Zdecydowana większość kredytodawców w Wielkiej Brytanii nie udzieli finansowania, jeśli klient nie pokryje części zakupu ze swoich własnych pieniędzy. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, jak ważnym czynnikiem dla oferty kredytowej jest wkład własny, co prowadzi do pochopnych i finalnie kosztownych decyzji. W tym artykule opiszemy mechanizmy związane z wkładem własnym oraz wyjaśnimy czym jest współczynnik LTV.
Wkład własny
Wkład własny (lub depozyt) przy kredycie hipotecznym w UK to część ceny nieruchomości, którą pokrywa sam kredytobiorca – reszta finansowana jest kredytem. W większości sytuacji jest to po prostu gotówka wpłacona z własnych środków, np. zaoszczędzona, odziedziczona itp..
Przykładowo, jeśli chcesz kupić dom za £300,000, umawiasz się z bankiem że udzieli Ci on kredytu na £270,000, a pozostałe £30,000 opłacisz z własnej kieszeni. W takim wypadku twój wkład własny to £30,000, czyli 10% wartości nieruchomości.
Gifted deposit
Dobrze wiedzieć, że pieniądze przeznaczone na depozyt nie muszą koniecznie należeć do samego kredytobiorcy. Prawo w Wielkiej Brytanii umożliwia tzw. Gifted deposit, czyli wkład własny przekazany kupującemu w formie darowizny od rodziny lub bliskiej osoby. Dzięki temu, osoby, które nie mają wystarczających oszczędności, mogą legalnie skorzystać z pomocy swoich rodziców lub innych osób, które takową oferują.
Warunkiem skorzystania z takiej możliwości jest podpisanie przez darczyńcę Gifted Deposit Letter . Jest to formalne oświadczenie, że pieniądze są prezentem, a nie pożyczką i nie będzie oczekiwać ich zwrotu ani praw do nieruchomości. Oprócz tego, bank ma obowiązek zweryfikować źródło przekazywanych środków, w celu upewnienia się, że są one zarobione legalnie i nie występuje próba prania pieniędzy.
Warto jest jednak mieć na uwadze, że banki rzadko zgadzają się na wkład własny w postaci darowizny od osób niespokrewnionych. Z reguły relacje rodzinne są postrzegane jako bardziej trwałe oraz przewidywalne, co stanowi mniejsze ryzyko, że darczyńca później zażąda zwrotu pieniędzy lub praw do udziału w nieruchomości. Chociaż Gifted Deposit Letter jest formalnym dokumentem i bardzo silnym dowodem w sądzie, nie jest on absolutnie niepodważalny.
Współczynnik LTV
Bardzo ważnym narzędziem, które wraz ze zdolnością kredytową odgrywa kluczową rolę w ostatecznej ofercie kredytowej jest Loan-to-Value ratio (LTV). Współczynnik ten określa stosunek wysokości pożyczki do wartości nieruchomości.
Zazwyczaj na LTV bezpośrednio oddziałuje wysokość wkładu własnego. Kupując dom za £300,000 i uiszczając £30,000 depozytu, LTV twojego kredytu wyniesie 90%.
LTV nie zawsze łączy się z wkładem własnym
Sytuacja diametralnie zmienia się, jeśli jesteś już właścicielem części wartości nieruchomości, na którą bierzesz kredyt. Może się tak zdarzyć na przykład podczas robienia remortgage – wymieniając kredyt hipoteczny masz już spłaconą część kapitału, co oznacza że nie musisz wpłacać dodatkowej gotówki. Wtedy LTV nie jest obniżane przez wkład własny w postaci gotówki, a przez kapitał, który już spłaciłeś.
Aby lepiej zobrazować ten mechanizm, posłużymy się przykładem:
Załóżmy, że kupiłeś dom za £300,000 i opłacając raty już kilka lat, spłaciłeś £120,000 kapitału. Decydujesz się na refinansowanie kredytu hipotecznego – w takim wypadku potrzebujesz od banku już nie £300,000, a tylko £180,000. Nie wpłacając żadnego depozytu, LTV na nowym kredycie wyniesie tylko 60%.
Dlaczego współczynnik LTV ma takie znaczenie?
Istnieje pewna niepisana zasada, która znajduje swoje zastosowanie w dużej większości przypadków – im mniejsze LTV, tym warunki kredytu będą lepsze. Dzieje się tak z uwagi na ocenę ryzyka kredytowego – jeśli wartość nieruchomości jest dużo większa niż pożyczona przez bank kwota, istnieje mniejsza szansa że bank straci pieniądze w wypadku ewentualnego przejęcia nieruchomości.
To właśnie dlatego każdy kredytobiorca powinien przykładać wagę do możliwego depozytu, który byłby w stanie zapłacić. Jeśli spojrzysz na przykładowe oferty kredytowe, na przykład na stronie banku HSBC, od razu zobaczysz, że są one sortowane pod względem wysokości LTV, a im mniejsze ono jest, tym oprocentowanie jest niższe. Oczywiście koszt kredytu nie jest jedynym czynnikiem, który poprawia się wraz ze zmniejszeniem LTV – istnieje kilka innych korzyści, które w połączeniu z dobrą zdolnością kredytową, mogą skutkować naprawdę atrakcyjną ofertą kredytową.
Jaka jest więc minimalna wartość LTV?
W praktyce możliwe jest wzięcie kredytu hipotecznego z 95% LTV, jednak nie zawsze jest to dobry pomysł. Takich ofert jest dość mało i charakteryzują się wysokim oprocentowaniem i mało korzystnymi warunkami. Aby wzięcie takiego kredytu było bardziej opłacalne, potrzeba dobrej strategii – na przykład, spłacanie kredytu dopóki nie wystąpi możliwość refinansowania na kredyt z 90% LTV. Powinno to być możliwe po około 2-3 latach opłacania rat lub nawet szybciej, jeśli uda się oszczędzić trochę gotówki na dodatkowy depozyt. Takim sposobem, chociaż na początku oprocentowanie będzie większe, z czasem jesteś w stanie uzyskiwać coraz to lepsze warunki kredytu.
Jeśli zastanawiasz się, czy lepiej wziąć kredyt teraz, czy poczekać aż uzbierasz większy wkład własny, musisz wziąć pod uwagę kilka czynników. Po pierwsze, ile zajmie Ci uzbieranie kolejnych 5% – jeśli będzie to kilka miesięcy, zdecydowanie warto to rozważyć. Jeżeli jednak odłożenie takiej kwoty to zadanie na parę lat, dobrze będzie pomyśleć o szybszym wzięciu kredytu, np. korzystając ze strategii opisanej powyżej. Decydując się na dalsze oszczędzanie, musisz mieć na uwadze, że ceny nieruchomości mogą wzrosnąć, co sprawi, że oferty kredytowe sprzed kilku miesięcy będą już nieaktualne.
Czy mogę wziąć kredyt bez wkładu własnego?
Z uwagi na duże ryzyko banku, kredyty hipoteczne ze 100% LTV są rzadkością (choć pojawia się ich coraz więcej). Istnieje kilka instytucji, które oferują takie produkty, ale zazwyczaj wymagają one spełnienia nieco surowszych warunków, takich jak:
- posiadanie statusu First Time Buyer;
- wykazywanie się dobrą zdolność kredytową;
- udokumentowanie terminowych płatności czynszu przez ostatnie 12 miesięcy;
Dodatkowo, takie kredyty mają bardzo wysokie oprocentowanie, które zdecydowanie zmniejsza ich atrakcyjność. Inną opcją jest kredyt z poręczycielem – niektóre banki oferują produkty ze 100% LTV, jeśli kredytobiorca ma poręczyciela, który może zabezpieczyć kredyt swoim majątkiem.
Podsumowując, kredyty hipoteczne ze 100% LTV stają się coraz bardziej dostępne, jednak nadal ich warunki nie są korzystne. Aby uniknąć presji ze strony banku i konieczności spełniania wszystkich dodatkowych warunków, na tą chwilę bardziej zalecanym rozwiązaniem jest kredyt z chociaż 95% LTV.
Programy pomocowe dla osób z małymi oszczędnościami
W Wielkiej Brytanii istnieje kilka rządowych programów, które pozwalają kupić dom osobom, które najbardziej tego potrzebują.
Mortgage Guarantee Scheme
Mortgage Guarantee Scheme to program, który został uruchomiony niedawno, bo w lipcu 2025 roku. Pozwala on wziąć kredyt hipoteczny na lepszych warunkach osobom, które nie mają wystarczająco pieniędzy aby zgromadzić duży wkład własny. Wystarczy zebrać tylko 5% depozytu, aby mieć możliwość uzyskania od państwa gwarancji na część kredytu. Dzięki takiemu zabezpieczeniu bank jest bardziej skłonny udzielić kredytu na korzystniejszych warunkach, ponieważ ponosi mniejsze ryzyko.
Więcej o programie można przeczytać na stronie Money Saving Expert.
Right to Buy
Right to Buy to już długo funkcjonujący w UK program, który pozwala najemcom mieszkań komunalnych zakupić je z rabatem aż do 70% ceny nieruchomości. Przy dobrej zdolności kredytowej, warunki takiego kredytu mogą być bardzo korzystne, ponieważ kupując mieszkanie ze zniżką, automatycznie zmniejsza się również współczynnik LTV. Przykładowo, jeśli otrzymujesz zniżkę na 50%, co oznacza że możesz kupić nieruchomość za połowę jej wartości, współczynnik LTV również wynosi 50%, co jest bardzo dobrą wartością.
Więcej o Right to Buy przeczytasz tutaj.
First Homes Scheme
Innym programem, który ułatwia zakup nieruchomości mieszkańcom UK, jest First Homes Scheme. Program ten również oferuje zniżki, jednak nie tylko dla osób mieszkających w mieszkaniach komunalnych, ale każdej osobie ze statusem First Time Buyer, spełniającej dane warunki. Dzięki FHS można kupić nieruchomość ze zniżką od 30% do 50% ceny rynkowej. Tak jak w przypadku Right to Buy, wpływa to pozytywnie na warunki kredytu hipotecznego, zmniejszając współczynnik LTV.
Podsumowanie
Wkład własny jest bardzo ważną częścią większości kredytów hipotecznych. Często wpływa on na współczynnik Loan-to-Value (czyli współczynnik ukazujący stosunek wielkości pożyczki do wartości nieruchomości), który bezpośrednio oddziałuje na decyzję banku dotyczącą warunków finansowania. Pamiętaj – im niższy współczynnik LTV, tym lepsze warunki kredytu. Dostarczając więc duży depozyt, jednocześnie obniżając LTV, otwierasz się na wiele ofert kredytowych, które są tańsze i bardziej elastyczne.
Leave a Reply