Nieodłączną częścią każdej aplikacji o kredyt jest ocena zdolności kredytowej. Dzięki niej bank lub towarzystwo budowlane może określić ryzyko związane z udzieleniem finansowania, a na jego podstawie zaoferować adekwatne warunki kredytu. Sposobów pozwalających zbadać zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy jest wiele, a stosowane są one w zależności od danego produktu. W tym artykule skupimy się jednak na ocenie zdolności kredytowej przy aplikacji o kredyt mieszkaniowy – wytłumaczymy na czym ona polega i na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę.
Mieszkaniowy kredyt hipoteczny
Mieszkaniowy kredyt hipoteczny (Residential mortgage) to najbardziej popularny rodzaj kredytu hipotecznego wśród mieszkańców UK. Jest on udzielany na nieruchomość w pełni mieszkalną, która ma być zajmowana przez kredytobiorcę. Jest to podstawowy warunek Residential mortgage – jeśli kredytobiorca nie zamieszkałby w nieruchomości, taki obrót spraw traktowany jest jako złamanie umowy. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie aby wspólnie z kredytobiorcą w nieruchomości mieszkały też inne osoby, takie jak rodzina, partner czy znajomi.
Zdolność kredytowa
Przy każdej aplikacji o kredyt hipoteczny, banki podejmują działania mające na celu określić, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie spłacić kredyt bez większych problemów. Aby tego dokonać, banki zbierają informacje o osobie aplikującej i analizują je, określając czy istnieje ryzyko, że będzie ona miała trudności ze spłatą zobowiązania.
Na podstawie wyniku oceny zdolności kredytowej, instytucje również określają warunki kredytu – jeśli potencjalny kredytobiorca wypada korzystnie i ryzyko jest niskie, bank zaoferuje lepsze warunki, w postaci niższego oprocentowania lub mniejszego wymaganego depozytu. Z kolei ryzykowny klient uzyska kredyt hipoteczny na gorszych warunkach, ponieważ bank będzie obawiał się ryzyka wystąpienia problemów ze spłatą.
Jakie czynniki wpływają na moją zdolność kredytową?
Dochody
Przy ocenie zdolności kredytowej dla mieszkaniowego kredytu hipotecznego, banki głównie skupiają się na sytuacji finansowej klienta. Oznacza to, że sprawdzane będą między innymi Twoje dochody – ich stabilność i wysokość. To ile zarabiasz, będzie fundamentem do całej reszty oceny oraz do maksymalnej wysokości kredytu. Zazwyczaj kwota, jaka może zostać przyznana to od cztero- do pięciokrotności rocznych dochodów. Te widełki mogą się lekko zmienić, jeśli ogólna zdolność finansowa będzie bardzo duża. Warto też pamiętać, że biorąc kredyt wspólnie z partnerem, roczne zarobki są sumowane, co pozwala zwiększyć kwotę kredytu.
Innym ważnym czynnikiem jest stabilność dochodów. Bank na pewno sprawdzi twoją formę zatrudnienia oraz historię zmian pracy. W najwygodniejszej sytuacji są osoby zatrudnione na etacie, pracujące w jednym miejscu kilka lat – ich zarobki są stałe i stabilne, a prawdopodobieństwo utraty dochodu jest niewielkie. Oczywiście nie oznacza to że osoby korzystające z innych form zatrudnienia są w dużo gorszej pozycji – ponieważ każda oceniana jest indywidualnie. Przykładowo, jeśli działasz jako Sole Trader, kryteria będą nico bardziej rygorystyczne i będziesz musiał dostarczyć bankowi więcej dokumentów potwierdzających stabilność dochodu.
Należy również pamiętać, że bank weźmie pod uwagę również inne źródła dochodu, takie jak inwestycje, wynajem nieruchomości lub dodatkowy biznes (side hustle). Będzie to jednak tylko dodatek do podstawowego źródła, który może lekko pomóc w otrzymaniu lepszej oceny.
Wydatki i zobowiązania
Podczas oceny zdolności kredytowej bank na pewno sprawdzi twoje wydatki oraz zobowiązania, które grają rolę w twoim comiesięcznym budżecie. Dzięki temu jest on w stanie określić ile pieniędzy realnie jesteś w stanie poświęcić na spłatę hipoteki.
Analitycy przyjrzą się twoim comiesięcznym kosztom życia. Do tej kategorii zalicza się naprawdę wiele różnych kosztów:
- Rachunki za prąd, wodę i gaz;
- Wszelkie składki ubezpieczeniowe;
- Opłaty za abonamenty i subskrypcje;
- Koszty związane z produktami podstawowymi (żywność, środki czystości, paliwo, transport itp.);
- Wydatki związane z utrzymaniem rodziny (żłobek, szkoła, alimenty).
Lista jest naprawdę długa, ale należy pamiętać, że bank interesują tylko wydatki cykliczne – na przykład jednorazowy zakup telefonu nie wpłynie na ocenę.
Drugim bardzo ważnym czynnikiem są zobowiązania. Jest to nic innego jak zaciągnięte kredyty, leasingi i inne długi, które co miesiąc trzeba spłacać. Jest to nieodłączna część budżetu domowego, która nie może zostać zmodyfikowana tak łatwo jak np. wydatki. Przy ocenie zdolności kredytowej banki wyliczają Debt-to-Income Ratio, czyli współczynnik zadłużenia do dochodu. Określa on jaka część twojego comiesięcznego wynagrodzenia przeznaczana jest na spłatę długów. Wartość tego czynnika znacząco wpływa na ocenę:
- Wynik bardzo dobry – do 20%. Takie DTI jest odbierane bardzo pozytywnie i daje bankowi zielone światło do udzielenia kredytu na korzystnych warunkach;
- Wynik bezpieczny – od 20% do 40%. W tym przypadku również nie powinno być żadnego problemu z udzieleniem kredytu na dobrych warunkach, jednak bank będzie ostrożniejszy;
- Wynik alarmujący – od 40% do 60%. Po przekroczeniu 40% twoja szansa na korzystne warunki kredytu zdecydowanie maleje, a jeśli twoje DTI jest większe niż 50%, istnieje prawdopodobieństwo że bank w ogóle odmówi Ci finansowania. Dzieje się tak, dlatego że wydając połowę swojej pensji na spłatę zobowiązań, stajesz się klientem ryzykownym, który w przypadku niespodziewanego negatywnego obrotu spraw, może mieć problemy ze spłaceniem hipoteki. Osobom posiadającym taki wynik zaleca się spłatę zobowiązań i obniżenie DTI przed aplikacją o kredyt hipoteczny.
- Wynik negatywny – więcej niż 60%. Na tym poziomie będzie bardzo ciężko utrzymać kredyt, o dobrych warunkach nie wspominając. Przeznaczanie takiej części swojego wynagrodzenia na spłatę zobowiązań jest bardzo złym sygnałem dla banku i w większości przypadków skreśla szansę na otrzymanie finansowania.
Credit Score
Kolejnym bardzo ważnym czynnikiem oceny zdolności kredytowej jest Credit Score. Jest to wynik analizy niezależnych firm (CRA), których działalność polega na zbieraniu i przetwarzaniu danych finansowych mieszkańców UK. Credit Score pokazuje, jak wiarygodnym kredytobiorcą jesteś – przyznaje punkty na podstawie historii zadłużeń, historii spłat i każdej innej informacji historycznej, która może wpływać na twój wizerunek jako kredytobiorca (nawet stabilność adresu zamieszkania lub ilość wniosków o finansowanie). Nie da się jednoznacznie powiedzieć jaki wynik uważany jest za dobry, ponieważ każda z agencji prowadzi punktację według własnej skali. Weryfikację swojej sytuacji związanej ze scoringiem kredytowym ułatwiają takie narzędzia, jak Checkmyfile.com, które zbierają informacje z kilku największych agencji i układają je w jeden czytelny raport. Zanim złoży się aplikację o kredyt hipoteczny, zdecydowanie zaleca się sprawdzenie swojego wyniku i ewentualne poprawienie go.
Stress Test
Innym elementem oceny zdolności kredytowej jest stress test, czyli analiza przeprowadzana w celu wykazania, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacić ratę kredytu w wypadku podwyższenia SVR (zazwyczaj powodowanego wzrostem referencyjnej stopy procentowej banku Anglii). Analitycy obliczają wtedy ilość wolnej gotówki pozostałej z pensji, po spłacie wszystkich zobowiązań, opłaceniu kosztów utrzymania oraz odjęciu raty stresowej (czyli miesięcznej raty kredytu podwyższonej o określony bufor, np. 2%). Jeśli ilość wolnej gotówki jest uznana za bezpieczną, stress test zostaje zdany, a ocena zdolności kredytowej może trwać dalej.
Wkład własny a zdolność kredytowa
Chociaż wielkość wkładu własnego nie jest bezpośrednio częścią oceny zdolności kredytowej, warto wiedzieć że te dwa czynniki mocno na siebie wpływają. Ogólną zasadą jest, że im większy wkład własny, tym lepsze warunki kredytu hipotecznego można uzyskać. Jest to bardzo prosty mechanizm – bank, pożyczając mniejszą kwotę w stosunku do wartości nieruchomości ponosi mniejsze ryzyko, co przekłada się na lepsze warunki kredytu. Wyznacznikiem tego jest współczynnik Loan-to-Value (LTV), który ukazuje stosunek pożyczki do wartości nieruchomości. W ofertach kredytowych dobrze widać taką zależność – produkty z niższym współczynnikiem LTV mają bardziej atrakcyjne oprocentowanie.
Co mogę zyskać dzięki lepszej zdolności kredytowej?
Jak wcześniej wspomniano, wynik oceny zdolności kredytowej nie tylko ukazuje, czy klient może otrzymać kredyt, ale również pomaga określić bankowi jak korzystne warunki może zaoferować. Polepszając swoją zdolność kredytową zwiększasz swoje szanse na tańszy i bardziej elastyczny kredyt. Poniżej ukażemy, na jakie aspekty kredytu wpływa twoja zdolność kredytowa:
- Oprocentowanie – klienci z lepszą zdolnością kredytową mogą liczyć na lepsze oprocentowanie, co przekłada się na niższy koszt kredytu;
- Wielkość pożyczki – Dobra zdolność kredytowa pozwala pożyczyć więcej;
- Wymagany wkład własny – Ryzykowni klienci często muszą zgromadzić większy depozyt;
- Długość okresu promocyjnego – osoby z lepszą zdolnością kredytową mogą uzyskać bardziej atrakcyjny okres promocyjny kredytu;
- Warunki elastyczności – wszelkie dodatkowe korzyści, takie jak możliwość większych nadpłat, zmniejszenie ERC lub remortgage na korzystnych warunkach, przysługują mniej ryzykownym klientom.
Podsumowanie
Ocena zdolności kredytowej składa się z wielu czynników, a do najważniejszych należą dochody, zobowiązania, comiesięczne wydatki oraz historia kredytowa (Credit Score). Wynik takiej analizy określa czy finansowanie może zostać przyznane oraz na jakich warunkach. Przed aplikacją o kredyt hipoteczny dobrze znać swoją zdolność kredytową oraz wiedzieć na jaką ofertę liczyć – pomoże Ci w tym doradca kredytowy z Extend Finance, który pomaga Pomaga polakom w uzyskiwaniu atrakcyjnych ofert kredytowych od wielu lat.
Leave a Reply