Remortgage – poradnik dla osób, które spłacają jeden kredyt hipoteczny od dłuższego czasu

Jak podaje artykuł Thisismoney.co.uk, według danych UK finance, około 770,000 do 800,000 kredytów w Wielkiej Brytanii w 2023 roku było oprocentowanych stopą zmienną SVR. Patrząc na możliwości rynku kredytowego w UK i zmiany z ostatnich lat, ta ogromna liczba sugeruje, że wiele osób nie ma wiedzy o szansach finansowych, jakie zapewnia im kapitał spłacony w nieruchomości oraz konkurencja banków. W rezultacie tkwią oni w wysoko oprocentowanym kredycie i przepuszczają okazję na szybsze uwolnienie się od długu i poprawę sytuacji finansowej za pomocą remortgage. Jeśli jesteś jedną z nich, ten artykuł jest dla Ciebie – dowiesz się w nim co możesz zrobić ze swoim kredytem hipotecznym, aby wykorzystać maksymalny potencjał swoich finansów.

Stopa SVR – czym jest i czemu jest dla Ciebie niekorzystna?

SVR to skrót od Standard Variable Rate, co można przetłumaczyć na język polski jako standardowa stopa zmienna. Jest to oprocentowanie wyznaczane przez bank, które może być zmienione w każdym momencie w zależności od jego decyzji. Stopa SVR jest często powiązana ze stopą referencyjną banku Anglii, ale nie jest to sztywna zasada – wyznaczając SVR banki patrzą na stopy procentowe, ale nie oznacza to na pewno, że z każdą ich zmianą oprocentowanie twojego kredytu za nimi podąży (choć tak się często dzieje).

Kredyt hipoteczny przechodzi na oprocentowanie SVR kiedy skończy się tzw. okres promocyjny, czyli kilkuletni okres zamrożonego oprocentowania (fixed rate) lub oprocentowania podążającego za stopami referencyjnymi (tracker rate). Jeśli spłacasz kredyt już kilkanaście lub więcej lat, prawdopodobnie nawet tego nie pamiętasz. Jest to jednak absolutnie kluczowe, ponieważ to właśnie na okresach promocyjnych polegają najlepsze strategie kredytobiorców.

Stopy SVR banków są z reguły o kilka procent wyższe, niż te w okresach promocyjnych. Podczas gdy oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych często wynosi od 4% – 5%, stopa SVR w kilku największych bankach UK prezentuje się następująco:

• HSBC – 6.24%;
• Barclays – 7.24%;
• Lloyds – 7.24%;
• Halifax – 7.24%.

Chociaż może się to wydawać niewielką różnicą, w długoterminowej perspektywie te kilka procent znacząco wpływają na całkowity koszt kredytu. Widać to nawet w porównaniu miesięcznym:

Porównajmy oprocentowanie promocyjne w wysokości 4% oraz SVR w wysokości 7%.

W skali roku, kredyt z saldem £100,000 wygeneruje:

• przy oprocentowaniu 4% – około £4,000;
• przy oprocentowaniu 7% – około £7,000.

Oprócz tego, przez to że oprocentowanie jest wyższe, kapitał jest spłacany wolniej, co wydłuża okres kredytowania, a jednocześnie zwiększa całkowity koszt kredytu.

Jakie mam możliwości?

Sposobem na uwolnienie się od SVR jest refinansowanie kredytu, czyli remortgage. Dzieli się on na dwa rodzaje:

Product Transfer

Najprostszym z nich jest Product Transfer, czyli wybranie nowej oferty kredytowej od tego samego pożyczkodawcy, u którego obecnie spłacasz kredyt. W obecnych czasach dokonanie tego jest często możliwe przez stronę internetową banku, a niekiedy nawet przez aplikację mobilną. Działa to w niezwykle prosty sposób – sprawdzasz dostępne dla Ciebie oferty kredytowe i wybierasz odpowiednią. Bank nie przeprowadza ponownej oceny zdolności kredytowej ani wyceny nieruchomości, a ty nie płacisz opłat administracyjnych, ani nie potrzebujesz prawnika. Kilkoma kliknięciami sprawiasz, że okres promocyjny zaczyna się od początku, a twoje oprocentowanie się obniża.

Product Transfer ma jednak swoje ograniczenia, które najbardziej dają o sobie znać, jeśli kredyt nigdy lub od dawna nie był refinansowany. Po pierwsze, dane, z jakich korzystają algorytmy przy prostych Product Transfers dotyczące Ciebie oraz twojej nieruchomości zazwyczaj są nieaktualne, ponieważ zostały zapisane w systemie wiele lat temu, kiedy brałeś kredyt. Jeśli więc było to np. 10 lat temu, wartość nieruchomości najprawdopodobniej poszła mocno do góry, a twoja zdolność kredytowa się znacznie poprawiła. Oferta, którą otrzymasz od banku co prawda będzie korzystniejsza od aktualnej umowy ze stopą SVR, ale nadal nie pozwoli Ci na maksymalną oszczędność.

Jeśli jednak zależy Ci na prostocie i szybkości całego procesu bardziej niż na zaoszczędzeniu jak największej ilości pieniędzy, Product Transfer może być dla Ciebie dobrym rozwiązaniem. Gdybyś chciał się na to zdecydować, a nie zmieniałeś kredytu od dawna, zdecydowanie warto jest wykorzystać prawo do ponownej oceny (Re-valuation). Większość banków używa do tego HPI (House Price Index), a więc wartość twojej nieruchomości w systemie wzrośnie na podstawie danych rynkowych. Oznacza to, że będzie ona mniej lub bardziej zbliżona do rzeczywistej wartości. Jeśli uważasz, że twój dom jest warty jeszcze więcej, możesz złożyć wniosek o fizyczną wycenę rzeczoznawcy.

Dbanie o poprawną wycenę nieruchomości jest bardzo ważne, ponieważ wpływa na współczynnik Loan-to-Value (LTV) nowego produktu. Jedną z najważniejszych zasad na rynku kredytowym jest to, że im większy współczynnik LTV, tym lepsze będą warunki kredytu:

Załóżmy, że wziąłeś kredyt na £180,000 i dotychczas spłaciłeś £100,000. Twoja nieruchomość w rzeczywistości warta jest £250,000, ale w systemie banku jej wartość nadal wynosi £210,000.

Jeśli zrobisz Product Transfer od razu, LTV wyniesie około 50%. Kiedy poprosisz o ponowną wycenę, może spać do nawet 40%.

Remortgage

Chociaż przywykło się zaliczać Product Transfer do rodzaju remortgage, właściwy remortgage polega na wzięciu nowego kredytu w innym banku i spłaceniem poprzedniego z uzyskanych środków. Takie rozwiązanie jest droższe i nieco bardziej czasochłonne, ale otwiera drzwi do najbardziej korzystnych ofert na rynku, ponieważ nie ma takich ograniczeń jak Product Transfer i wymaga ponownego przejścia oceny zdolności kredytowej oraz wyceny nieruchomości.

Im dłużej spłacałeś jeden kredyt, tym więcej kapitału masz w swojej nieruchomości. Przekłada się to na niski współczynnik LTV nowego kredytu, a to z kolei oznacza, że możesz być klientem, o którego banki będą walczyć. Wystarczy chociaż 50% kapitału w nieruchomości, a będziesz miał dostęp do ekskluzywnych ofert z niskim oprocentowaniem oraz bardzo elastycznymi warunkami umowy.

Przy remortgage ważną rolę odgrywa doradca kredytowy. Bardzo ważne jest, abyś wybrał takiego brokera, który ma dostęp do całego rynku (nazywają się oni Whole-of-Market Brokers) – dzięki temu, nie będzie on ograniczony do kilku pożyczkodawców, z którymi ma podpisaną umowę, a szukając dla Ciebie odpowiedniego produktu przejrzy cały rynek – zarówno największe banki, jak i mniejsze towarzystwa budowlane. Takim doradcą jest np. polskojęzyczny broker Extend Finance, którego serdecznie polecamy. To dzięki brokerowi kredytowemu zaoszczędzisz najwięcej pieniędzy na całej operacji – nie tylko pozwoli Ci on wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytową, ale również pomoże w całym procesie aplikacji oraz negocjacjach z bankiem.

Remortgage krok po kroku w 2026 roku

Przy remortgage cały proces aplikowania o kredyt jest bardzo podobny do tego, z którym mamy do czynienia podczas zakupu nieruchomości, jednak w 2026 roku może się on różnić od tego, który pamiętasz sprzed lat, kiedy sam zaciągałeś swój obecny kredyt. Aby zobrazować Ci całe przedsięwzięcie, podzielimy je na kilka chronologicznych kroków:

1. Uzyskanie Decision in Principle

Kiedy wraz z doradcą kredytowym wybierzecie odpowiednią ofertę, musisz udać się do banku w celu uzyskania Decision in Principle, czyli wstępnej zgody na udzielenie kredytu. Z uwagi na twoją sytuację finansową oraz kapitał w nieruchomości, ten krok to bardziej formalność, której trzeba dopełnić, ponieważ istnieje bardzo małe prawdopodobieństwo, że nie otrzymasz zgody. Szczególnie po zmianach z 2025, kiedy to miało miejsce Mortgage Rule Review, odrzucenie wniosku o remortgage osobie spłacającej kredyt z oprocentowaniem SVR i 50% kapitałem w nieruchomości graniczy z cudem.

Na tym etapie bank sprawdzi twoją sytuację finansową – może pamiętasz, jak musiałeś zanosić do banku wyciągi z konta i payslipy. To właśnie moment sprawdzania tych danych, jednak w dobie Open Banking polega on na kilku kliknięciach w telefonie, które pozwolą pożyczkodawcy na dostęp do twoich danych finansowych i swobodną analizę za pomocą odpowiednich algorytmów. Oczywiście jeśli nie chcesz korzystać z Open Banking i wolisz złożyć dokumenty fizycznie, jak najbardziej masz takie prawo.

Decision in Principle powinieneś otrzymać w kilka godzin.

2. Wycena nieruchomości

Tak samo jak przy product transfer, podstawową metodą wyceny nieruchomości jest tzw. Desktop Valuation, czyli wycena na podstawie danych rynkowych (np. z HPI), która trwa zazwyczaj do 2 dni roboczych. Jeśli jednak zależy Ci na dokładnej wycenie, możesz poprosić o wizytę rzeczoznawcy. W tym przypadku czas oczekiwania może się wydłużyć do tygodnia. Przy produktach z niskim LTV podstawowa wycena nieruchomości jest często darmowa (przy zakupie nieruchomości płaci się za nią od £150 do £1,500 w zależności od wielkości domu), jednak wszystko zależy od oferty i pożyczkodawcy.

Po przeprowadzeniu wyceny domu, bank wydaje oficjalną ofertę kredytową. To w niej poznasz dokładne warunki umowy, czyli oprocentowanie, elastyczność itd. Taka oferta jest zazwyczaj ważna od 3 do 6 miesięcy.

3. Conveyancing i completion

Po zaakceptowaniu przez ciebie ostatecznej oferty banku, zaczyna się conveyancing. Jest to proces prawny, który klasycznie oznacza przenoszenie nieruchomości z jednej osoby na drugą, ale przy remortgage mówi się o conveyancingu jako o wszystkich działaniach, jakie wykonuje prawnik: Sprawdza on Land Registry aby upewnić się, że:

• jesteś prawowitym właścicielem domu;
• na nieruchomości nie ma innych długów;
• oferta banku zgadza się ze stanem faktycznym nieruchomości.

Następnie daje tobie do podpisania Mortgage Deed, czyli dokument potwierdzający ustanowienie hipoteki na rzecz nowego banku, a do samego pożyczkodawcy wysyła wniosek o Redemption Statement, czyli dokument pokazujący ile dokładnie będziesz winien bankowi w ustalonym dniu spłaty.

Kiedy wszystkie dokumenty są podpisane, prawnik umawia się z tobą na dzień realizacji nazywany completion date. Wtedy pieniądze z nowego banku są przesyłane do starego, a ty zaczynasz spłacać nowy kredyt.

Conveyancing przy remortgage może być darmowy – to również zależy od oferty kredytowej.

Mortgage prisoners w 2026 roku – co się zmieniło?

Mortgage Prisoners to osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny przed 2008 rokiem w instytucjach, które zbankrutowały podczas kryzysu. Takie pożyczki zostały sprzedane firmom inwestycyjnym, które nie oferowały żadnych innych produktów, a więc dokonanie product transfer było niemożliwe. Jeśli jesteś jedną z takich osób, w 2026 roku twoja sytuacja jest z pewnością lepsza niż kilka lat wcześniej i masz większą szansę na wydostanie się z drogiego zobowiązania.

Wszystko za sprawą wcześniej wspomnianego przeglądu zasad na rynku hipotecznym, który odbył się w poprzednim roku. Mortgage Rule Review 2025, umożliwił bankom korzystanie z uproszczonych procedur przy ocenie zdolności kredytowej. Teraz sam fakt, że spłacasz co miesiąc drogą ratę -droższą, niż ta, która byłaby w nowym kredycie, jest jednym z czynników potwierdzających zdolność kredytową. Dzięki Mortgage Guarantee Scheme, nawet w połączeniu z wysokim LTV twojego kredytu sięgającym nawet 95%, masz duże szanse na otrzymanie nowej oferty.

Jeśli przez ostatnie lata przestałeś starać się o poprawę swojej sytuacji, teraz jest moment, aby podjąć walkę na nowo. Kluczowa będzie tutaj współpraca z brokerem kredytowym, który ma doświadczenie w kwestii mortgage prisoners – będzie on w stanie stwierdzić, którzy pożyczkodawcy będą skłonni udzielić Ci kredytu lub doradzi, jakie działania powinieneś podjąć, aby w niedługiej perspektywie wydostać się z wieloletniego kredytu.

Podsumowanie – jak się za to zabrać?

W 2026 roku nie ma co się bać biurokracji – nawet całkowite refinansowanie kredytu w innym banku wiąże się z dużo mniejszymi formalnościami niż kilka lat temu. W ramach podsumowania, w prosty sposób rozpiszemy jak możesz zabrać się za remortgage i polepszyć swoją sytuację finansową:

1. Sprawdź oprocentowanie swojego kredytu – stopy SVR w 2026 roku wynoszą około 6%-8%. To jest wyraźny znak, że twój kredyt potrzebuje refinansowania;
2. Oblicz aktualne LTV swojego kredytu – najpierw sprawdź wartość swojej nieruchomości, a później pozostałe saldo twojego kredytu. Kiedy podzielisz saldo przez wartość nieruchomości i wynik pomnożysz przez 100%, wyjdzie Ci aktualne LTV twojego kredytu.;
3. Sprawdź oferty na rynku dla podobnych wartości LTV – już wtedy zobaczysz, jakie oprocentowanie możesz uzyskać;
4. Jeśli nie chcesz zajmować sobie głowy całym procesem remortgage, rozważ product transfer w swoim obecnym banku. Najprawdopodobniej nie będzie to najbardziej korzystne rozwiązanie, ale nadal pozwoli Ci rozpocząć okres promocyjny od nowa;
5. Jeśli zależy Ci na najlepszej ofercie na rynku, skontaktuj się z zaufanym niezależnym brokerem kredytowym i zacznij działać – twój budżet domowy w dłuższej perspektywie napewno Ci za to podziękuje, a możliwe że odczuje skutki już po zapłaceniu pierwszej raty nowego kredytu.