Transfer of Equity – jak usunąć lub dopisać osobę do kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, a podczas tego okresu w twoim życiu może zdarzyć się bardzo dużo. Na szczęście banki mają tego świadomość i dopuszczają możliwość wykonywania na kredycie najróżniejszych operacji, dzięki którym możesz dopasować zobowiązanie do swojej aktualnej sytuacji życiowej. Jedną z nich jest Transfer of Equity, który pozwala dodać do kredytu nowego współkredytobiorcę lub usunąć z umowy dotychczasowego.

Joint Mortgage

Aby lepiej zrozumieć ten temat, dobrze abyś wiedział na jakich zasadach działa wspólny kredyt hipoteczny, czyli Joint Mortgage. Jest to rodzaj kredytu, w którym za spłatę zobowiązania odpowiedzialna jest nie jedna, a dwie lub kilka osób. Zazwyczaj idzie to w parze z współwłasnością danej nieruchomości. Joint Mortgage niesie za sobą kilka korzyści, a główną z nich jest wspólna ocena zdolności kredytowej. Zarobki współwłaścicieli są sumowane, dzięki czemu stać ich na droższą nieruchomość i kredyt na lepszych warunkach.

Miej na uwadze, że Joint Mortgage to bardziej określenie na kredyt niż oddzielny produkt hipoteczny. Jeśli bank uzna to za odpowiednie, może on dopisywać i usuwać kredytobiorców bez zmiany produktu.

Transfer of Equity

Transfer of Equity to w szerokim rozumieniuoperacja prawna, która polega na przeniesieniu udziałów w nieruchomości z jednej osoby na drugą, z pozostawieniem chociaż jednego dotychczasowego właściciela. Do tego zalicza się kilka różnych możliwości:

• Odebranie komuś wszystkich udziałów, czyli usunięcie go z własności;
• Zmianę struktury udziałów, np. z 50/50 na 70/30;
• Przekazanie nowemu współwłaścicielowi części własnych udziałów, czyli dopisanie go do własności.

Kiedy jednak na nieruchomości ciąży niespłacony kredyt hipoteczny, bank wymaga aby w parze z operacją przeniesienia udziałów, było dopisanie lub usunięcie kogoś z kredytu hipotecznego.

Do Transfer of Equity należy zatrudnić prawnika — conveyancera lub solicitora. Może to być ta sama osoba, która zajmowała się conveyancingiem podczas zakupu nieruchomości. Prawnik obsługuje cały proces, przygotowując odpowiednie dokumenty, ustalając warunki przeniesienia udziałów z bankiem oraz pilnując bezpieczeństwa prawnego całej operacji. Dzięki jego usługom, twoja rola przy transfer of equity jest ograniczona do minimum. Koszt takiej zatrudnienia prawnika to od kilkuset funtów, nawet do ponad tysiąca przy bardziej złożonych sprawach.

Joint Tenants a Tenants in Common

Bardzo ważną kwestią dotyczącą podziału udziałów w UK są formy podziału. To, która z nich zostanie wybrana, zdecyduje o wielu kwestiach dotyczących rozliczenia i praw do nieruchomości.

Najprostszą z nich jest Joint Tenants, czyli forma, w której wszyscy właściciele posiadają nieruchomość wspólnie, jako jedną całość. W tym przypadku nie istnieje podział udziałów (nie mówi się tutaj o układzie 50/50), tylko pełna własność nieruchomości znajduje się w rękach dwóch osób jednocześnie. Przy Joint Tenants, swoje zastosowanie znajduje tzw. Right of Survivorship, czyli zasada, na mocy której w przypadku śmierci jednej ze stron, cała własność przechodzi do drugiego współwłaściciela (a nie do masy spadkowej zmarłego). To rozwiązanie jest prostsze w konstrukcji i wybierane jest głównie przez małżeństwa.

Drugim rozwiązaniem jest Tenants in Common, czyli forma, w której proporcje udziałów są jasno określone — np. 40/60, 20/80 lub 30/30/40. Nie obowiązuje tutaj Right of Survivorship, więc w przypadku śmierci jednej ze stron, jej udziały trafiają do jej spadkobierców. Tenants in Common oferuje dużo większą elastyczność co do umowy niż Joint Tenants i wymaga szczegółowych ustaleń co do zasad współwłasności, najlepiej zapisanych w declaration of trust (o tym dokumencie możesz przeczytać pod koniec artykułu).

Jak wygląda cały proces?

Proces transfer of equity nie jest skomplikowany, szczególnie, że większość ważnych zadań wykonuje wynajęty prawnik. Oczywiście aby przebiegł on płynnie, wymagana jest zgoda wszystkich uczestników co do podejmowanych działań. Zanim więc spotkasz się z prawnikiem, przedyskutuj z innymi uczestnikami szczegóły całego transferu. Każdy musi być świadomy tego co otrzyma lub utraci, oraz jakie będą tego konsekwencje. Do takich kwestii należy:

• Dokładny podział udziałów;
• Ewentualna konieczność opłacenia podatku Stamp Duty Land Tax (o tym w dalszej części artykułu);
• Odpowiedzialność za kredyt hipoteczny;
• Prawa do nieruchomości.

To tylko niektóre z kwestii obowiązkowych do poruszenia z innymi uczestnikami transferu. Duża większość z nich powinna być poruszona w dokumencie declaration of trust, który w wielu sytuacjach współdzielenia nieruchomości i kredytu hipotecznego jest bardzo potrzebny. Jeśli nie jesteś pewien co do kwestii do ustalenia, dobrym pomysłem będzie wstępna konsultacja z prawnikiem, na której odpowie on na twoje pytania oraz wyjaśni kwestie prawne i podatkowe operacji.

Po rozpoczęciu współpracy z prawnikiem, przygotuje on odpowiednie dokumenty (Deed of Transfer/TR1, ewentualnie declaration of trust) oraz skontaktuje się z bankiem w celu uzyskania zgody na dokonanie transferu. Po podpisaniu wszystkich dokumentów i dokonaniu potrzebnych opłat, prawnik aktualizuje tytuły własności w Land Registry.

Uzgodnienia z bankiem dotyczące zmiany własności

W przypadku dodania nowego właściciela za pomocą transfer of equity, zwykły kredyt hipoteczny może przekształcić się w Joint Mortgage bez konieczności refinansowania. Wystarczy, że bank udzielai zgody na dopisanie nowej osoby do kredytu hipotecznego, a sam produkt się nie zmieni. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby refinansowania dokonać, tym samym zmieniając ofertę kredytową i często otrzymując lepsze warunki. Z uwagi na to że nieruchomość została w przeszłości kupiona przez jedną osobę, zaciągnięcie nowego, wspólnego kredytu hipotecznego nie powinno stanowić żadnego problemu.

Sytuacja ma się jednak nie co inaczej, kiedy osoba ma zostać usunięta z kredytu. W takim wypadku bank zazwyczaj udziela zgody pod warunkiem, że osoba przejmująca na siebie całe zobowiązanie dokona remortgage. Dla banku jest to bardzo ważne, dlatego, że kiedy kredyt był zaciągany przez więcej niż jedną osobę, zdolność kredytowa była dużo większa. Teraz, gdy cały dług ma przejść na jednego właściciela, istnieje ryzyko, że jego osobista zdolność kredytowa będzie niewystarczająca na jego pokrycie. Dokonanie refinansowania kredytu będzie potwierdzeniem, że sytuacja finansowa klienta jest odpowiednia do przejęcia pełnej odpowiedzialności za zobowiązanie.

Jeżeli okaże się, że zdolność finansowa osoby zamierzającej zostać przy nieruchomości na to nie pozwala, bank nie wyraża zgody na usunięcie drugiej osoby z kredytu. Wtedy trzeba szukać alternatywnych rozwiązań, takich jak nowy współkredytobiorca, większy wkład własny albo zwyczajna sprzedaż nieruchomości.

W jakich sytuacjach robi się transfer of equity?

Istnieje wiele sytuacji, przy których taka operacja będzie konieczna. Aby lepiej Ci to zobrazować, wymienimy kilka przykładowych scenariuszy:

• Dodanie współwłaściciela – Pan Marek 5 lat temu kupił nieruchomość na kredyt hipoteczny, który spłaca do dziś. 2 lata temu poślubił swoją partnerkę Agatę i chciałby, aby stała się ona współwłaścicielką nieruchomości. W tym celu przeprowadza transfer of equity, oddając jej 40% udziałów. Z uwagi na to, że nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, Pani Agata musi zostać dodana do kredytu. Od tego momentu, niezależnie od ilości posiadanych udziałów w nieruchomości jest ona odpowiedzialna za kredyt w takim samym stopniu co jej mąż, Pan Marek. Z kolei to, jaką część miesięcznych rat będzie ona opłacała ze swoich pieniędzy, zależy od prywatnych ustaleń między nią, a jej mężem — ilość udziałów i wspólny kredyt nie mają tutaj żadnego znaczenia.
• Usunięcie współwłaściciela – Pan Paweł oraz Pani Marta kilka lat temu wzięli ślub i kupili nieruchomość na kredyt. Niestety, z uwagi na ich sytuację życiowe uznali że wezmą rozwód, a Pani Marta wyprowadzi się z domu i zrezygnuje z własności nieruchomości. Aby było to możliwe, bank postawił warunek zrobienia remortgage Panu Pawłowi. Jeśli jego zdolność kredytowa na to pozwoli, będzie mógł on zostać w nieruchomości i być jedyną osobą odpowiedzialną za dług. Wszystko przebiega pomyślnie, więc Pan Paweł bierze nowy kredyt i zleca Transfer of Equity w celu wypisania jego byłej żony z tytułów własności.
• Zmiana struktury udziałów – Pani Anna oraz Pan Filip są małżeństwem i wspólnie spłacają kredyt hipoteczny na nieruchomość, w której oboje mają po 50% udziałów. Pani Anna zaproponowała, że nadpłaci kredyt kwotą £50,000, dzięki czemu będą oni mogli zmniejszyć oprocentowanie pożyczki i przyspieszyć jej spłatę. Małżeństwo ustaliło, że wkład pieniężny Pani Anny przełoży się na zwiększenie jej udziału. W tym celu dokonują oni Transfer of Equity i zmieniają strukturę udziałów z 50/50 na 70% należące do Pani Anny oraz 30% do Pana Filipa.

Stamp Duty Land Tax przy Transfer of Equity

Bardzo ważną kwestią przy Transfer of Equity jest podatek Stamp Duty, czyli podatek od kupna nieruchomości. Chociaż w większości przypadków on nie obowiązuje z uwagi na ulgę dla małżeństw, w niektórych sytuacjach istnieje konieczność jego opłacenia.

Pierwszą z nich jest każda sytuacja (oczywiście wyłączając małżeństwa), w której na nieruchomości ciąży kredyt hipoteczny. Jeśli jakaś osoba przejmuje udziały, jednocześnie stając się współkredytobiorcą, musi ona zapłacić podatek obliczony na podstawie procenta od pozostałego salda kredytu, proporcjonalny do ilości przejmowanych udziałów. Zobrazujmy to na przykładzie Pana Marka i Pani Agaty, ale przyjmijmy, że tym razem nie są oni małżeństwem, więc musi zostać zapłacony podatek SDLT:

Przez 5 lat spłacania kredytu hipotecznego na £250,000, Panu Markowi udało się spłacić £25,000 kapitału. Pani Agata, przejmując 40% udziałów nieruchomości, jest zobowiązana odprowadzić podatek od 40% pozostałego długu hipotecznego:

£250,000 – £25,000 = £225,000

£225,000 * 40% = £90,000

Pani Agata korzysta z podstawowych stawek Stamp Duty Land Tax i posiada już inną nieruchomość, więc stawka podatku, jaki musi odprowadzić to 5%

£90,000 * 5% = £4,500

Declaration of trust

Kiedy nieruchomość i kredyt hipoteczny należą do więcej niż jednej osoby, zawsze istnieje ryzyko wystąpienia konfliktów pomiędzy stronami. Ponieważ ani bank, ani wpis w Land Registry nie regulują zasad podziału ani wzajemnych rozliczeń, w takiej sytuacji znaczna część ustaleń finansowych musi zostać określona pomiędzy współwłaścicielami. Aby zapobiec konfliktom, które mogą z tego wynikać, bardzo dobrym pomysłem jest przygotowanie dokumentu declaration of trust, który precyzyjnie określa jakie udziały mają strony, co z nich wynika oraz na jakich zasadach ma się odbywać rozliczenie z kredytu lub sprzedaży nieruchomości.

W declaration of trust można poruszyć wiele różnych kwestii:

• Dokładne proporcje udziałów;
• Kto i w jakiej części spłaca hipotekę;
• Jak dzielone są środki uzyskane ze sprzedaży;
• Kto wnosi jaki wkład własny i co z tego wynika;
• Co się dzieje w przypadku dodatkowej wpłaty od jednej ze stron;
• Zasady rozliczeń w przypadku rozstania lub odejścia jednej ze stron od umowy;
• Kto może podjąć decyzję o sprzedaży nieruchomości;
• Zasady dotyczące użytkowania nieruchomości przez każdą ze stron;
• Zasady wprowadzania osób trzecich do nieruchomości;
• Zasady dziedziczenia udziału zmarłego (często pomijana, ale bardzo ważna kwestia do uregulowania).

Kiedy wspólnie ze współwłaścicielem omówicie wszystkie z tych kwestii, poproście swojego conveyancera o sporządzenie dokumentu. Po jego podpisaniu, dokument stanie się ważnym prawnie dokumentem, który będzie chronił obie strony w przypadku potencjalnych sporów w przyszłości.

Podsumowanie

Transfer of Equity to proces polegający na przeniesieniu udziałów w nieruchomości z jednej osoby na drugą. Może to być zarówno oddanie komuś swoich udziałów, jak i odebranie komuś udziałów i przyznanie ich sobie lub innej osobie. Musisz pamiętać, że jeśli nieruchomość jest objęta kredytem hipotecznym, możliwość wykonania transfer of equity zawsze trzeba uzgodnić z bankiem. Zawsze sprawdź, czy musisz płacić podatek Stamp Duty Land Tax — zdarzają się sytuacje, w których jest to konieczne.