W ostatnich latach powstaje coraz więcej rozwiązań dla osób, które chciałyby kupić dom, ale nie mają dużej ilości gotówki na wkład własny. Na ten trend złożyło się kilka różnych wydarzeń, które załagodziły realia na rynku. W 2021 roku zaczął obowiązywać Mortgage Guarantee Scheme przywracający na rynek kredyty z wysokim LTV, w 2023 roku byliśmy świadkami pierwszego od wielu lat kredytu ze 100% LTV od Skipton Building Society, a w 2025 roku Financial Conduct Authority przeprowadziło Mortgage Rule Review, czyli przegląd realiów panujących na rynku oraz wprowadzenie kilku istotnych zmian na korzyść kredytobiorców. W rezultacie rynek stał się bardziej przyjazny dla kupujących i powstało wiele możliwości pozwalających na zakup nieruchomości bez wysokiego wkładu własnego.
Dlaczego wkład własny jest tak istotny?
Całe zamieszanie wokół istoty wkładu własnego przy kredytach hipotecznych wynika z jednej bardzo ważnej zasady: “im większy depozyt wniesiesz, tym lepsze warunki kredytu hipotecznego otrzymasz“. Od wielu lat jest ona fundamentem działania kredytów hipotecznych w UK ze względu na współczynnik Loan-to-Value (LTV), który jest używany przez banki do oceny ryzyka.
Loan-to-Value określa stosunek kwoty pożyczki do wartości domu – im większy on jest, tym większe ryzyko ponosi bank udzielając kredytu. Jeśli współczynnik LTV wynosi 90% (czyli wkład własny pokrył 10% ceny nieruchomości) ma bardzo mały bufor bezpieczeństwa w przypadku spełnienia się pesymistycznego scenariusza.
Przykładowo, jeśli cena nieruchomości spadnie, wystarczy tylko kilkanaście procent spadku, a wystąpi zjawisko negative equity. Oznacza to, że nawet gdyby właściciel sprzedał nieruchomość, bank nie odzyskałby pełnej kwoty, którą pożyczył.
Nawet jeśli negative equity by nie wystąpiło, przy przejęciu nieruchomości (repossession) bank nadal może być stratny. Dzieje się tak ze względu na procedury sprzedaży przejmowanych nieruchomości, które często nakazują jak najszybszą sprzedaż (często na aukcji), nawet za cenę niższą niż rynkowa. W rezultacie nieruchomość kupiona za £250,000 z 10% wkładem własnym może zostać sprzedana za £215,000, co sprawia, że kredytobiorca mimo utraty nieruchomości pozostaje z długiem, a bank narażony jest na stratę.
Przy niższych wartościach LTV takie sytuacje już nie występują, ponieważ banki mają większy bufor bezpieczeństwa. Nawet jeżeli dojdzie do repossession nieruchomości ze 70% LTV, sprzedanie jej za 80% wartości spłaca dług kredytobiorcy, a nawet zostawia go z odrobiną gotówki.
Do tego dochodzi jeszcze czynnik psychologiczny – z reguły ryzykowny klient, który nie przeznaczył znaczącego kapitału na swoją nieruchomość prędzej odejdzie od zobowiązania niż kredytobiorca, który wniósł £35,000 depozytu.
Z uwagi na to banki są bardziej skłonne oferować lepsze warunki kredytów osobom wnoszącym większy wkład własny. Widać to często od razu na stronach banków z ofertami kredytowymi – na przykład na stronie HSBC możesz filtrować oferty ze względu właśnie na LTV. Zauważ, że im niższy jest ten współczynnik, tym lepsze jest oprocentowanie.
Należy również pamiętać, że niższe ryzyko kredytowe nie zapewnia tylko lepszego oprocentowania, ale również inne warunki, takie jak elastyczność umowy kredytowej, niższe opłaty wstępne lub wyższe affordability.
Jak to się ma do ofert kredytowych z wysokim LTV?
Jak wspomniałem na początku, w ostatnich latach coraz bardziej stają się dostępne kredyty hipoteczne z wysokim współczynnikiem LTV, czyli te, które nie wymagają wysokiego wkładu własnego. Nie oznacza to jednak, że rynek odszedł od reguły opisanej powyżej. Nadal większy wkład własny zapewnia lepsze warunki kredytu oraz niższe oprocentowanie, ale zmieniło się podejście banków do oceny ryzyka oraz pojawiło się więcej ofert zawierających produkty, które jeszcze kilka lat temu uznane by były za “zbyt ryzykowne”. Realia rynku się zmieniły i łatwiej jest uzyskać kredyt z wysokim LTV, jednak trzeba pamiętać, że najprawdopodobniej będzie on droższy od produktu, który dostałbyś jeśli wniósłbyś duży wkład własny.
Kredyt hipoteczny z zerowym lub niskim wkładem własnym – możliwości w 2026 r.
Zwiększenie dostępności kredytów z 90% – 95% LTV
Za sprawą Mortgage Guarantee Scheme banki chętniej udzielają kredytów z niskim wkładem własnym, na poziomie 5%-10%. Jest to rodzaj rządowego programu pomocowego, który zapewnia bankom gwarancję finansową określonej części pożyczki. Dzięki temu, jeśli doszłoby do przejęcia nieruchomości, bank ma pewność, że odzyska część długu. W rezultacie ryzyko kredytowe jest niższe, a instytucje są bardziej skłonne do udzielenia pożyczki.
Mortgage Guarantee Scheme zwiększył dostępność kredytów z niskim wkładem własnym, jednak nie oznacza to, że stanowią one dobre rozwiązanie w każdej sytuacji. Przez bardzo wysokie wartości LTV, takie produkty są nadal wysoko oprocentowane i mogą wiązać się z gorszymi warunkami umowy kredytowej.
Jeśli zamierzasz zdecydować się na kredyt hipoteczny z tak wysokim współczynnikiem Loan-to-Value, dobrze abyś rozważył kilka rozwiązań, które mogą pomóc Ci uzyskać lepsze warunki:
Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage (JBSP)
Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage to rodzaj kredytu, który w ciekawy sposób wykorzystuje mechanizmy zachodzące w kredytach wspólnych (Joint Mortgage). Zakłada on, że do kredytu dopisana zostaje druga osoba (np. twój rodzic), ale właścicielem nieruchomości w pełni jesteś Ty. Dzięki temu, ocena zdolności kredytowej jest przeprowadzana tak samo jak przy klasycznym Joint Mortgage i affordability liczone jest podwójnie. W rezultacie mimo niskiego wkładu własnego możesz otrzymać bardziej korzystne warunki.
Pamiętaj przy tym o założeniach kredytu JBSP – wszystkie osoby dołączone do kredytu odpowiadają za niego równomiernie. Oznacza to, że jeśli ty przestaniesz spłacać raty, bank będzie się o nie upominał również u twojego bliskiego. Oprócz tego, nie ma żadnego określonego z góry podziału dotyczącego opłacania rat, a więc w praktyce często są one w pełni opłacane przez właściciela domu, a druga osoba pozostaje “w cieniu” i jej rola ogranicza się wyłącznie do uczestnictwie w ocenie zdolności kredytowej.
Deposit boost
Terminem Deposit boost określa się rozwiązanie, w którym twój bliski (np. rodzic) bierze małą, niskooprocentowaną pożyczkę hipoteczną zabezpieczoną swoją nieruchomością lub inną częścią majątku i przekazuje Ci uzyskaną kwotę w ramach “gifted deposit“. Dzięki temu, po niskiej cenie rodzina może zapewnić Ci dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy funtów na uzupełnienie wkładu własnego.
Shared Ownership
Jeśli jesteś w sytuacji, w której nie masz możliwości wniesienia większego wkładu własnego, który obniżyłby LTV kredytu, dobrym pomysłem będzie rozważenie skorzystania z programu Shared Ownership. Umożliwia on zakupienie tylko części nieruchomości oraz płacenie czynszu od pozostałej. Dzięki temu, twój wkład własny zwiększy się względem wymaganej pożyczki, co pozwoli Ci uzyskać lepsze warunki kredytu. Po przeprowadzce będziesz mógł stopniowo dokupywać kolejne udziały w nieruchomości, aż do momentu kiedy cała stanie się twoja.
Pamiętaj, że Shared Ownership to dość skomplikowany twór i w przeszłości zdarzały się sytuacje, że osoby z niego korzystające potrafiły znaleźć się w niekorzystnej sytuacji finansowej. Aby uniknąć potencjalnych problemów spowodowanych koniecznością opłacania zarówno rat kredytu, jak i czynszu, dokładnie przeanalizuj swoją sytuację oraz sprawdź, jakie dokładnie możliwości może dać Ci uczestnictwo w programie – pomoże Ci w tym doświadczony doradca kredytowy. Przy decydowaniu się na konkretną ofertę, dobrym pomysłem będzie nawiązanie współpracy z doświadczonym w Shared Ownership conveyancerem, który sprawdzi ją pod względem niebezpieczeństw oraz “haczyków”.
Guarantor Mortgage
Znanym od dawna sposobem na uzyskanie kredytu bez konieczności uiszczania wkładu własnego jest znalezienie żyranta, czyli osoby, która poręczy kredyt swoim majątkiem. Oznacza to, że zobowiązuje się do pokrycia części lub całości straty w przypadku przejęcia nieruchomości. Takie rozwiązanie nazywa się Guarantor Mortgage. Obecność poręczyciela znacząco obniża ryzyko kredytowe i sprawia, że banki zgadzają się na udzielenie kredytu nawet bez minimalnego wkładu własnego.
Poręczenie kredytu jest całkowicie bezinteresowne – żyrant nie ma prawa domagać się żadnych roszczeń do nieruchomości, ani zwrotu środków w przypadku spłaty długu. FCA nakłada na banki obowiązek bardzo surowego informowania poręczycieli o ryzyku, co często obejmuje nawet obowiązkową rozmowę z doradcą finansowym, a więc jeśli znajdziesz w swojej rodzinie poręczyciela, masz pewność, że przed podpisaniem umowy będzie on miał świadomość ponoszonego ryzyka.
Kredyty Family Deposit
Coraz popularniejszą alternatywą dla Guarantor Mortgage stają się produkty typu Family Deposit. Sposób ich działania jest nieco nietypowy: Do takiego kredytu przydzielone jest specjalne konto, na którym członek rodziny dysponujący oszczędnościami umieszcza depozyt. Pieniądze te nie są dołączane do kapitału kredytobiorcy, ale są traktowane jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu oraz zostają zwrócone po kilku latach (zazwyczaj 3 – 5). W rezultacie, kiedy twoja rodzina zdeponuje na specjalne konto £20,000 przy kredycie w wysokości £200,000, możesz wziąć kredyt ze 100% LTV na warunkach, jakie dostałbyś przy 90% LTV. Jeśli będziesz terminowo spłacał raty, po kilku latach twoja rodzina otrzyma zwrot środków.
Wielką zaletą kredytów typu Family Deposit jest to, że zamrożone środki często mogą zostać oprocentowane tak, jak na innych kontach oszczędnościowych. Banki oferują korzystającym stałe lub zmienne oprocentowanie, które zazwyczaj jest zbliżone do standardowych lokat 3- lub 5-letnich. Jest to duży atut, który nie jest możliwy np. przy kredytach z kontem offsetowych.
Kredyty z zerowym wkładem własnym w rodzaju Track Record Mortgage
Jedną z najświeższych nowinek z rynku kredytów hipotecznych jest zmiana jaka zaszła w kwestii traktowania historii płacenia czynszu jako elementu oceny ryzyka za sprawą przeprowadzonego w ubiegłym roku przeglądu rynku nazwanego Mortgage Rule Review 2025. Aby ją lepiej zrozumieć, trzeba wiedzieć jak sytuacja wyglądała przed 2025 rokiem.
Od wielu lat historia opłacania czynszu nie była w ogóle brana pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej. Prowadziło to niekiedy do sytuacji, w których np. osoba od lat regularnie opłacająca czynsz w wysokości £1,400 nie mogła wziąć kredytu hipotecznego z ratą £1,300. Ten czynnik po prostu nie miał znaczenia z uwagi na sztywne regulacje dotyczące affordability oraz rygorystycznie przeprowadzane stress testy. I chociaż w 2023 roku powstał słynny produkt Spikton Building Society o nazwie Track Record Mortgage, który brał historię opłacania czynszu pod uwagę i umożliwiał 100% LTV, nadal był on opcją bardzo niszową z uwagi na wysokie oprocentowanie, bardzo rygorystyczne wymogi zdolności kredytowej i duże ograniczenia co do nieruchomości.
Załagodzenie regulacji przez FCA w 2025 roku nie tylko dało Track Record Mortgage drugą młodość oraz doprowadziło do powstania kilku innych produktów tego typu (m. in. od Hanley Economic Building Society), ale również sprawiło, że historia opłacania czynszu może być ważnym dowodem wiarygodności przy wszystkich innych produktach hipotecznych.
Czy warto?
Na to pytanie nie da się odpowiedzieć jednoznacznie. Kredyty ze 100% LTV oparte na historii opłacania czynszu są coraz bardziej dostępne, jednak należy pamiętać, że nadal są one często droższe niż opcje z niższym LTV. Chociaż przez ostatni rok tego rodzaju produkty stały się bardziej przyjazne dla klienta, nadal są one traktowane jako “ostatnia deska ratunku” dla kupujących, którzy nie mają dużych oszczędności oraz nie mogą liczyć na pomoc rodziny.
Znaczenie Credit Score przy kredytach z wysokim LTV
Jeśli zastanawiasz się nad wzięciem kredytu hipotecznego z minimalnym wkładem własnym musisz pamiętać, że systemy oceny ryzyka są w takim wypadku ustawione na tryb ekstremalnej czujności. Każda nieścisłość w twoim raporcie kredytowym budzi duże podejrzenia, które mogą sprawić Ci trudności w uzyskaniu finansowania. Dlatego bardzo ważne jest, aby przed aplikacją szczegółowo sprawdzić swój raport kredytowy w systemie, który pobiera dane z wszystkich największych agencji. Nigdy nie wiesz, z której korzysta bank, a na portalach, takich jak np. Checkmyfile, każda informacja jest przypisana do jej źródła – dzięki temu łatwiej Ci będzie zidentyfikować błędy i podjąć kroki w celu ich naprawy. W ostatnich miesiącach przed aplikacją kluczowe będzie również zadbanie o swój Credit Score. Dzięki temu zwiększysz swoją szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku przez bank.
Podsumowanie
Sposobów na zaciągnięcie kredytu z niskim lub zerowym wkładem własnym jest kilka, ale musisz pamiętać, że praktycznie każdy z nich będzie wiązał się z wyższym oprocentowaniem. Podstawowej zasady nie da się pominąć, choć na rynku są już dostępne sposoby na zamianę klasycznego depozytu na inne, bardziej elastyczne zamienniki (mowa tutaj np. o depozycie rodzinnym lub zabezpieczeniem części kredytu drugą nieruchomością), nie zmienia to jednak faktu, że przy każdym z nich potrzebna będzie dodatkowa gotówka. Dobrą wiadomością jest to, że w ostatnich latach rynek coraz bardziej otwiera się na osoby z niskimi oszczędnościami, a produkty skierowane do nich stają się coraz bardziej dostępne.
Leave a Reply