Kiedy kupujesz nieruchomość na kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii, musisz liczyć się z wieloma pobocznymi opłatami, które będziesz musiał ponieść na drodze do completion date. Podczas całego procesu zakupu nieruchomości natkniesz się na kilka opłat administracyjnych, bankowych i prawnych, prowizji dla osób uczestniczących w transakcji oraz kosztów związanych z obowiązkowym ubezpieczeniem. W tym artykule przedstawimy wszystkie z nich i oszacujemy, jakich kwot należy się spodziewać.
Proces zakupu nieruchomości
Cały proces nabywania nowego domu w Wielkiej Brytanii jest bardzo złożony. Oprócz Ciebie, jako kredytobiorcy, instytucji finansowej, jako kredytodawcy oraz sprzedawcy nieruchomości, zaangażowanych w niego jest kilka osób trzecich, które umożliwiają wykonanie transakcji, a za ich usługi często musisz zapłacić ze swojej kieszeni. Zanim wybierzesz nieruchomość i podejmiesz działania w kierunku otrzymania kredytu hipotecznego, powinieneś wiedzieć na jakie opłaty się przygotować. Poniżej opiszemy każdą z nich.
Prowizja dla brokera kredytowego
Doradca kredytowy gra kluczową rolę w procesie zakupu nieruchomości. Chociaż teoretycznie nie trzeba korzystać z jego usług, jeśli zależy Ci na korzystnej ofercie i profesjonalnej pomocy, jest to zdecydowanie zalecane. Broker kredytowy przede wszystkim pomaga wybrać najlepszą ofertę kredytową, a pozwala mu na to jego wiedza o rynku i dostęp do wszystkich jego segmentów. Oprócz tego, przeprowadza Cię on przez cały proces zakupu oraz dba, aby nie został popełniony żaden błąd, który mógłby wpłynąć na opłacalność twojego zobowiązania. Doradca działa również jako twój przedstawiciel, negocjując ceny i warunki z bankiem, prawnikami, rzeczoznawcami oraz ubezpieczycielami.
Doradcy kredytowi mogą zarabiać na dwa sposoby — pobierając prowizję tylko od banku lub zarówno od banku, jak i od klienta. Różnica wynika zazwyczaj z rodzaju ich działalności. Brokerzy mianowicie dzielą się na 2 typy:
- Tied Brokers – są to doradcy powiązani z kilkoma instytucjami finansowymi, a oferty które mogą Ci przedstawić są ograniczone tylko do tych kilku banków, z którymi broker ma aktualnie podpisaną umowę. Z uwagi na to, skorzystanie z usług takiego doradcy jest darmowe, ponieważ otrzymuje on wynagrodzenie od instytucji finansowej;
- Whole of market brokers – tacy brokerzy działają w pełni niezależnie i mogą wybierać oferty z całego rynku. Oni również pobierają prowizję od banku, ale za ich usługi trzeba dodatkowo zapłacić.
Chociaż tied brokers są w dużej większości darmowi, znalezienie korzystniejszej oferty kredytowej przez doradcę całorynkowego może być finalnie bardziej opłacalne, nawet mimo obowiązku dodatkowej opłaty za jego usługi. Ich koszt to zazwyczaj kilkaset funtów, do £500 – £600 w prostych przypadkach, jednak może on wynieść więcej, jeśli proces jest bardziej skomplikowany.
Opłaty bankowe
W Wielkiej Brytanii istnieje kilka opłat bankowych, o których należy pamiętać zaciągając kredyt hipoteczny. Niektóre z nich wymagane są zawsze, a inne występują w zależności od danej oferty kredytowej.
Arrangement Fee lub Product Fee to opłata za dostęp do konkretnego produktu hipotecznego. Ta opłata nie występuje zawsze, choć często można zauważyć zależność, że kredyty bez niej są wyżej oprocentowane od tych, przy których taką opłatę trzeba uiścić. Banki traktują Arrangement Fee jako koszt “ustanowienia” kredytu i jest ona częścią oferty kredytowej. Product Fee wymagane jest na etapie składania formalnej aplikacji o kredyt i można ją opłacić z góry lub dodać do kwoty pożyczki. Jeśli z jakiegoś powodu nie dostaniesz finansowania, nie będziesz musiał jej opłacać. Koszt Arrangement Fee to zazwyczaj od około £1,000 do £1,500, a czasem nawet do £2,000.
Booking Fee lub Reservation Fee, określana również jako prowizja od udzielenia kredytu,jest opłatą za zarezerwowanie danego produktu hipotecznego. Jej występowanie jest zależne od oferty — w niektórych przypadkach obowiązuje a w innych nie. Jeśli jednak w danej ofercie Booking Fee występuje, opłaca się ją przy aplikowaniu o kredyt. W odróżnieniu od Arrangement Fee, nie można jej doliczyć do kwoty kredytu oraz jest wymagana niezależnie od tego czy finalnie dojdzie do finansowania. Wiele osób zastanawia się, czy należy unikać prowizji przy poszukiwaniu odpowiedniej oferty. Na Extendfinance znajdziesz artykuł, który kompleksowo odpowiada na to pytanie. Reservation Fee wynosi zazwyczaj od £150 do £250.
Kolejną opłatą, jakiej wymaga bank to Valuation Fee, czyli opłata za wycenę nieruchomości. Wycena jest potrzebna bankowi, aby potwierdzić, że wysokość pożyczki, która ma zostać udzielona, jest adekwatna do faktycznej wartości nieruchomości. Jest to bezpośrednio powiązane z ryzykiem, jakie ponosi bank — jeśli udzieliłby pożyczki większej niż wartość nieruchomości, w przypadku jej przejęcia i sprzedaży zanotowałby dużą stratę. Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę pozwala tego uniknąć, ale niestety musi ją opłacić kredytobiorca. Valuation Fee to koszt od £150 do £1,500, a czasami nawet więcej, bo cena zależna jest od kilku czynników, takich jak wartość nieruchomości, rodzaj wyceny oraz polityki banku. Coraz częściej zdarza się jednak, że banki oferują darmową wycenę przy podstawowych produktach hipotecznych, co jest bardzo dobrą wiadomością dla kupujących.
Opłata za prawnika
Jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt hipoteczny, bank będzie wymagał od Ciebie wynajęcia prawnika do obsługi conveyancingu. Conveyancingiem określa się cały proces związany z przeniesieniem własności nieruchomości z jednej osoby na drugą i ogólną obsługą prawną całej transakcji. Zalicza się do niej sprawdzenie aktów własności pod względem potencjalnych błędów, przygotowanie i korekty umowy oraz obsługę środków z kredytu, wkładu własnego i tych przeznaczonych na podatek (od podatku opowiemy w dalszej części artykułu). Wysokość opłaty za conveyancing również jest zależna, tym razem od stopnia skomplikowania danej transakcji. W większości przypadków wynosi około £1,000 – £1,500, jednak jeśli proces zakupu się przedłuży, a w aktach własności znajdą się błędy, które będzie należało naprawić, cena może znacznie wzrosnąć.
Wkład własny
Zdecydowanie największym kosztem dla osoby kupującej nieruchomość na kredyt hipoteczny, jest wkład własny. Ten element jest bardzo ważny, ponieważ bezpośrednio wpływa na współczynnik LTV kredytu, który jest znaczącym czynnikiem zdolności kredytowej i w dużej mierze definiuje ryzyko dla banku. Wysokość wkładu własnego określana jest przy formalnej aplikacji o kredyt, a opłata wnoszona jest podczas completion date. Kwota, jaką przeznaczysz na wkład własny jest zależna od Ciebie, jednak jeśli zależy Ci na atrakcyjnych warunkach kredytu hipotecznego, powinna być ona jak największa i wynosić co najmniej 10% lub 15% wartości nieruchomości. Co prawda na rynku istnieją oferty kredytowe typu 100% LTV (czyli bez wkładu własnego), ale są one wyżej oprocentowane oraz często mają więcej warunków (np. wymogi co do rodzaju nieruchomości lub wymóg poświadczenia majątkowego).
Podatek od zakupu nieruchomości
Każda osoba kupująca nieruchomość w UK ma obowiązek opłacenia podatku od takiej transakcji. Opłacany on jest przez twojego prawnika podczas completion date. Podatek ten różni się w zależności od kraju:
- W Anglii i Irlandii Północnej – Stamp Duty Land Tax;
- W Walii – Land Transaction Tax;
- W Szkocji – Land and Building Transaction Tax.
Wysokość podatku jest zależna od wartości nieruchomości oraz stosowanych zniżek. Bardzo duże znaczenie ma tutaj przede wszystkim status First Time Buyer (FTB), który często zwalnia takie osoby z płacenia podatku od zakupu nieruchomości. Przykładowo, jeśli kupujesz nieruchomość w Anglii wartą mniej niż £300,000, a posiadasz status FTB, nie zapłacisz Stamp Duty Land Tax w ogóle. Stawki tych podatków znacząco się różnią, więc jeśli chciałbyś sprawdzić konkretny przypadek, odsyłamy do odpowiednich źródeł:
Ubezpieczenia
Kolejnym kosztem, jaki trzeba wziąć pod uwagę jest ubezpieczenie nieruchomości. Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, bank na pewno będzie wymagał abyś ubezpieczył swój dom. Brak takiej polisy naraża pożyczkodawcę na duże ryzyko, ponieważ w przypadku zniszczenia nieruchomości, np. przez pożar, kredytobiorca zostałby z bardzo dużym długiem wobec banku, którego najprawdopodobniej nie byłby w stanie spłacić.
Ubezpieczenie nieruchomości chroni samą strukturę nieruchomości (czyli między innymi ściany, dach i okna, ale trzymane wewnątrz mienie już nie) przed różnymi szkodami, takimi jak:
- Pożar;
- Wichura;
- Powódź;
- Akty wandalizmu.
Taka polisa musi być aktywna najpóźniej w dniu wymiany kontraktów, a jej koszt to kilkaset funtów rocznie, zazwyczaj około £150 – £200. Te kwoty mogą się jednak zmieniać, ponieważ koszt ubezpieczenia obliczany jest na podstawie kilku czynników, takich jak wartość nieruchomości, lokalizacja i stopień ochrony.
Ubezpieczenie nieruchomości jest jedynym obowiązkowym ubezpieczeniem przy kredycie hipotecznym. Istnieją natomiast dwie polisy, które często są bardzo zalecane. Mowa tutaj o Contents Insurance oraz Life Insurance.
Contents Insurance to ubezpieczenie mienia znajdującego się wewnątrz domu. Dotyczy to wszystkich przedmiotów, które można by było fizycznie zabrać ze sobą podczas przeprowadzki. Takie ubezpieczenie jest korzystne głównie z uwagi na ochronę mienia przed kradzieżą, która jak wiadomo nie obowiązuje w przypadku samego ubezpieczenia nieruchomości. Taka polisa często łączona jest z polisą Buildings Insurance w jedną, co często określane jest jako Home Insurance — wtedy koszt jest nieco wyższy, rzędu £350 – £450.
Life Insurance to zupełnie inna polisa ubezpieczeniowa, która chroni bliskich ubezpieczonego w wypadku jego śmierci. W przypadku kiedy umiera kredytobiorca, który dotychczas w dużej mierze przyczyniał się do spłaty kredytu, jego rodzina może być narażona na problemy finansowe. Jest to bardzo negatywny scenariusz, którego chociaż w części można uniknąć kupując ubezpieczenie na życie. Rodzajów takiej polisy jest kilka — różnią się długością i stopniem ochrony, sposobem wypłacania świadczeń i elastycznością warunków. Składki ubezpieczeniowe w tym przypadku są nieco droższe, bo kosztują kilkadziesiąt funtów miesięcznie, choć po raz kolejny — bardzo różnią się w zależności od indywidualnej sytuacji, dlatego o bardziej szczegółową wycenę lepiej jest spytać agenta ubezpieczeniowego.
Podsumowanie
Przy zakupie nieruchomości, oprócz wkładu własnego istnieje kilka innych obowiązkowych opłat, o których musisz pamiętać. Należą do nich:
- Opłaty bankowe;
- Prowizje dla brokera kredytowego oraz prawnika;
- Podatek Stamp Duty;
- Ubezpieczenie nieruchomości.
Wyłączając opłaty mocno zależne, takie jak podatek Stamp Duty lub wkład własny oraz nieobowiązkowe, takie jak ubezpieczenie na życie, koszty zakupu nieruchomości wynoszą kilka tysięcy funtów — powinny zmieścić się w widełkach od £4,000 do £7,000.
Leave a Reply