Kredyt Hipoteczny na nieruchomość na wynajem w UK – wszystko, co musisz wiedzieć o Buy to Let

Wśród różnych produktów hipotecznych, dużą część stanowią kredyty inwestycyjne, określane jako Buy to Let Mortgages. Są one przeznaczone dla osób, które chcą ulokować zaoszczędzone środki w nieruchomość, która co miesiąc będzie przynosić stały, pasywny dochód. Mechanizm udzielania kredytów inwestycyjnych znacząco różni się od klasycznej procedury stosowanej przy kredytach mieszkaniowych, dlatego w tym wpisie wytłumaczymy sposób działania takiej pożyczki oraz opowiemy o ocenie zdolności kredytowej, jaka jest w takiej sytuacji przeprowadzana.

Czym dokładnie jest kredyt Buy to Let?

Kredyty inwestycyjne (Buy to Let) to pożyczki hipoteczne udzielane na nieruchomości przeznaczone do wynajmu. Oznacza to, że do mieszkania kupionego na taki kredyt nie możesz się wprowadzić, mimo tego że jesteś jego właścicielem. Tak samo działa to w drugą stronę — jeśli kupisz dom na klasyczny kredyt mieszkaniowy, umowa kredytowa zdecydowanie zabrania Ci go wynajmować. Dzieje się tak głównie z powodu różnicy w ocenie zdolności kredytowej, która w przypadku kredytu Buy to Let oparta jest o przewidywany dochód z wynajmu, a przy kredycie mieszkaniowym skupia się na zarobkach kredytobiorcy i jego zdolności do spłacenia rat. Zmiana przeznaczenia nieruchomości sprawia, że ryzyko dla banku ulega diametralnej zmianie, więc instytucje nie zgadzają się na taką możliwość.

Kredyty inwestycyjne są zazwyczaj tzw. Interest Only Mortgages, co oznacza że rata nie składa się z kapitału i odsetek (tak jak jest to przy kredytach mieszkaniowych), a z samych odsetek. Cały pożyczony kapitał musi być spłacony w całości pod koniec okresu kredytowania. Można to zrobić korzystając ze swoich zaoszczędzonych środków lub dokonać refinansowania kredytu (remortgage), co pozwala na przedłużenie faktycznego kredytowania na następne lata. Na rynku są również dostępne kredyty inwestycyjne typu repayment, w których rata składa się zarówno z odsetek, jak i kapitału — takie oferty są mniej popularne, a wybór powinien zależeć od strategii inwestycyjnej.

Musisz mieć na uwadze, że kredyty inwestycyjne są z reguły droższe niż zwykłe kredyty mieszkaniowe. Oprocentowanie jest zazwyczaj wyższe o 0.5% – 2% oraz wymagany jest dużo większy wkład własny — minimalnie 20%, choć zazwyczaj są to wartości od 25% wzwyż. Przy kredytach Buy to Let również obowiązuje okres promocyjny, który nieco obniża całkowity koszt kredytu.

Ocena zdolności kredytowej przy kredycie Buy to Let

Jak już wcześniej wspomniano, ocena zdolności kredytowej przy kredycie inwestycyjnym znacząco różni się od oceny w przypadku kredytu mieszkaniowego. Pożyczając Ci pieniądze, bank ponosi pewne ryzyko — bo chociaż ma zabezpieczenie w postaci hipoteki nieruchomości, i tak w sytuacji przejęcia nieruchomości jest narażony na stratę. Ocena zdolności kredytowej pomaga ocenić to ryzyko i dobrać odpowiednie warunki umowy dla danej sytuacji. Z uwagi na to, że inwestor nie będzie mieszkał w zakupionej nieruchomości i jego ryzyko ogranicza się tylko do nieudanej inwestycji, a nie do utraty dachu nad głową, bank musi rozpatrzeć jego zdolność kredytową w nieco inny sposób. Dużą rolę gra tutaj duża zależność dochodu inwestora od czynszu — to właśnie ten czynnik jest wyznacznikiem rentowności inwestycji, a co za tym idzie aspektem mocno wpływającym na ryzyko banku.

Współczynnik ICR

Ocena zdolności kredytowej w dużej mierze opiera się na współczynniku Interest Coverage Ratio (ICR), czyli wskaźniku ukazującym stosunek wysokości czynszu do miesięcznej raty stresowej. Kredytodawcy zazwyczaj wymagają, aby wynosił on około 125% – 145% w zależności od ryzyka kredytowego — z reguły im większe ICR, tym kupujący ma większe szanse na otrzymanie dobrych warunków kredytu. Do takich obliczeń, banki wymagają przewidywanego dochodu z najmu. Kupujący podczas aplikacji przygotowuje więc szacunkowe dane, np. z ogłoszeń z ofertami najmu podobnych nieruchomości w okolicy lub korzystając z raportów lokalnych agencji nieruchomości, a bank później potwierdza je we własnym zakresie, wykonując analizę rynku.

Stress test

Analityk bankowy sprawdza, czy wysokość przewidywanych dochodów z najmu jest odpowiednia dla danego oprocentowania korzystając ze stóp stresowych. Oznacza to, że podczas liczenia współczynnika ICR, pod uwagę brane jest wyższe oprocentowanie niż przewidywane w danej umowie kredytowej, aby upewnić się, że kredytobiorca będzie w stanie spłacić raty nawet w sytuacji podwyższenia stóp procentowych. Taka analiza nazywana jest Stress Testem.

Wpływ progu podatkowego na współczynnik ICR

Warto wiedzieć, że współczynnik ICR przyrównywany jest do sytuacji podatkowej klienta. Takie niecodzienne powiązanie występuje tutaj z uwagi na opodatkowanie dochodu z najmu. Środki, które właściciel uzyskuje z czynszu wliczają się w jego łączny dochód roczny, który opodatkowany jest podatkiem dochodowym, czyli Income Tax. Wysokość podatku jaki zapłaci landlord zależna jest od progu podatkowego, na którym się znajduje, a więc de facto jeśli zarabia on dużo, większa część przychodu z najmu będzie musiała być przekazana HMRC w postaci podatku — to sprawia, że w rzeczywistości mniejsza część czynszu będzie mogła zostać przeznaczona na spłatę zobowiązania, w efekcie czego faktyczny ICR jest mniejszy niż przyjęty. Często można zauważyć więc zależność, że od osób na wyższych progach podatkowych może być wymagany wyższy ICR.

Inne aspekty oceny

To, jak ważny jest współczynnik ICR wcale nie oznacza, że jest on jedynym wyznacznikiem zdolności kredytowej. Choć w mniejszym stopniu, pod uwagę brane są również inne, bardziej klasyczne czynniki. Najważniejszym z nich jest oczywiście współczynnik LTV, który określa stosunek wysokości pożyczki do wartości nieruchomości. Wyższy współczynnik LTV umożliwia kupującemu uzyskanie lepszych warunków kredytu, ponieważ bezpośrednio zmniejsza ryzyko kredytowe. Oprócz tego, sprawdzana jest również historia kredytowa, stabilność zatrudnienia oraz wysokość dochodów. Często zdarza się, że banki określają minimalny dochód osobisty, który stanowi dla niego dodatkowe zabezpieczenie w przypadku okresów pustostanu lub problemów z najemcami.

Znaczenie remortgage przy inwestowaniu w nieruchomości

Bardzo istotnym mechanizmem w kontekście inwestycji w nieruchomości jest refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli remortgage. Jest to nic innego jak zaciągnięcie kolejnego kredytu i skorzystanie z uzyskanych środków do spłaty obecnego. Powszechną praktyką wśród inwestorów jest dokonanie refinansowania zaraz po zakończeniu okresu promocyjnego, ponieważ w tym momencie promocyjna stopa procentowa zmienia się z promocyjnej, na wyższą o kilka procent SVR. Remortgage nie tylko pozwala na ponowne rozpoczęcie nowego okresu promocyjnego, ale też umożliwia uzyskanie lepszej oferty, dopasowanej do realiów rynkowych — jako inwestor musisz mieć na uwadze, że rynek produktów Buy to Let zmienia się dość dynamicznie.

Możliwość dokonania remortgage sprawia, że decyzje dotyczące inwestycji mogą być bardziej elastyczne. Z uwagi na brak przywiązania do jednego konkretnego produktu hipotecznego, okres finansowania można rozciągać według własnego uznania, uzyskując dochód z wynajmu przez dłuższy okres. Nawet jeśli za pierwszym razem zaciągniesz zobowiązanie na 10 lat, a refinansowania dokonasz po dwóch, umowa z pierwotnego kredytu przestaje obowiązywać, a ty możesz powtarzać ten proces kilka razy. Kiedy uznasz że chcesz zakończyć inwestycje, możesz spłacić nieruchomość z własnych oszczędności, sprzedać ją i uzyskanymi środkami przedwcześnie spłacić kredyt hipoteczny lub na przykład przekształcić kredyt buy to let na mieszkaniowy kredyt hipoteczny i zamieszkać tam na stałe.

Remortgage pozwala również na zmianę kredytu hipotecznego z produktu Interest Only na Repayment i odwrotnie. Dzięki temu, w strategii inwestycyjnej można zawrzeć element spłaty kapitału, dzięki czemu obniża się współczynnik LTV kredytu, co może znacząco wpłynąć na warunki następnego kredytu hipotecznego. Oprócz tego, jeśli będziesz spłacać kapitał wystarczająco długo, będziesz w stanie doprowadzić do sytuacji, w której twoje oszczędności pozwolą Ci pokryć resztę kredytu, a ty uwolnisz się od zobowiązania.

Interest Only czy Repayment? – jaki kredyt wybrać?

Decyzja dotycząca sposobu spłaty kredytu hipotecznego zależy od indywidualnej strategii inwestycyjnej. Poniżej przedstawimy przykłady sytuacji, w których dany produkt może być lepszym wyborem.

Interest Only Mortgage

Inwestorzy częściej decydują się na Interest Only Mortgage, ponieważ akceptują oni ryzyko związane z brakiem spłaty kapitału i nie zależy im na posiadaniu danej nieruchomości bez długu. Wybór takiego rodzaju produktu maksymalizuje przepływ pieniężny i pozostawia więcej przestrzeni w budżecie na spłatę innych zobowiązań (często kolejnych inwestycji). W takiej strategii inwestor liczy na comiesięczny zysk z najmu oraz finalną sprzedaż nieruchomości po wyższej cenie, co dodatkowo podnosi rentowność inwestycji.

Repayment Mortgage

Długoterminowy wybór kredytów ze spłatą kapitału służy przyszłemu uwolnieniu nieruchomości od hipoteki. Taka inwestycja jest stabilniejsza, ale przynosi mniejszy zysk krótkoterminowy, dlatego częściej wybierana jest przez osoby niezajmujące się inwestycjami stale lub profesjonalnie, którym zależy na akumulacji kapitału i posiadaniu silnego aktywa w przyszłości.

Jak wcześniej wspomniano, produkty można można zamieniać za pomocą refinansowania, co pozwala na bardziej skomplikowane strategie.

Inwestycje w nieruchomości a podatki

Przy inwestycjach w nieruchomości w Wielkiej Brytanii trzeba pamiętać o trzech zasadniczych podatkach.

Pierwszym jest Stamp Duty Land Tax, czyli podatek od zakupu nieruchomości w Anglii i Irlandii Północnej. Nie ma oddzielnej konkretnej stawki dla osób, które inwestują, dlatego korzysta się z podstawowych kryteriów:

Należy pamiętać, że jeśli nie jest się rezydentem UK, trzeba dodać do każdej stawki dodatkowe 2%. Odpowiednikiem tego podatku w Walii jest Land Transaction Tax, a w Szkocji Land and Building Transaction Tax.

Dochód z najmu opodatkowany jest podatkiem dochodowym. Rozlicza się go poprzez system Self Assessment, czyli ten, z którego korzystają osoby samozatrudnione w UK. Jeśli jesteś zatrudniony na umowę o pracę i twoje podatki są rozliczane poprzez PAYE, otrzymując dochód z najmu musisz zarejestrować się do Self Assessment i rozliczać się z dodatkowego Income Tax.

Inny podatek o którym trzeba pamiętać to Capital Gains Tax (CGT). Jest to podatek od zysków kapitałowych, a więc trzeba go opłacić, jeśli sprzeda się nieruchomość za więcej, niż się ją kupiło. Stawka CGT zależy od progu podatkowego w jakim się znajdujesz:

Podsumowanie

Aby kupić nieruchomość w UK w celach inwestycyjnych za pomocą kredytu hipotecznego, trzeba skorzystać ze specjalnego produktu inwestycyjnego, nazwanego Buy to Let Mortgage. Takie kredyty są z reguły droższe, a ocena zdolności kredytowej przeprowadzana jest w inny sposób, niż przy klasycznych kredytach mieszkaniowych. Najpopularniejszy rodzaj kredytów Buy to Let to tzw. Interest Only Mortgages, w których rata składa się z samych odsetek, a kredytobiorca nie spłaca kapitału. Inną możliwością są Repayment Mortgages, które umożliwiają spłatę kapitału. Wybór pomiędzy tymi dwoma rodzajami zależy od indywidualnej sytuacji kupującego. Przy inwestycjach w nieruchomości trzeba pamiętać o odprowadzeniu odpowiednich podatków, aby nie narazić się na konflikty z HMRC.