W kwestii kredytów hipotecznych banki w Wielkiej Brytanii przywiązują dużą wagę do bezpieczeństwa udzielanych pożyczek. Przekłada się to na sposób oceny zdolności kredytowej – w oczach analityków idealnym klientem jest osoba zatrudniona w jednym miejscu od wielu lat i mieszkająca pod tym samym adresem przez długi czas. Osoby samozatrudnione często mają natomiast bardziej nieregularne dochody oraz większą tolerancję ryzyka, co z perspektywy banku nie jest najbardziej komfortową sytuacją. W tym artykule przyjrzymy się temu, jak wygląda sytuacja osób samozatrudnionych ubiegających się o kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii.
Czy otrzymanie kredytu jako osoba samozatrudniona jest w ogóle możliwe?
Odpowiedź jest tutaj prosta – jak najbardziej! Większość pożyczkodawców udziela kredytów hipotecznych osobom samozatrudnionym. Zaliczają się do nich zarówno główne banki w UK, jak i mniejsi lub specjalistyczni kredytodawcy. Osoby samozatrudnione stanowią aż 13,1% wszystkich pracujących w UK, a więc jest to olbrzymia grupa, która również potrzebuje własnych mieszkań. Banki dobrze o tym wiedzą, dlatego istnieje wiele produktów, które są dostępne dla osób self-employed, a jedyne, czym się różnią, to ocena zdolności kredytowej. Pożyczkodawcy są bardziej uważni przy ocenie ryzyka, ponieważ struktura zarobków samozatrudnionych jest trudniejsza w analizie i nie da się jej ocenić klasycznymi metodami. W rezultacie, przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny muszą się oni przygotować na nieco inne kryteria oceny.
Wpływ Mortgage Rule Review 2025 na sytuację osób samozatrudnionych
Przez ostatnie lata przyjęło się, że ocena zdolności kredytowej u osób samozatrudnionych była dość rygorystyczna, a wnioskujący często czuli się niesprawiedliwie potraktowani. Działo się tak dlatego, że banki były objęte bardzo surowymi regulacjami ze strony Financial Conduct Authority, które zmuszały je do sztywnych metod sprawdzania zdolności, które często nie uwzględniały sezonowego wahania się zarobków lub zakładały trudne do zaliczenia stress testy z wysokimi mnożnikami.
Przegląd zasad rynku kredytów hipotecznych o nazwie Mortgage Rule Review 2025 przeprowadzony przez FCA znacząco wpłynął na sposoby, którymi posługiwały się banki przy ocenach zdolności kredytowej osób samozatrudnionych. Złagodził on wiele regulacji, przez które banki bały się stosować bardziej przyjaznych klientom metod, a zamiast tego używały rygorystycznych kryteriów i dużych buforów bezpieczeństwa.
FCA pozwoliło kredytodawcom na większą elastyczność przy analizach zarobków. Dzięki temu, analitycy bankowi mogą dobierać bardziej spersonalizowane metody przy testowaniu możliwości klienta. Przykładowo, jeśli zarobki samozatrudnionego zmieniają się sezonowo, banki mogą brać pod uwagę średnią z dłuższego okresu, zamiast zniechęcać się gorszymi kwartałami.
Oprócz tego, Mortgage Rule Review zmienił regulacje dotyczące stress testów. Od poprzedniego roku banki mogą same decydować o stopie stresowej, jaką przyjmą przy obliczeniach, co u niektórych wnioskujących przekłada się na affordability większe o dziesiątki tysięcy funtów.
Standardy na rynku – czego się spodziewać?
Chociaż w 2026 roku sytuacja samozatrudnionych jest dużo lepsza niż wcześniej, nadal jest wiele warunków, które należy spełnić, a standardy pozostają wyraźne:
Staż działalności
Po pierwsze, większość kredytodawców wymaga chociaż dwóch lat udokumentowanej działalności – dzięki temu są oni w stanie z większą precyzją przeprowadzić analizę zarobków. Zdarza się, że niektóre instytucje dopuszczają osoby z działalnością otwartą od roku, ale często towarzyszy temu warunek posiadania doświadczenia w branży z wcześniejszej pracy na etacie. Warto przy tym pamiętać, że krótszy staż działalności oznacza dla banku większe ryzyko, a więc w takim przypadku kredyt może wymagać większego wkładu własnego lub być wyżej oprocentowany.
Trend dochodowy
Innym ważnym kryterium przy ocenie zdolności kredytowej samozatrudnionego jest tzw. Income Trend, czyli trend dochodowy. Analitycy sprawdzają, jak twoje zarobki zmieniały się w czasie. W idealnej sytuacji są osoby, które z roku na rok zarabiają coraz więcej – wtedy banki są bardziej ufne. Jeśli jednak prowadzisz działalność od 2 lat i w pierwszym roku zarobiłeś £55,000, a w drugim £45,000, pożyczkodawca będzie bardziej ostrożny. Oczywiście jeśli spadek zarobków ma związek z inwestycjami, całą sytuację można wyjaśnić bezpośrednio z bankiem lub poprosić o to księgowego.
Debt-to-Income Ratio
Kolejnym bardzo istotnym wskaźnikiem, który pomaga bankowi przeprowadzić ocenę zdolności kredytowej jest Debt-to-Income Ratio (DTI), czyli współczynnik zadłużenia do dochodu. Pokazuje on, jaką część zarobków przeznaczasz na spłatę zobowiązań. Analitycy mają świadomość, że zarobki samozatrudnionego mogą różnić się w zależności od miesiąca, więc aby otrzymać wiarygodne DTI, obliczają oni tzw. teoretyczny dochód miesięczny. Oznacza to, że dzielą roczne zarobki przez 12 miesięcy i dopiero do tej wartości odnoszą miesięczne zobowiązania, takie jak raty leasingu, karty kredytowe czy pożyczki. W 2026 roku pożyczkodawcy wymagają DTI na maksymalnym poziomie 35%-40%.
Jakość dokumentacji
Co ciekawe, to, kto przygotował dokumentację ma często duże znaczenie dla banków. W przypadku niestandardowych sytuacji lub przy aplikacji u specjalistycznego pożyczkodawcy, analitycy mogą akceptować dokumentację tylko od księgowych z określonymi uprawnieniami (np. ACCA, ICAEW, CIMA). Jeśli twoja firma księgowa nie ma odpowiednich certyfikatów, niektóre wnioski mogą być automatycznie odrzucone. Wynika to z faktu, że weryfikacja poprawności deklaracji podatkowych nie należy do obowiązków pracowników banku — odpowiedzialność za ich zgodność spoczywa na księgowym. Banki chcą w ten sposób ograniczyć ryzyko związane z ewentualnymi problemami prawnymi lub podatkowymi klienta.
Dokumenty potrzebne przy aplikacji
Aby analitycy mogli przeprowadzić ocenę zdolności kredytowej, potrzebują oni odpowiednich dokumentów. Na tym etapie bardzo pomaga technologia Open Banking, która jest bardzo promowana w 2026 i znacząco upraszcza proces.
Podstawą są dokumenty księgowe związane z dochodami. To na ich podstawie bank określa affordability i potwierdza Twoją roczną zdolność kredytową i stabilność firmy na przestrzeni lat. W przypadku samozatrudnionych, najważniejszym z nich jest oczywiście Self Assessment i dołączony do niego Tax Year Overview – bank wymaga tych deklaracji, ponieważ precyzyjnie ukazują strukturę twoich zarobków. Jeśli jesteś kontraktorem, bank może poprosić również kopie aktualnych kontraktów, które pokazują Twoją stawkę dzienną lub godzinową.
Jeśli chodzi o dokumenty potwierdzające twoją rzeczywistą sytuację finansową, masz dwie ścieżki:
- Skorzystanie z Open Banking;
- Dostarczenie wszystkich ważnych dokumentów w formie PDF.
Oczywiście pierwsza opcja jest dużo wygodniejsza, ponieważ pozwalasz działać technologii i nie musisz poświęcać czasu na zbieranie swoich wyciągów bankowych. Jeśli jednak nie chcesz dawać bankowi cyfrowego dostępu do twoich danych finansowych, możesz dostarczyć wyciągi bankowe z konta osobistego i firmowego z ostatnich 6 miesięcy oraz tzw. proof of deposit, czyli potwierdzenie legalności środków na wkład własny.
Jak zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu na korzystnych warunkach?
Istnieje kilka podstawowych zasad, o których powinien pamiętać każdy zatrudniony, który ma zamiar starać się o kredyt hipoteczny w UK.
Wkład własny
Po pierwsze – wkład własny. Uniwersalną zasadą przy wszystkich kredytach hipotecznych jest to, że im większy wkład własny zostanie wniesiony, tym lepsze mogą być warunki kredytu. Dzieje się tak z uwagi na to, że większy udział kupującego w nieruchomości oznacza mniejsze ryzyko dla banku. Pamiętaj więc, że twoje szanse na otrzymanie atrakcyjnego kredytu znacznie wzrosną, kiedy będziesz w stanie poświęcić kwotę równą chociaż 15% lub 20% wartości nieruchomości na depozyt.
Współpraca z doradcą kredytowym
Jeśli jesteś osobą samozatrudnioną i chcesz otrzymać kredyt hipoteczny, współpraca z doradcą kredytowym typu whole-of-market jest kluczowa. Nie dość, że ma on dostęp do wszystkich ofert (nawet tych niewidocznych dla klientów indywidualnych), to zna on realia rynku i jest w stanie określić, do których pożyczkodawców powinieneś udać się w twojej konkretnej sytuacji. Doświadczony broker pomoże Ci nie tylko wybrać najbardziej korzystną ofertę, ale również doradzi, w jaki sposób aplikować o kredyt oraz jakie dokumenty przygotować.
Credit score
Oprócz analizy zarobków, analitycy bankowi sprawdzają również twój raport kredytowy, czyli podsumowanie twojej historii z zadłużeniami. Credit score to wynik wyrażany w punktach, który wykazuje, jak wiarygodnym kredytobiorcą jesteś, na podstawie twoich zobowiązań w przeszłości. Aby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu na dobrych warunkach, warto jest dołożyć wszelkich starań, aby podnieść swój credit score. Wpływa na niego kilka czynników, między innymi:
- Regularne spłacanie zadłużeń w przyszłości;
- Stabilność adresu potwierdzana wpisem do Electoral Roll;
- Opóźnienia w spłatach w przeszłości;
- Otwarte i zamknięte zobowiązania;
- Historia opłacania czynszu.
Podsumowanie
Jako osoba samozatrudniona jak najbardziej masz możliwość na uzyskanie kredytu hipotecznego na korzystnych warunkach. Chociaż ocena zdolności kredytowej może być nieco bardziej rygorystyczna niż u osoby pracującej na etacie, nadal masz duże możliwości na udowodnienie swojej wiarygodności. W 2026 roku, po zmianach wprowadzonych przy Mortgage Rule Review jest jeszcze łatwiej, ponieważ banki nie muszą stosować się do tak restrykcyjnych regulacji, które obowiązywały przed 2025 rokiem. Pamiętaj, że aby zwiększyć swoje szanse na atrakcyjny kredyt, kluczowe jest wykazanie stabilności biznesu, wysoki wkład własny, dobry credit score i współpraca z doświadczonym doradcą kredytowym.
Leave a Reply