Jak wygląda proces kupowania domu w UK? Wyjaśnienie krok po kroku

Wiele osób, które zamierzają kupić swój pierwszy dom w Wielkiej Brytanii, stresują się całą procedurą. Nic dziwnego – proces kupna na pierwszy rzut oka może wydawać się dość skomplikowany. Stres wynika jednak głównie z niewiedzy oraz braku odpowiedniego przygotowania. Aby zobrazować co Cię czeka na drodze do posiadania własnego domu, zdecydowaliśmy że przygotujemy ten artykuł, w którym rozwiejemy wątpliwości i dostarczymy kilku ważnych porad. Dzięki temu wizja kupna nieruchomości się nieco rozjaśni, a Ty będziesz lepiej przygotowany do podejmowania odpowiednich działań.

Jak przygotować się do kupna domu?

Zanim wystąpisz o kredyt hipoteczny, dobrze by było, abyś najpierw miał pełną świadomość swojej sytuacji finansowej. Dzięki temu będziesz mógł określić, w jakim przedziale cenowym powinieneś szukać domu oraz w jakie oferty kredytowe celować. Dobrze jest zacząć od prostej rozpiski twojego budżetu oraz odnieść ją do oczekiwanych kosztów całego procesu kupna domu.

Zacznij od określenia maksymalnej kwoty kredytu, na jaką możesz liczyć. W tym celu sprawdź swoje roczne dochody brutto i pomnóż je przez 4 oraz 5. Wyniki tych działań będą stanowiły widełki przedziału, którym możesz się sugerować. Przykładowo, jeśli zarabiasz £40,000 rocznie, to maksymalna kwota kredytu, której bank będzie mógł Ci udzielić, najprawdopodobniej znajduje się gdzieś w przedziale od £160,000 do £200,000. Aby zwiększyć możliwą maksymalną kwotę kredytu, możesz rozważyć Joint Mortgage, czyli kredyt wspólny (np. z partnerem).

Oprócz tego spójrz na swoje oszczędności. To z nich będziesz musiał opłacić wkład własny oraz inne koszty samego zakupu. Zastanów się, jaka jest maksymalna kwota, jaką mógłbyś poświęcić na depozyt – dobrze, aby było to 10% – 15% wartości nieruchomości, a minimalnie 5%. Miej na uwadze, że na cenę nieruchomości składa się pożyczona kwota + depozyt. Jeśli za sprawą kredytu hipotecznego uzyskałbyś kwotę £200,000 oraz mógłbyś przeznaczyć na wkład własny £34,500, mógłbyś kupić nieruchomość za £230,000 z dobrym współczynnikiem LTV wynoszącym 85%.

Do innych kosztów zakupu zaliczają się:

• Stamp Duty Land Tax – podatek od zakupu nieruchomości;
• Conveyancing fees – prowizja dla prawnika zajmującego się conveyancingiem;
• Raport o stanie technicznym nieruchomości (Valuation fee);
• Prowizja za udzielenie kredytu;
• Prowizja dla doradcy kredytowego;
• Ubezpieczenie nieruchomości.

Podatek Stamp Duty jest nakładany w zależności od wartości nieruchomości, liczby nieruchomości które już posiadasz oraz statusu First Time Buyer (FTB). Przykładowo, jeśli kupujesz swoją pierwszą nieruchomość, ale byłeś już kiedyś właścicielem nieruchomości, jesteś zwolniony z podatku SDLT do kwoty £125,000, a jeśli masz status FTB, nie musisz płacić żadnego podatku aż do £300,000. Stawki prezentują się w następujący sposób:

Conveyancing to nazwa całego prawnego procesu przenoszenia nieruchomości z jednej osoby na drugą. Musi być on wykonywany przez profesjonalnego prawnika (Conveyancer lub Solicitor) i kosztuje zazwyczaj od £700 do £2,000.

Valuation fee to opłata za wycenę nieruchomości zlecaną przez bank. Instytucja w taki sposób chroni się przed ryzykiem, potwierdzając, że wartość nieruchomości jest odpowiednia do udzielanego kredytu. Niestety często to kupujący opłaca wycenę wydając zwykle od £150 do £300, choć może się zdarzyć, że w danej ofercie kredytowej wycena będzie darmowa.

Prowizja za udzielenie kredytu (Mortgage arragement fee) to opłata, którą pobiera bank w ramach przygotowania i uruchomienia kredytu hipotecznego. Może ona być stała, np. £1,000 lub stanowić procent kwoty kredytu, zazwyczaj w przedziale od 0,5% do 1%. Banki czasami dają możliwość dodania jej do kwoty kredytu, co pozwala nie płacić jej z góry, ale zwiększa całkowity koszt odsetek.

Bank zawsze wymaga ubezpieczenia nieruchomości. Taka polisa chroni dom przed szkodami fizycznymi, spowodowanymi np. powodzią, pożarem lub wichurą. Koszt takiego ubezpieczenia zależy od wielu czynników, takich jak wartość nieruchomości lub lokalizacja, ale zazwyczaj wynosi kilkaset funtów rocznie.

Rola doradcy kredytowego

Choć nie jest to obowiązkowe, w praktyce bardzo zalecane jest skorzystanie z pomocy brokera kredytowego. Nawet jeśli poświęcisz dużo czasu na gromadzenie wiedzy o ofertach kredytowych, jako osoba bez doświadczenia narażasz się na wiele błędów podczas całego procesu – od szacowania swojej zdolności kredytowej, przez szukanie możliwych ofert, po domykanie transakcji. Posiadanie dostępu do profesjonalnej pomocy nie tylko minimalizuje ryzyko popełnienia kosztownych błędów, ale i zwalnia Cię z wielu obowiązków, zaoszczędzając czas. Broker kredytowy sprawdzi twoją zdolność kredytową, na której podstawie oszacuje ile możesz pożyczyć i jaki depozyt powinieneś przygotować, porówna wiele ofert kredytowych i wybierze najbardziej korzystne oraz pomoże w zebraniu odpowiednich dokumentów, aplikacji oraz negocjacji warunków kredytu. Jeśli podczas oceny zdolności kredytowej okaże się, że twój credit score jest zbyt niski, pamiętaj że istnieją różne metody na jego poprawę.

Najlepszym pomysłem będzie skorzystanie z całorynkowego doradcy kredytowego (Whole-of-market broker). Jeśli doradca ma taki status, oznacza to że nie jest powiązany z konkretnymi instytucjami, których oferty będzie promował. Doradca całorynkowy przeanalizuje wszystkie dostępne oferty, wybierając faktycznie najbardziej korzystne z nich. Takim brokerem jest na przykład Extend Finance, czyli polskojęzyczne biuro w Coventry, które pomaga Polakom znaleźć najtańsze oferty kredytowe na rynku.

Proces zakupu krok po kroku

Zdobycie Decision in Principle

Kiedy już zapoznałeś się ze swoją sytuacją finansową i wspólnie z doradcą kredytowym określiłeś zdolność kredytową oraz maksymalną kwotę kredytu, czas aby znaleźć odpowiednią ofertę kredytową. Najlepszą opcją jest zostawienie tego zadania swojemu brokerowi, jednak jeśli chcesz robić to sam, możesz skorzystać z porównywarek online, np.

• MoneySuperMarket;
• Compare the Market;
• MoneyHelper (rządowa).

Po wybraniu najlepszej oferty trzeba udać się do banku w celu uzyskania Decision in Principle (DiP). Jest to formalna wstępna zgoda banku na udzielenie kredytu. Co ważne, uzyskanie DiP nie oznacza, że na pewno dostaniesz kredyt – jest to tylko potwierdzenie, że masz na to realną szansę oraz odpowiednią zdolność kredytową.

Podczas takiej wizyty pracownik banku zbierze od Ciebie informacje potrzebne do wstępnej oceny zdolności kredytowej, takie jak:

• Twój dochód roczny brutto;
• Obecne zobowiązania (pożyczki, kredyty);
• Stan cywilny;
• Ilość osób w gospodarstwie domowym;
• Wysokość depozytu;
• Szacunkowe określenie lokalizacji i rodzaju nieruchomości.

Po przeanalizowaniu tych czynników, bank określi maksymalną kwotę, jaką może Ci pożyczyć i wyda Decision in Principle. Ten dokument pokazuje sprzedającemu nieruchomość że masz realną możliwość jej kupienia.

Złożenie oferty sprzedającemu

Jeśli masz już Decision in Principle, możesz udać się do właściciela lub agenta nieruchomości, którą chcesz kupić. Z uwagi na to, że DIP ważne jest zazwyczaj 2 – 3 miesiące po wydaniu, dobrze jest znaleźć odpowiednią nieruchomość wcześniej. W tym celu możesz odwiedzić portale z nieruchomościami na sprzedaż. Do najpopularniejszych należą Zoopla oraz Rightmove.

Kiedy po oględzinach upewnisz się że dana nieruchomość Ci odpowiada, złóż ofertę sprzedającemu – wynegocjuj ostateczną cenę i zawrzyj wstępną umowę. Pamiętaj, że w Anglii i Walii taka umowa nie jest prawnie wiążąca – zmienia się to dopiero przy wymianie kontraktów.

Rozpoczęcie Conveyancingu

Po zaakceptowaniu twojej oferty przez sprzedającego, rozpoczyna się Conveyancing. Na szczęście nie jesteś zobowiązany zajmować się kwestiami prawnymi – do tego musisz wynająć odpowiedniego prawnika, który zajmie się formalnościami związanymi z zakupem nieruchomości. Skontaktuje się on z prawnikiem sprzedającego oraz zacznie przygotowywać kontrakt. Sprawdzi również tytuły własności (title deeds), w celu wykrycia błędów lub potencjalnych zagrożeń.

Aplikacja o kredyt hipoteczny

Na tym etapie możesz już złożyć pełną aplikację o kredyt hipoteczny. Jest to moment zamienienia Decision in Principle w realną i ostateczną ofertę kredytową. W tym celu bank przeprowadzi szereg działań mających na celu szczegółowe oszacowanie twojej zdolności kredytowej oraz określenie ryzyka. Na podstawie tych czynników, będzie on mógł określić warunki finansowania.

Bank poprosi Cię o wiele szczegółowych dokumentów potwierdzających twoje dochody i tożsamość, takich jak Payslipy, wyciągi bankowe itd. oraz zleci wycenę nieruchomości. Cały proces od aplikacji do otrzymania dokładnej oferty będzie trwał od 2 do 8 tygodni, w zależności od złożoności oceny ryzyka i zdolności kredytowej oraz obciążenia banku w tym czasie. Na koniec dostaniesz formalną ofertę kredytu, która będzie określać dokładną jego kwotę, oprocentowanie, warunki spłaty oraz dodatkowe wymogi. Taki dokument prawnie zobowiązuje bank do udzielenia kredytu, więc jesteś w pełni gotowy do zakupu.

Exchange of contracts

Wymiana kontraktów to moment, w którym umowa staje się prawnie wiążąca. Prawnicy wymieniają wtedy podpisane egzemplarze kontraktu, potwierdzając zgodę obu stron na wszystkie warunki, takie jak cena, terminy płatności lub completion date (czyli dzień przekazania nieruchomości oraz płatności). Po tym wydarzeniu kupujący wpłaca zaliczkę, zwykle 10% (zazwyczaj jest to część depozytu do kredytu hipotecznego).

Po wymianie kontraktów żadna strona nie może się wycofać bez konsekwencji prawnych i finansowych.

Completion date

Finalnie, po wykonaniu wszystkich powyższych kroków, przychodzi moment na przekazanie kluczy. Dzieje się to podczas dnia ustalonego w kontrakcie, który nosi nazwę completion date. To ostatni, bardzo ważny moment całego procesu, w którym;

• Prawnik kupującego przekazuje środki z kredytu oraz wkładu własnego prawnikowi sprzedającego;
• Prawnik kupującego rejestruje go jako właściciela w HM Land Registry;
• Sprzedający przekazuje klucze do nieruchomości kupującemu (choć przekazanie kluczy nie musi się odbyć tego dnia, jest to nadal praktykowany symboliczny rytułał);
• Kupujący może wprowadzić się do nowego domu.

Innymi słowy, po completion date dom oficjalnie staje się twój.

Na tym kończy się cały proces kupowania domu – trwa on zazwyczaj do około 5 miesięcy, a często krócej, jeśli cała transakcja nie jest skomplikowana oraz nie pojawiają się żadne błędy. Po completion date należy pamiętać, żeby zapłacić podatek Stamp Duty oraz dopełnić innych mniejszych formalności (na przykład zmienić adres na swoim koncie bankowym).

Podsumowanie

Aby dokładnie wszystko podsumować, streścimy cały proces w kilku punktach:

1. Przeanalizowanie swojej sytuacji finansowej i spotkanie się z doradcą kredytowym;
2. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości;
3. Zdobycie Decision in Principle;
4. Złożenie oferty sprzedającemu i negocjacja ceny;
5. Zatrudnienie prawnika i rozpoczęcie Conveyancingu;
6. Złożenie pełnej aplikacji o kredyt hipoteczny;
7. Wymiana kontraktów (oficjalny zakup nieruchomości);
8. Completion day i finalizacja transakcji.

Mamy nadzieję, że rozwialiśmy wszystkie wątpliwości dotyczące całego procesu zakupu mieszkania. Jak widać nie jest on tak skomplikowany jak mogłoby się wydawać. Odpowiednie przygotowanie do całego przedsięwzięcia oraz skorzystanie z usług profesjonalnego brokera kredytowego pozwolą Ci na bezpieczny, mniej stresujący zakup.