze raty kredytu.
Remortgage wiąże się nie tylko z ponownym rozpoczęciem okresu promocyjnego. Może to być bardzo korzystny krok, który znacząco wpłynie na koszt całego kredytu. Dzieje się tak z uwagi na kilka aspektów:
Po pierwsze, po kilku latach spłacania kredytu hipotecznego część kapitału jest już spłacona, co przekłada się na mniejszą kwotę nowego kredytu. Z kolei mniejsza kwota kredytu przekłada się na mniejsze LTV (ponieważ stosunek pożyczki do wartości nieruchomości maleje). W rezultacie bank przychylniej patrzy na kredytobiorcę i chętniej udziela lepszych warunków kredytu.
Oprócz tego, remortgage w takiej sytuacji umożliwia zmianę rodzaju produktu – przykładowo, jeśli poprzedni kredyt miał stałe oprocentowanie, a ty spodziewasz się obniżenia stóp procentowych, możesz tym razem wybrać produkt typu tracker.
Opłata ERC a okres promocyjny
Pewną pułapką, o której musisz pamiętać jeśli planujesz dokonać refinansowania kredytu hipotecznego, jest Early Repayment Charge (ERC). Jest to opłata, którą bank nakłada w przypadku nadpłaty lub pełnej spłaty kredytu hipotecznego przed końcem okresu promocyjnego. Wynosi ona kilka procent i z każdym rokiem maleje – przykładowo, jeśli kredyt ma stałe oprocentowanie na 5 lat, podczas pierwszego roku będzie ona wynosić 4%, podczas drugiego 3% itd.. Aby uniknąć obowiązku uiszczania ERC, powinieneś zawsze poczekać do końca okresu promocyjnego zanim dokonasz refinansowania (Chyba że twoja umowa kredytowa przewiduje inne zasady dotyczące ERC). Jeśli nie masz pewności co do tego, ile ona wynosi w twoim przypadku lub czy w ogóle obowiązuje, skontaktuj się ze swoim doradcą kredytowym.
Czym kierować się wybierając produkt z okresem promocyjnym?
Jeśli planujesz wzięcie kredytu hipotecznego i nie wiesz na jaki produkt powinieneś się zdecydować, dobrze abyś przemyślał kilka kwestii.
Po pierwsze, zastanów się nad rodzajem okresu promocyjnego, który bardziej Ci odpowiada. Obydwa są zupełnie różne i mają swoje wady i zalety. Jeśli oczekujesz stabilności i nie chcesz ryzykować podwyższenia stopy procentowej, najprawdopodobniej najlepszym pomysłem będzie wybranie Fixed-rate mortgage. Jeśli jednak jesteś przekonany że stopy procentowe spadną i jesteś w stanie podjąć pewne ryzyko, jak najbardziej możesz rozważyć Tracker Mortgage.
Kolejną kwestią jest długość okresu promocyjnego. W przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, krótki okres promocyjny (2 – 3 lata) jest zazwyczaj nieco tańszy, ponieważ okres bezpieczeństwa i stabilności jest krótszy. Taki wariant będzie korzystny dla osób, które mają możliwość dokonania szybkiego refinansowania po zakończeniu okresu promocyjnego. Oprócz tego, jeśli spodziewasz się, że stopy procentowe spadną w przeciągu następnych kilku lat, będziesz mógł na tym skorzystać w krótkim terminie.
Jeżeli jednak celujesz w bezpieczeństwo i stabilność oraz nie chcesz brać kolejnego kredytu za 2 lata, lepszym rozwiązaniem może być dłuższy okres promocyjny. Chociaż będzie on trochę droższy, zapewni Ci spokój na 5 lub więcej lat.
Sprawa ma się inaczej w przypadku Tracker Mortgages. Banki bardzo rzadko oferują okres promocyjny dłuższy niż 2 lata, więc jeśli chciałbyś się zdecydować na taki produkt, musisz liczyć się z szybkim przejściem na SVR lub dokonaniem remortgage.
Podsumowanie
Większość ofert kredytowych ma pewien okres promocyjny – jest to sposób banku na przyciąganie nowych klientów za sprawą oferowania konkurencyjnych warunków. Istnieją dwa główne rodzaje okresów promocyjnych – Fixed-rate (stałe oprocentowanie) oraz Tracker (oprocentowanie naśladujące stopę referencyjną banku Anglii). Pierwszy z nich jest kierowany do osób, które oczekują stabilności i bezpieczeństwa związanego z ratami kredytu, a z drugiego korzystają głównie osoby z wyższą tolerancją na ryzyko, przewidujące że stopy procentowe spadną, lub będą utrzymywać się na niskim poziomie. Zalecaną metodą jest dokonanie refinansowania kredytu po zakończeniu okresu promocyjnego – tym sposobem można utrzymać niskie oprocentowanie przez dłuższy czas.
Leave a Reply