Wiele osób zastanawia się, jak może efektywnie skrócić czas trwania kredytowania i tym samym uwolnić się od zobowiązania szybciej, niż było to pierwotnie przewidywane. Metod na takie działanie jest kilka, jednak aby móc z nich poprawnie korzystać, trzeba zapoznać się z paroma ważnymi mechanizmami, które wynikają z działania produktów hipotecznych oraz polityki banku. W tym wpisie o nich opowiemy oraz doradzimy, jaką taktykę można obrać w celu szybszej spłaty kredytu.
Pierwszy kredyt hipoteczny i jego założenia
Kupując nieruchomość na kredyt hipoteczny, podpisujesz z bankiem umowę na określony czas (np. 15, 20 lub 30 lat), podczas którego będziesz regularnie spłacać raty, składające się z kapitału i odsetek. Okres kredytowania podzielony jest zazwyczaj na kilkuletnią fazę promocyjną, podczas której odsetki są obniżone oraz dalszą część spłaty, oprocentowaną stopą zmienną banku (SVR). Raty są podzielone w taki sposób, abyś spłacił całe zobowiązanie po liczbie lat określonej w umowie.
Po podpisaniu umowy możesz odwrócić uwagę od kredytu na te kilkadziesiąt lat (oczywiście spłacając raty w terminie), nie troszcząc się o żadne dodatkowe formalności lub diametralne zmiany kosztów — pod tym względem narażony jesteś tylko na wzrost oprocentowania SVR, które może zostać zmienione dowolnie według uznania kredytodawcy, często naśladując zmiany stopy referencyjnej banku Anglii. Oznacza to, że jeśli rząd podejmie decyzję o podniesieniu stóp procentowych, oprocentowanie twojego kredytu również może wzrosnąć (jeśli okres promocyjny się skończył lub korzystasz z tracker mortgage). To zagadnienie jest dobrze wytłumaczone na blogu Extendfinance, we wpisie pod tytułem “Jak zmiany stóp procentowych wpływają na wysokość raty kredytu hipotecznego?“.
Jeżeli jednak zależy Ci na szybszej spłacie oraz obniżeniu całkowitego kosztu pożyczki, istnieje kilka mechanizmów, za pomocą których możesz ingerować w czas spłaty lub w inne warunki kredytu.
Nadpłacanie kredytu hipotecznego
Pierwszym, głównym sposobem na skrócenie okresu kredytowania jest nadpłacanie kredytu. Takie działanie jest bardzo opłacalne, pod warunkiem że znasz zasady, według których bank pozwala klientom na nadpłaty. Najważniejsza jest tutaj kwestia Early Repayment Charge (ERC), czyli opłaty za przedwczesną spłatę kredytu. Chociaż nazwa może sugerować, że stosuje się ją przy pełnej przedwczesnej spłacie, w rzeczywistości jest ona nakładana na każdą nadpłatę kredytu podczas okresu promocyjnego, przekraczającą określony próg.
Stawka ERC zazwyczaj wynosi określony procent pomnożony przez kwotę nadpłaty. Procent ten maleje z każdym kolejnym rokiem okresu promocyjnego. Przykładowo, w pierwszym roku kredytowania może wynosić 5%, w drugim 4%, w trzecim 3% itd. Wartości te różnią się jednak w zależności od polityki banku, więc jeśli chcesz sprawdzić jak obliczyć ERC dla swojego kredytu, zajrzyj do umowy kredytowej lub skontaktuj się ze swoim kredytodawcą.
Banki zazwyczaj zezwalają na nadpłacanie kredytu kwotami w określonej wysokości bez nakładania ERC. Bardzo często jest to aż 10% salda kredytu rocznie, co zdecydowanie zwiększa korzyści z nadpłaty dla kredytobiorców. Takim sposobem jesteś w stanie nadpłacić aż kilkadziesiąt procent kredytu przez pierwsze kilka lat, bez konieczności zapłaty ERC. Nie każdy może sobie pozwolić na takie duże kwoty, ale warto pamiętać, że nawet niewielkie nadpłaty będą stanowiły przewagę, ponieważ odsetki liczy się właśnie od pozostałego salda kredytu. Po zakończeniu okresu promocyjnego ERC zazwyczaj przestaje obowiązywać, a więc nawet w przypadku nagłego, dużego zastrzyku gotówki, dobrym pomysłem będzie przeznaczenie go na nadpłatę.
Po nadpłatach, następne miesięczne raty będą podobne, ale stosunek części kapitałowej do części składającej się z odsetek będzie większy — takim sposobem kredyt spłaca się szybciej. Warto jednak wiedzieć, że istnieje opcja obniżenia raty kredytu po nadpłacie (payment reduction). Zamiast zmiany stosunku części kapitałowej do części odsetek, obniża się wtedy obydwie części proporcjonalnie do nadpłaty, nie zmieniając przewidywanego okresu spłaty kredytu. Aby skorzystać z takiej możliwości, należy skontaktować się z kredytodawcą i zlecić zmianę.
Remortgage
Aby jeszcze bardziej przyspieszyć spłatę kredytu, przy okazji obniżając koszty, do swojej strategii spłaty można dodać remortgage, czyli refinansowanie kredytu hipotecznego. Mechanizm ten polega na spłaceniu obecnego zobowiązania następnym kredytem hipotecznym, co otwiera przed kredytobiorcą szereg różnych możliwości, które mogą pomóc w efektywnej spłacie zobowiązania. Jeśli po kilku latach spłacania kredytu hipotecznego pojawiła Ci się możliwość przeznaczenia środków na nadpłatę kredytu, dobrym pomysłem będzie przeznaczenie ich na podwyższenie współczynnika LTV w następnym kredycie hipotecznym. Jeśli kredytobiorca spłacił wystarczającą ilość kapitału, remortgage sam w sobie może zmniejszyć LTV, a dodanie do tego kolejnego wkładu własnego może prowadzić do dużo korzystniejszych warunków nowego kredytu.
Aby lepiej to zrozumieć, spójrz na przykład:
Załóżmy, że Pan Marcin wziął kredyt hipoteczny na 25 lat z 5-letnim okresem stałego oprocentowania i spłaca go już 3 lata. W spadku dostał właśnie £100,000 i chciałby je przeznaczyć na nadpłacanie kredytu. Ponieważ zostały mu jeszcze 2 lata okresu promocyjnego, decyduje się na dwie mniejsze wpłaty, aby uniknąć ERC. Po trzech latach udało mu się spłacić dopiero około £12,000 kapitału, a więc pozostałe saldo wynosi £258,000.
10% z £258,000 to £25,800 i jest to maksymalna kwota, jaką może wpłacić.
W następnym roku pozostałe saldo zmniejszyło się do około £225,000 i kolejne 10% wynosi £22,500.
Po zakończeniu okresu promocyjnego Pan Marcin decyduje się na remortgage, dzięki któremu przedłuży sobie okres stałego oprocentowania i polepszy inne warunki kredytu.
Wartość jego domu to £300,000, a więc w zaistniałej sytuacji może pozwolić sobie na 70% LTV. Dokładając do tego kolejne £30,000 ze środków ze spadku, wartość ta może osiągnąć aż 60%, co zapewni mu bardzo preferencyjne warunki.
Regularne nadpłacanie kredytu
Oczywiście przykład podany powyżej jest wyolbrzymieniem korzyści związanych z nadpłacaniem kredytu, ponieważ niewiele osób będzie miało środki na spłacenie aż 1/3 kapitału naraz. W większości przypadków, strategia polega na regularnym nadpłacaniu rat, co małymi krokami prowadzi do szybszego uwolnienia się od zobowiązania. Najlepszym pomysłem będzie tutaj przeprowadzanie remortgage po każdym zakończeniu okresu promocyjnego, jednocześnie nadpłacając rocznie tyle kapitału, ile się da (oczywiście nie przekraczając limitu, aby uniknąć ERC). Jeśli zależy Ci na szybszej spłacie, efekty nadpłat nie będą widoczne, ale finalnie pozwolą Ci skrócić okres kredytu o kilka lat, w zależności od ich wysokości. Jeśli jednak zależy Ci na kosztach kredytu i zlecisz kredytodawcy payment reduction, rezultaty nadpłat zobaczysz po kilku latach regularnego nadpłacania.
Podsumowanie
Szybsza spłata kredytu hipotecznego jest jak najbardziej możliwa, choć zdecydowanie należy znać ograniczenia z nią związane. Najważniejsze jest unikanie opłaty ERC przy wpłacaniu większych kwot — pamiętaj że jest ona inna w zależności od pożyczkodawcy. Jeśli chcesz połączyć szybszą spłatę z niższymi kosztami kredytu, rozważ dodanie do swojej strategii regularne refinansowanie kredytu. Dzięki temu będziesz mógł stopniowo polepszać warunki swojego kredytu.
Leave a Reply