Z dostępnych danych wynika, że wśród osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy (First-Time Buyers, FTB) coraz częściej wybierane są kredyty hipoteczne zaciągane wspólnie przez dwie lub więcej osób. W 2024 roku aż 63% wszystkich takich kredytów stanowiły właśnie joint mortgages, co stanowi wyraźny wzrost w porównaniu z 59% w 2021 roku oraz 48% w 2016 roku. Trend ten pokazuje, że wspólne zaciąganie zobowiązania hipotecznego staje się nie tylko bardziej popularne, ale też często bardziej opłacalne. W dalszej części artykułu wyjaśnimy skąd bierze się taki wzrost, na czym dokładnie polega Joint Mortgage i w jakich sytuacjach może być najlepszym rozwiązaniem.
Joint Mortgage
Joint Mortgage to kredyt hipoteczny na jedną nieruchomość, zaciągany przez dwie lub więcej osób. Każda z nich staje się tzw. współkredytobiorcą i jest odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Zazwyczaj, choć nie zawsze, każdy ze współkredytobiorców staje się właścicielem części nieruchomości.
Przy Joint Mortgage każdy współkredytobiorca jest solidarnie odpowiedzialny za spłatę kredytu. Oznacza to, że jeśli jedna osoba odmówi dalszej spłaty, bank będzie domagał się zwrotu pieniędzy od pozostałych.
Kto może wziąć wspólny kredyt hipoteczny?
Banki z reguły nie ustanawiają ograniczeń co do kombinacji osób, które chcą wspólnie wziąć kredyt. W praktyce najczęściej są to związki partnerskie i małżeńskie lub członkowie rodziny, choć czasami zdarza się, że Joint Mortgage zaciągają znajomi lub współlokatorzy.
Zazwyczaj maksymalna ilość osób, jaka może wspólnie aplikować o kredyt to 4 — bardzo rzadko zdarza się, żeby jedna umowa kredytowa obejmowała większą liczbę współkredytobiorców.
Ocena zdolności kredytowej przy Joint Mortgage
Atrakcyjność rozwiązania jakim jest wspólny kredyt hipoteczny objawia się głównie na etapie oceny zdolności kredytowej. Zazwyczaj maksymalna kwota kredytu hipotecznego, jaka może zostać udzielona, to od cztero- do pięciokrotności rocznych zarobków. Jeśli kredyt biorą dwie osoby, automatycznie liczą się dwa źródła dochodu, co pozwala na wzięcie o wiele większej pożyczki.
Trzeba mieć jednak na uwadze, że w przypadku większych grup współkredytobiorców, banki często ograniczają się do dwóch najwyższych dochodów w grupie. W rezultacie, przy dochodach grupy wynoszących £150,000, w niektórych bankach będą one mogły wziąć £600,000 kredytu, a w innych np. już tylko £350,000.
Oprócz tego, bank oczywiście sprawdza zdolność grupy do spłaty długu. Każdy z współkredytobiorców jest oceniany indywidualnie, a analiza nie różni się znacząco od klasycznej oceny. Na koniec wszystkie wyniki zostają zsumowane, ukazując całościową zdolność kredytową grupy. Oznacza to, że jeśli jedna z czterech osób uzyska słaby wynik, przykładowo spowodowany niskim credit score i wysokim współczynnikiem DTI, jej sytuacja zaniży zdolność kredytową całej grupy.
Podział własności
Bardzo ważną kwestią, którą powinieneś poruszyć, jeśli myślisz nad Joint Mortgage, jest podział współwłasności i jego formy. W momencie w którym kilka osób kupuje nieruchomość na kredyt, stają się oni jej właścicielami — jednak nie zawsze udziały są równe. Jest to ekstremalnie ważne dla współkredytobiorców, ponieważ wybrana forma współwłasności oraz odpowiednie ustalenia co do wkładu własnego, będą decydowały o wszystkich przyszłych kwestiach finansowych — od spłacania kredytu, aż po sprzedaż nieruchomości.
Warto mieć na uwadze, że kwestia podziału własności nie ma nic wspólnego z kredytem hipotecznym. Dla banku liczy się tylko to, kto jest kredytobiorcą, a odpowiedzialność za spłatę pożyczki spoczywa na wszystkich współkredytobiorcach jednocześnie. Wszystkie spory związane z udziałami lub późniejszymi losami nieruchomości są rozwiązywane pomiędzy jej właścicielami.
W Wielkiej Brytanii istnieją 2 rodzaje współwłasności:
Joint Tenants
W przypadku Joint Tenants wszyscy współkredytobiorcy stają się równoprawnymi właścicielami całej nieruchomości, bez przypisania indywidualnych udziałów. Oznacza to, że nieruchomość nie jest formalnie podzielona na części – nie można więc mówić o proporcjach typu 50/50 czy 60/40. Każdy z właścicieli posiada pełny, wspólny tytuł prawny do całości nieruchomości, co niesie określone skutki prawne, zwłaszcza w kontekście dziedziczenia i sprzedaży.
Po pierwsze, obowiązuje tutaj Right of Survivorship, czyli prawo, na mocy którego w przypadku śmierci jednego z kredytobiorców, cały udział przechodzi automatycznie na pozostałych. Oznacza to, że nikt nie może zapisać swojego udziału w nieruchomości w testamencie, ponieważ nie stanowi on odrębnej części majątku.
To samo dotyczy wszelkich ustaleń dotyczących wkładu własnego oraz spłacania kredytu. Nawet jeśli jedna z osób wniesie większy depozyt oraz będzie opłacała większą część rat, nie może się ona później domagać większej części uzyskanych środków z ewentualnej sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na te kwestie, forma współwłasności jaką jest Joint Tenants jest wybierana częściej przez bliższe osoby, czyli np. związki małżeńskie lub krewnych. Grupy współkredytobiorców bardziej narażone na konflikt decydują się na drugą formę, jaką jest Tenants in Common.
Tenants in Common
Tenants in Common to w pewnym sensie bezpieczniejsza forma współwłasności. Tutaj własność jest jasno podzielona i każdy odpowiada (i zazwyczaj płaci) za swoją część nieruchomości. Każdy udział jest oddzielnym składnikiem majątku, który można sprzedać, przekazać lub odziedziczyć.
Nie obowiązuje tutaj Right of Survivorship, a kwestie podziału określa dokument o nazwie “declaration of trust”. Sporządza się go po ustaleniu warunków zakupu, ale zaraz przed przeniesieniem własności (completion date), decydując między innymi o:
- Udziale procentowym każdego ze współkredytobiorców w nieruchomości;
- Wysokości każdej z części wkładu własnego;
- Podziału kosztów i zysków po sprzedaży;
- Metodach na rozwiązanie potencjalnych sporów.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o Declaration of Trust, polecamy kompleksowy artykuł na blogu Smartpolak.co.uk, w którym to zagadnienie jest szczegółowo omówione.
Czy Joint Mortgage jest rozwiązaniem dla mnie?
Joint Mortgage to produkt bardzo potrzebny, wybierany przez osoby, które chcą wspólnie kupić nieruchomość, oraz solidarnie spłacać kredyt hipoteczny. Olbrzymią jego zaletą jest wspólna zdolność kredytowa, dzięki której można kupić droższą nieruchomość, zachowując dobre warunki kredytu hipotecznego.
Joint Mortgage najlepiej sprawdzi się u par lub małżeństw w formie Joint Tenants oraz u bliskich przyjaciół lub dobrych współlokatorów z formą własności Tenants in Common.
Joint Borrower, Sole Proprietor Mortgage
Innym typem wspólnego kredytu hipotecznego jest coraz popularniejszy Joint Borrower, Sole Proprietor Mortgage (JBSP). Jest to forma finansowania, w której za spłatę zobowiązania odpowiada kilka osób, ale tylko jedna z nich jest właścicielem nieruchomości. Taki produkt znajduje swoje zastosowanie najczęściej w sytuacjach, w których rodzice chcą pomóc swojemu dziecku w zakupie pierwszego mieszkania.
JBSP Mortgage umożliwia skorzystanie ze zdolności kredytowej swoich rodziców oraz ich pomocy w spłaceniu kredytu. Cała ocena zdolności kredytowej jest przeprowadzana dokładnie w taki sam sposób jak w przypadku klasycznego Joint Mortgage, dzięki czemu młoda osoba jest w stanie kupić droższą nieruchomość i uzyskać lepsze warunki kredytu hipotecznego.
Joint Buy to Let Mortgage
Warto wiedzieć, że istnieje możliwość zaciągnięcia wspólnego kredytu inwestycyjnego. Oznacza to, że nieruchomość jest zakupiona nie w celach mieszkaniowych, a pod wynajem. Ocena zdolności kredytowej każdego z inwestorów jest wtedy przeprowadzana na podobnych zasadach co w klasycznym kredycie Buy to Let, po czym łączona w jedną całość – tak jak w przypadku klasycznego Joint Mortgage. W tym przypadku również obowiązują dwie możliwe formy współwłasności w postaci Joint tenants (wybierana przez bliskich) oraz Tenants in Common (przeznaczona dla bardziej ryzykownych partnerstw). Taki produkt umożliwia inwestorom dzielenie się inwestycjami oraz otrzymywanie wspólnego zysku.
Podsumowanie
Joint Mortgage to produkt, który umożliwia dwóm lub kilku osobom wziąć jeden wspólny kredyt hipoteczny. Jego zasadniczą zaletą jest połączenie zdolności kredytowej współkredytobiorców, dzięki czemu uzyskują oni możliwość zakupu droższej nieruchomości. Bardzo ważnym aspektem, którego nie można pominąć jest wybór formy własności:
- Joint tenants – nieruchomość należy jednocześnie do dwóch osób i nie jest podzielona prawnie;
- Tenants in Common – nieruchomość ma jasny udział i każdy z współwłaścicieli może zarządzać swoją częścią według własnego uznania.
Należy pamiętać, że jeśli osoby decydują się na Joint Mortgage, to są one jednakowo odpowiedzialne za spłatę kredytu, niezależnie od wybranej formy współwłasności oraz podpisanego declaration of trust. Nawet jeśli jedna przestanie spłacać zobowiązanie, bank będzie domagał się uregulowania płatności od innych.
Leave a Reply