Strategia Let to Buy – jak szybko stać się właścicielem dwóch nieruchomości

System kredytów hipotecznych w UK pozwala na kilka sztuczek, z których korzystają nie tylko profesjonalni inwestorzy, ale również osoby innych profesji dbające o swoje finanse. Oczywiście nie wszystkie z nich sprawdzają się w każdym przypadku, ale zdecydowanie warto znać pewne mechanizmy, które czasami mogą doprowadzić do dużych korzyści finansowych. Jednym z nich jest strategia Let to Buy, która pozwala na szybkie stanie się właścicielem dwóch nieruchomości na raz.

Czym jest strategia Let to Buy?

Strategia Let to Buy (LTB) w Wielkiej Brytanii to popularne rozwiązanie dla osób, które chcą kupić nowy dom, ale nie chcą (lub nie mogą w danym momencie) sprzedać swojej obecnej nieruchomości objętej kredytem hipotecznym. Polega ona na wynajęciu swojego obecnego domu, ewentualnym uwolnieniu kapitału i zakupie następnego domu, który będzie służył jako główne miejsce zamieszkania.

Aby tego dokonać, należy przeprowadzić dwie operacje finansowe jednocześnie. Po pierwsze, trzeba zmienić obecny kredyt mieszkaniowy na inny kredyt, który pozwoli legalnie wynająć nieruchomość. Zazwyczaj będzie to specjalny produkt przeznaczony dla Let to Buy, ale są dostępne również inne rozwiązania (przeczytasz o tym w dalszej części artykułu). Następnym krokiem będzie wzięcie kolejnego kredytu mieszkaniowego i zakup nowego domu.

Takim sposobem stajesz się właścicielem dwóch nieruchomości i ciążą na tobie dwa zobowiązania – jedno, które samo się spłaca, dopóki masz najemcę oraz drugie, podobne do tego, które spłacałeś dotychczas.

Equity Release, czyli wyciąganie kapitału z pierwszej nieruchomości

Elementem, który czasami jest kluczowy dla opłacalnego wyniku Let to Buy jest tzw. Equity Release, czyli operacja mająca na celu uzyskanie dodatkowej gotówki, na przykład na nowy depozyt. Polega ona na dobraniu większej kwoty podczas refinansowania pierwszego kredytu, dzięki czemu jego saldo w połączeniu ze spłaconym kapitałem przekracza wartość nieruchomości i pozostawia Cię z dodatkową gotówką. Działa to w następujący sposób:

Załóżmy, że masz dom warty £250,000, a pozostałe saldo twojego kredytu wynosi £100,000. To oznacza, że masz aż £150,000 kapitału (equity).

Refinansując kredyt, zamiast minimalnej potrzebnej kwoty £100,000, bierzesz £150,000. Dzięki temu, po spłacie poprzedniego kredytu, zostaje Ci £50,000 w gotówce. Możesz je przeznaczyć na wkład własny przy zakupie nowego domu.

Co można osiągnąć dzięki Let to Buy?

Jak wspomnieliśmy, dzięki Let to Buy możesz zakupić nowy dom, a dotychczasowy zachować jako inwestycję. Zasadniczą korzyścią takiego układu jest fakt, że jesteś właścicielem dwóch nieruchomości, z czego jedna służy Ci jako mieszkanie, a druga jako inwestycja. Z czasem jeden z kredytów zostanie spłacony, a wtedy jedynym twoim obciążeniem pozostaną odsetki drugiego, które na bieżąco będą opłacane przez czynsz. Jeśli nie zdecydujesz się na Let to Buy i sprzedasz swój pierwszy dom od razu, tracisz szansę na potencjalnie większy zysk z inwestycji w przyszłości.

inną odmianą Let to Buy jest wykorzystanie jej do efektywnej sprzedaży nieruchomości. Podczas gdy szukasz kupca, który będzie w stanie zapłacić za twój dom odpowiednio wysoką cenę, możesz dodatkowo zarabiać z wynajmu. Ten mechanizm opiszemy w dalszej części artykułu.

Dla kogo więc jest Let to Buy?

Poniżej przedstawimy kilka przykładowych sytuacji, w których Let to Buy może stanowić dobre rozwiązanie:

• Kiedy potrzeby mieszkaniowe się zmieniły – w momencie w którym twoja rodzina się powiększyła i potrzebujesz dodatkowych sypialni, a twój dotychczasowy dom znajduje się w dobrej lokalizacji i przewidujesz, że będzie rósł na wartości, Let to Buy może być świetnym pomysłem;
• Dla Par, które chcą zamieszkać razem – jeśli zdolność kredytowa na to pozwala, małżonkowie mogą kupić trzeci, wspólny dom, a pozostałe mieszkania wynająć jako długoterminowe inwestycje;
• Dla Osób z trudną w sprzedaży nieruchomością – dzięki LTB możesz przeprowadzić się do nowego domu nie tracąc pieniędzy na utrzymywaniu pustostanu, a nawet zarabiając z wynajmu;
• Dla Osób przeprowadzających się służbowo – kiedy dostajesz kontrakt na pracę w innym mieście i chcesz przenieść tam część swojego życia, ale jednocześnie zachować swój dotychczasowy dom z myślą o powrocie za kilka lat, Let to Buy może być odpowiedzią na te potrzeby.
• Dla Początkujących inwestorów – Let to Buy może pomóc Ci w sprawdzeniu swoich sił przy inwestycjach, jednocześnie zachowując ochronę prawną.

Przewaga produktów Let to Buy

Wspomniałem wcześniej, że przy Let to Buy zazwyczaj refinansuje się kredyt nie na klasyczne produkty Buy to Let, a na specjalne kredyty przeznaczone dla LTB. Mają one olbrzymią przewagę nad innymi kredytami umożliwiającymi wynajmowanie nieruchomości z uwagi na ich przeznaczenie oraz dostosowanie dla klienta prywatnego, a nie inwestora.

Po pierwsze, produkty Let to Buy często działają w formie pakietu – banki oferują, że obsłużą zarówno refinansowanie kredytu na twój dotychczasowy dom, jak i udzielą pożyczki na nową nieruchomość. Dzięki temu, jeden analityk widzi całą operację z wszystkich stron i może łagodniej podejść do oceny zdolności kredytowej lub zaakceptować niższy wkład własny, ponieważ widzi duży udział twojego kapitału w pierwszej nieruchomości. Gdybyś nie chciał skorzystać z pakietu i rozdzielić obydwie operacje między inne banki, analitycy obydwu będą bardziej ostrożni, co może skutkować nieco bardziej rygorystycznymi wymogami.

Oprócz tego, kredyty LTB różnią się od klasycznych BTL pod względem regulacji. Jak być może wiesz, każdy pożyczkodawca w UK podlega regulacjom Financial Conduct Authority (FCA). Jedną z generalnych zasad, która sprawdza się w większości przypadków jest to, że kredyty inwestycyjne podlegają o wiele mniejszym regulacjom niż kredyty mieszkaniowe. Objawia się to dla zwykłych konsumentów np. bardziej szczegółowymi ocenami ryzyka (które upewniają bank, że klient da radę finansowo) oraz możliwością zwrócenia się o pomoc do Financial Obudsman Service. Regulacje FCA mają na celu chronić osoby, które nie zajmują się nieruchomościami profesjonalnie.

Mimo tego, że produkty Let to Buy są nastawione na zysk z wynajmu, nadal są one zaliczane do kredytów konsumenckich, podlegającym regulacjom FCA, które zapewniają Ci ochronę. Dzięki temu bank upewni się, że utrzymasz obydwa kredyty, a ty masz pełną ochronę prawną przed błędnym doradztwem i innymi nieprawidłowymi działaniami sektora finansowego.

Jakie są inne produkty, które mogłyby posłużyć jako LTB?

Chociaż korzystanie z dedykowanych produktów dla Let to Buy jest zalecane, można przeprowadzić taką operację korzystając z innych rodzajów kredytów. Takie rozwiązania mają jednak często wady, które uniemożliwiają swobodne skorzystanie ze strategii Let to Buy. Z drugiej strony, zdarzają się przypadki, w których skorzystanie z innego rodzaju kredytu może być wskazane. Poniżej rozpatrzymy każdy z produktów, który mógłby być użyty w strategii Let to Buy, opowiemy jakie ma wady oraz przedstawimy sytuacje, w których skorzystanie z niego mogłoby być korzystne.

Klasyczny kredyt Buy to Let

Jedną z najpopularniejszych alternatyw dla specjalistycznych produktów jest klasyczny kredyt Buy to Let. Wybranie go ponad produkt LTB ma dwie zasadnicze zalety:

• Jego oprocentowanie może być nieco niższe;
• Ofert kredytowych jest o wiele więcej.

Skorzystanie z niego jednak jest dość ciężkie, ponieważ istnieje szansa, że musiałbyś udowodnić bankowi od BTL, że masz gdzie mieszkać (czyli pokazać ofertę kupna nowego domu lub umowę najmu innego lokalu). Z drugiej strony, bank od nowego kredytu mieszkaniowego może spytać się z jakich pieniędzy zamierzasz spłacić obecny kredyt. Kiedy odpowiesz, że z kredytu Buy to Let, bank może wymagać okazania już sfinalizowanej umowy. W rezultacie znajdujesz się w sytuacji, w której nie możesz podjąć żadnego działania z uwagi na wymagania banków. Kiedy w grę wchodzą dwie nieruchomości, prawnicy i nowy najemca, taki paraliż zagraża całej operacji. Dedykowany pakiet LTB zapobiega takim sytuacjom. Oprócz tego, przy kredytach BTL, jak wcześniej wspomniano, masz bardzo ograniczoną ochronę prawną.

Consent to let

Inną alternatywą dla produktów Let to Buy jest uzyskanie od banku tzw. consent to let. Jest to oficjalna zgoda banku na wynajęcie nieruchomości objętej kredytem mieszkaniowym na określony czas (pamiętaj, że bez takiej zgody, wynajęcie swojego mieszkania jest złamaniem warunków umowy kredytowej i może skutkować wypowiedzeniem umowy przez bank). Consent to Let to narzędzie używane w wielu sytuacjach, np. kiedy właściciel wyjeżdża na dłuższy czas lub ma problemy ze spłatą nieruchomości, ale może znaleźć swoje zastosowanie również przy Let to Buy. Sprawdzi się ona w trzech głównych scenariuszach:

• Kiedy nie jesteś pewien, czy na pewno chcesz wynajmować swój dotychczasowy dom – consent to let jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które chcą przetestować rynek. Przez kilka lub kilkanaście miesięcy obowiązywania zgody możesz wynająć nieruchomość “testowo”. Jeśli po tym czasie zdecydujesz się na pełne wykorzystanie taktyki Let to Buy, refinansujesz kredyt zgodnie z planem. Jeśli jednak uważasz, że wynajem Cię przerasta, możesz sprzedać nieruchomość i przeprowadzić się do innej w ramach zwykłej zmiany miejsca zamieszkania;
• Kiedy chcesz ominąć opłatę ERC – opłata Early Repayment Charge obowiązuje zazwyczaj podczas trwania okresu promocyjnego kredytu. Jeśli ten Ci się jeszcze nie skończył, a już chciałbyś się przeprowadzić, uzyskanie consent to let aż do czasu jego zakończenia lub w celu zminimalizowania ERC (ta opłata zazwyczaj maleje z każdym kolejnym rokiem) jest bardzo dobrym pomysłem;
• Kiedy chcesz skorzystać z Let to Buy tylko w celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży poprzedniego domu – mowa tutaj o odmianie strategii Let to Buy, która zakłada wynajęcie swojego pierwszego domu tylko do momentu jego sprzedaży. Dzięki temu, podczas gdy ty szukasz kupca, dom jest wynajmowany, a czynsz spłaca tanie raty kredytu mieszkaniowego. Dodatkowo, jeśli uda Ci się sprzedać dom w ciągu 3 lat, możesz ubiegać się o zwrot dodatkowego podatku Stamp Duty Land Tax, który zapłaciłeś kupując swoją drugą nieruchomość (przeczytasz o nim w dalszej części artykułu).

Największym problemem przy korzystaniu z consent to let jest bardzo rygorystyczna ocena ryzyka. Kiedy kupujesz drugi dom, jednocześnie spłacając inny kredyt mieszkaniowy (którego rata jest o wiele większa od raty kredytu BTL lub LTB, z uwagi na obecność części kapitałowej, a nie tylko odsetek), banki patrzą na Ciebie jak na klienta z ogromnym obciążeniem finansowym. Jeśli nie masz wzorowej zdolności finansowej, zarobków na odpowiednim poziomie i wysokiego wkładu własnego, możesz mieć problem z uzyskaniem nowego kredytu.

Oprócz tego, przy consent to let musisz mieć na uwadze fakt, że jest to rozwiązanie terminowe i jednorazowe – po upłynięciu terminu zgody jesteś zmuszony podjąć odpowiednie działania. Z uwagi na to, korzystanie z consent to let powinno być maksymalnie przemyślane i zaplanowane. Pamiętaj również, że przy używaniu CTL nie ma możliwości dokonania Equity Release – więc jeśli zamierzasz wykorzystać ją przy LTB, musisz mieć odłożone środki na wkład własny.

Bridging Loan

Wykorzystanie Bridging Loan przy strategii Let to Buy jest ekstremalnie drogie i ryzykowne – sama pożyczka pomostowa jest bardzo wysoce oprocentowana, a każdy błąd lub “potknięcie” przy takiej operacji naraża właściciela na jeszcze większe koszty. Bridging Loans są wykorzystywane w sytuacjach, kiedy nowy dom musi być zakupiony natychmiastowo lub stary wymaga remontu pod wynajem.

Z reguły korzystanie z pożyczek pomostowych jest przeznaczone dla doświadczonych inwestorów – dla zwykłych konsumentów koszty, nerwy i ryzyko są za duże, aby swobodnie skorzystać ze strategii Let to Buy.

Podatek Stamp Duty Land Tax

Ważnym elementem strategii Let to Buy jest podatek SDLT, ponieważ ma on wyższe stawki dla osób, które posiadają już nieruchomość w UK:

W przypadku, kiedy sprzedasz stary dom w ciągu 36 miesięcy od zakupu nowego, możesz wnioskować o zwrot podatku. Jeśli jednak chcesz wykorzystać Let to Buy do granic możliwości i zatrzymać swoją pierwszą nieruchomość, musisz liczyć się z koniecznością zapłacenia wysokiego podatku Stamp Duty.

Podatek Income Tax

Kwestia podatku Income Tax jest bardzo niewygodna, z uwagi na wprowadzone 2 lata temu przepisy Section 24. Były one prawdziwym ciosem dla Landlordów, ponieważ znacząco podwyższają podatki, jakie trzeba zapłacić przy inwestycjach w nieruchomości. W Wielkiej Brytanii dochód z czynszu jest opodatkowany podatkiem dochodowym tak jak każdy inny. Idąc tym tokiem rozumowania, odsetki od kredytu hipotecznego powinny być traktowane jako koszt uzyskania przychodu, który można odliczyć od zarobionych pieniędzy. Tak też było – aż do momentu wejścia w życie Section 24. Te przepisy usuwają możliwość odliczenia odsetek jako koszu. W rezultacie podatek jest o wiele większy, a w skrajnych przypadkach nawet sprawia, że inwestycja jest nierentowna:

Załóżmy, że twój roczny przychód z czynszu wynosi £12,000, a ty znajdujesz się na progu Higher Rate, gdzie stawka wynosi 40%.

Doliczając przychód z czynszu do swoich rocznych zarobków, podatek wyniesie £4,800.

Obecnie HMRC pozwala na tzw. “Tax Credit”, który pozwala odliczyć od podatku ulgę w wysokości 20% od kwoty zapłaconych odsetek.

Załóżmy, że odsetki zapłacone w tym roku wyniosły Cię £7,000. 20% z tej kwoty to £1,400, a więc podatek, jaki musisz odprowadzić to £4,800 – £1,400 = £3,400.

W rezultacie twój zysk wynosi tylko £1,600 (Gdybyś mógł odliczyć odsetki jako koszty uzyskania przychodu, wyniósłby aż £3,000).

Podsumowanie

Let to Buy to jedna ze strategii, która pomaga Brytyjczykom dbać o swoje finanse oraz zabezpieczać się na przyszłość. Z jej pomocą możesz kupić nowy dom i zamiast sprzedawać poprzedni, zachować go i wynająć. Dzięki temu stajesz się właścicielem dwóch nieruchomości naraz, które w przyszłości mogą przynieść duży zysk.