Rząd Wielkiej Brytanii podejmuje różne działania, które mają na celu ułatwienie zakupu domu osobom, które tego potrzebują. W odpowiedzi na rosnące ceny nieruchomości oraz czynsze, rząd wprowadza coraz to nowe programy pomocowe, które w różnym stopniu pomagają młodym osobom w zakupie mieszkania. Jednym z nich jest istniejący już od dawna Shared Ownership — w tym wpisie wytłumaczymy na czym dokładnie polega i przedstawimy jego korzyści oraz ryzyka z nim związane.
Shared Ownership
Shared Ownership to wspierany przez rząd program, który umożliwia zakup danej części nieruchomości oraz “wynajęcie pozostałej”. Takim sposobem częściowo stajesz się właścicielem domu, a częściowo jego najemcą. Shared Ownership w założeniu pozwala na wejście na rynek mieszkaniowy osobom, których nie stać na całkowite kupno domu.
Program ten działa w praktycznie całej Wielkiej Brytanii, jednak jego warunki różnią się pomiędzy krajami. Wyjątkiem jest Szkocja, w której najbardziej zbliżonym do Shared Ownership programem jest Shared Equity Scheme, o którym napiszemy pod koniec artykułu. O różnicach regionalnych będziemy na bieżąco informować w dalszej części wpisu.
Jeśli decydujesz się na zakup nieruchomości w ramach Shared Ownership, oznacza to że będziesz musiał wziąć kredyt hipoteczny na część, którą kupujesz. Wiąże się to również z wniesieniem odpowiedniego depozytu – oczywiście im będzie on większy, tym warunki kredytu będą lepsze, ale w przypadku programu jakim jest Shared Ownership, banki zgadzają się nawet na bardzo niskie depozyty, rzędu 5%.
W praktyce wygląda to następująco: Załóżmy, że decydujesz się na mieszkanie za £200,000. Kupujesz 60% udziałów w nieruchomości, wnosząc 10% wkład własny w wysokości £12,000, a pozostałą część (£108,000) finansujesz kredytem hipotecznym. 40% nadal należy do landlorda (najczęściej Housing Association lub dewelopera) i od tej części będziesz odprowadzał czynsz. W pierwszym roku wynajmowania może on wynosić maksymalnie 2,75% wartości udziałów należących do landlorda, ale w następnych latach będzie rósł w zależności od umowy.
Staircasing
Bardzo ważnym mechanizmem w kontekście Shared Ownership jest tzw. Staircasing (w dosłownym tłumaczeniu wchodzenie po schodach), czyli stopniowe dokupywanie kolejnych udziałów, w celu uzyskania pełnej własności nieruchomości. Dzięki kupowaniu kolejnych udziałów zmniejszasz czynsz — dzieje się tak z uwagi na to, że jest on liczony od wartości udziałów nienależących do Ciebie.
Do 2021 roku minimalna ilość udziałów, jaką można było dokupić wynosiła 10%, a cała transakcja wiązała się z dużymi formalnościami w postaci zlecenia wyceny nieruchomości oraz zatrudnianiem conveyancera. Całą procedurę ułatwił rząd, wprowadzając tzw. mini-staircasing, który pozwala na dokupienie od 1% do 5% udziałów i jest w pełni obsługiwany przez Landlorda. Dzięki temu mieszkańcy mogą stopniowo wpłacać stosunkowo niskie kwoty i obniżać sobie czynsz bez ponoszenia kosztów przenoszenia własności oraz wyceny nieruchomości. Taka konieczność pojawia się dopiero kiedy jednorazowa transakcja przekroczy 5% udziałów.
Aby lepiej to zobrazować, posłużmy się przykładem. Załóżmy, że masz w planach dokupić 30% udziałów przez następny rok. Nawet jeśli masz oszczędności, które pozwoliłyby Ci jednorazowo wpłacić np. 10%, lepiej tego nie robić, ponieważ zostanie to potraktowane jako pełny Staircasing i będziesz musiał ponieść koszty conveyancingu oraz wyceny nieruchomości. Lepiej rozłożyć zakup udziałów na przykład na osiem miesięcy, dokupując po 4% miesięcznie — pozwoli Ci to uniknąć dodatkowych kosztów i zyskać więcej czasu na zgromadzenie kolejnych oszczędności.
Kto może zakwalifikować się do Shared Ownership?
Aby móc skorzystać z Shared Ownership, musisz spełnić odpowiednie warunki. Anglia, Walia oraz Irlandia Północna ma bardzo podobne kryteria kwalifikacji. Poniżej przedstawimy najważniejsze z nich:
- Musisz mieć skończone 18 lat – nawet mimo braku bezpośredniego wymogu wiekowego w Walii, aby zawrzeć jakąkolwiek umowę kredytową lub najmu, osoba musi być pełnoletnia;
- Nie możesz posiadać żadnej innej nieruchomości – pamiętaj że nie chodzi tutaj o status First Time Buyer (FTB). Nawet jeśli posiadałeś kiedyś nieruchomość ale ją sprzedałeś, nadal możesz zakwalifikować się do Shared Ownership;
- Musisz udowodnić, że w aktualnej sytuacji nie stać Cię na całkowity zakup nieruchomości – ten wymóg został wprowadzony, aby uniemożliwić korzystanie z programu osobom, które tak naprawdę tego nie potrzebują. Aby spełnić ten warunek, dana Housing Association lub pośrednik musi przeprowadzić analizę finansową. Są wtedy sprawdzane twoje dochody, oszczędności oraz zobowiązania, po czym analityk określa, czy twoja sytuacja pozwala Ci na całkowite kupno domu dostosowanego do twoich potrzeb — przykładowo, jeśli masz partnera i dziecko, a stać Cię tylko na jednopokojowe mieszkanie, wniosek zostanie zatwierdzony.
- Dom, który chcesz kupić ma być twoim głównym mieszkaniem.
Dodatkowo, w Anglii i Walii istnieją limity rocznych dochodów gospodarstwa domowego. Jeśli je przekroczysz, przestajesz kwalifikować się do Shared Ownership:
- W Anglii poza Londynem – £80,000;
- W Londynie – £90,000;
- W Walii – £60,000.
Podobnie jak w przypadku First Homes Scheme, lokalny council może nałożyć dodatkowe zasady pierwszeństwa na nieruchomości objęte programem. Oznacza to, że jeśli na rynku pojawi się jakaś nieruchomość, która może zostać zakupiona w ramach Shared Ownership, lokalna administracja może zadecydować, że pierwszeństwo w jej zakupie będzie miała określona grupa ludzi. Zazwyczaj dotyczy to pracowników kluczowych (key workers) lub osób z listy oczekujących na mieszkanie socjalne.
Jak znaleźć nieruchomość objętą programem?
Jak już wspomniano, w ramach Shared Ownership można kupić tylko niektóre nieruchomości. Na szczęście, w odróżnieniu do programu First Homes Scheme, rząd zapewnia nam o wiele więcej narzędzi, z których możemy korzystać w celu znalezienia odpowiedniej nieruchomości. Istnieją oficjalne wyszukiwarki, które pozwalają filtrować różne oferty mieszkań objętych programem.
Najlepiej jest zacząć od wyszukiwarki Sharetobuy.com, która skupia się w pełni na wyszukiwaniu ofert typu Shared Ownership. Przy każdym ogłoszeniu znajduje się mini-kalkulator, który na podstawie wysokości kupionej części, obliczy miesięczny koszt czynszu. Podobnie działają Home Reach oraz Wyszukiwarka na London.gov (przeznaczona dla nieruchomości w londynie).
Oprócz tego, ogłoszenia można znaleźć jeszcze na stronach Housing Associations i deweloperów oraz na portalach ogłoszeniowych. Największe z nich to Zoopla i Rightmove — obydwa z nich mają filtry, które pozwolą Ci wyszukać tylko mieszkania z Shared Ownership.
Odsprzedaż nieruchomości z Shared Ownership
Odsprzedaż nieruchomości objętej programem Shared Ownership działa na nieco innych zasadach niż klasyczna sprzedaż domu. Mianowicie nieruchomości kupione za pomocą Shared Ownership pozostają przypisane do tego programu aż do momentu, w którym któryś lokator nie wykupi wszystkich udziałów. Jeśli więc jesteś właścicielem części udziałów w danej nieruchomości, nie możesz wystawić jej na sprzedaż na wolnym rynku.
Jeśli chcesz odsprzedać swoje udziały w nieruchomości, obowiązuje prawo pierwokupu (Right of First Refusal). Oznacza to, że zanim wystawisz swoje udziały na sprzedaż, musisz udostępnić pierwszeństwo w znalezieniu nabywcy swojemu landlordowi. Dostaje on określony w umowie okres pierwokupu (zazwyczaj 8 – 12 miesięcy) na znalezienie nowego lokatora lub samodzielne odkupienie udziałów. Jeśli przez ten czas nikt nie dokona zakupu, możesz wystawić je na sprzedaż na wolnym rynku (często wymagane jest pośrednictwo agenta nieruchomości).
Shared Ownership w praktyce
Chociaż Shared Ownership w założeniu ma zapewniać mieszkanie w swojej własnej nieruchomości w bardziej przystępnej cenie, w praktyce złożoność całego programu oraz niedociągnięcia prawne sprawiały, że ludzie płacili o wiele więcej, a czasami nawet znajdywali się w pułapkach finansowych. Składało się na to kilka czynników — głównie przepisy dotyczące czynszu oraz niska płynność nieruchomości objętych programem.
Kontrowersje dotyczące Shared Ownership zaczęły się już niedługo po wejściu w życie programu, czyli około 2017 roku. Doprowadziły one do reformy z 2021 roku, wprowadzającej mini-staircasing, niższy minimalny udział początkowy oraz obowiązek większej przejrzystości czynszu, jednak nawet takie zmiany nie pomogły. W 2021 i 2022 pojawiły się raporty The Guardian i BBC Panorama oraz organizacji konsumenckich Which? i Inside Housing, które na podstawie przeprowadzonych śledztw wykryły, że:
- Czynsze w wielu mieszkaniach rosły nawet o 9% rocznie;
- Wielu właścicieli płaciło więcej niż osoby wynajmujące mieszkania prywatne;
- 60% ankietowanych przyznało, że czynsz rósł szybciej, niż się spodziewali;
- Prawie 1/4 uczestników programu miała opóźnienia w płatnościach.
Po wielu kontrowersjach, w 2023 sprawą zajęło się National Audit Office (NAO), czyli niezależna agencja, która kontroluje instytucje publiczne oraz skuteczność programów rządowych. Organ jednoznacznie stwierdził, że model nie zapewnia wystarczającej przejrzystości kosztów, a Housing Associations nie działają w interesie mieszkańców. Niestety ta interwencja potwierdziła tylko istnienie realnego problemu i ukazała, że zmiany z 2021 roku nie pomogły. Dodatkowo, NAO wspomniało, że program Shared Ownership może prowadzić do nadmiernego zadłużenia gospodarstw domowych.
Aby to zrozumieć, zaczynając od kwestii czysto finansowej, trzeba zwrócić uwagę, że uczestnik programu ponosi podwójne koszty, opłacając ratę kredytu oraz koszty związane z wynajmem (czynsz + service charges). Sama stawka początkowa na poziomie 2,75%, sprawia że przykładowo kupując 25% udziału w mieszkaniu wartym £240,000, należy zapłacić czynsz w wysokości aż £4,950 rocznie, czyli około £412 miesięcznie. Miej na uwadze, że to tylko czynsz – do tego trzeba jeszcze dodać ratę kredytu hipotecznego oraz inne opłaty związane z wynajmem mieszkania.
Jak wiadomo, Landlordzi mogą podwyższać czynsz według określonych przez siebie zasad i nie obowiązuje ich żaden limit. Samo podniesienie czynszu o 3% zwiększa miesięczny czynsz do £862,5, a głośne przypadki z przeszłości mówiły nawet o podwyżce rzędu 7% – 9% z roku na rok. Badania niezależnych organizacji wykazały, że takie koszty prowadziły do chęci sprzedaży udziałów. Na tym etapie pojawiał się kolejny problem — niska płynność na rynku nieruchomości objętych programem.
Fakt, że nie dużo osób kwalifikuje się do programu, a objętych nim jest niewiele nieruchomości, sprawia, że sprzedaż swoich udziałów może trwać długimi miesiącami, a nawet latami. Ten efekt potęguje Right of Survivorship, przez które sprzedaż może być opóźniona nawet o 12 miesięcy. W rezultacie takich realiów gospodarstwa domowe popadały w pułapki finansowe – przytłaczał je czynsz, a nie były w stanie sprzedać udziałów i wyprowadzić się z nieruchomości.
Chociaż historia kontrowersji związanych z programem może przerażać, nie oznacza ona, że każdy przypadek to pułapka finansowa. Jeśli odpowiednio sprawdzisz umowę i upewnisz się, że jej warunki nie wyglądają na ryzykowne, zdecydowanie możesz skorzystać na Shared Ownership. W tym celu najlepiej jest nawiązać współpracę z conveyancerem, który ma duże doświadczenie w sprawach związanych z tym programem — będzie on w stanie stwierdzić, czy umowa jest potencjalnie niebezpieczna.
Shared equity scheme
Jak wcześniej wspomniano, w Szkocji nie ma żadnego zamiennika Shared Ownership, ale istnieje pogram który może wydawać się dość podobny i stanowi dla niego świetną alternatywę. Mowa tutaj o Shared Equity Scheme, co w dosłownym tłumaczeniu oznacza program współdzielonego kapitału. W ramach Shared Equity Scheme rząd współfinansuje część ceny nieruchomości w formie udziału kapitałowego. Oznacza to, że może on wspomóc kupującego, opłacając np. 20% ceny — resztę kupujący opłaca wkładem własnym i kredytem hipotecznym. Środki wpłacone przez rząd nie są oprocentowane, a spłacić je trzeba dopiero w przypadku sprzedaży nieruchomości. Ważne jest aby pamiętać, że cena kapitału należącego do rządu rośnie proporcjonalnie do ceny nieruchomości. Oznacza to, że jeśli twoja nieruchomość w momencie zakupu będzie warta £200,000 i rząd opłaci 20%, a sprzedasz ją za £250,000, będziesz musiał oddać nie £40,000, a £50,000. Rząd dokładając się do zakupu nie ma żadnych praw własności — ty jesteś 100% właścicielem, a rząd ma tylko udział finansowy.
Podsumowanie
Shared Ownership to program, który pozwala kupić część udziałów w nieruchomości, a za resztę płacić czynsz. Dzięki mechanizmowi nazwanemu staircasing, można dokupywać od 1% do 5% udziałów bez żadnych dodatkowych kosztów (lub większe ilości naraz, tylko ponosząc koszty wyceny nieruchomości i prawnika). Dzięki programowi wejście na rynek mieszkaniowy jest tańsze, choć jak pokazuje historia wiąże się z dużym ryzykiem. Dlatego bardzo ważne jest, aby sprawdzić umowę pod kątem potencjalnych niebezpieczeństw finansowych.
Sprawdź również: nasza aplikacja ułatwiająca research podatkowy dla księgowych
Leave a Reply