Prawo kredytowe w Wielkiej Brytanii pozwala kredytobiorcom na wiele operacji, dzięki którym mogą oni dopasować produkty kredytowe pod swoje własne potrzeby, często nie ponosząc przy tym dotkliwych kosztów. Jedną z nich jest mortgage porting, który w niektórych sytuacjach może stanowić bardzo korzystną alternatywę dla klasycznego remortgage. W tym artykule wytłumaczymy na czym polega takie działanie i kiedy warto jest je rozważyć.
Czym dokładnie jest mortgage porting?
Mortgage porting to proces pozwalający na kupno następnej nieruchomości, zachowując swoją umowę kredytową łącznie z wszystkimi jej warunkami. Oznacza to, że jeśli zaciągnąłeś korzystny kredyt i nie chcesz tracić warunków umowy kupując następną nieruchomość, za pomocą mortgage porting możesz w pełni przenieść go na nowy dom. Takie działanie nie jest jednak automatyczne — wiąże się ono z ponownym przejściem oceny zdolności kredytowej, poniesieniem kosztów całej transakcji i musi zostać zaakceptowane przez bank.
Zachowanie warunków kredytu to zasadnicza różnica, która odróżnia porting od zwykłego remortgage. Podczas gdy refinansowania dokonuje się w sytuacji, kiedy chce się wpłynąć na warunki kredytu lub zmodyfikować go pod innym względem, porting pozwala zachować dokładnie ten sam produkt hipoteczny. Dodatkowo, remortgage zazwyczaj dokonuje się w innym banku (choć nie zawsze), a w przypadku mortgage porting nie ma takiej możliwości i kredytodawca musi zostać ten sam.
Ważny jest fakt, że łączna kwota nowego kredytu zaciąganego w ramach mortgage porting może być inna. Istnieje zarówno opcja kupienia droższej nieruchomości, jak i możliwość wzięcia mniejszego kredytu. Jeśli interesuje Cię większa kwota kredytu, musisz liczyć się z tym, że nadwyżka będzie udzielona jako nowy kredyt i będzie innym produktem od twojego pierwotnego, przenoszonego kredytu. Oznacza to, że o ile warunki dotyczące głównej części salda (ported amount) będą takie same, nadwyżka (czyli tzw. top-up) będzie objęta innym oprocentowaniem, adekwatnym do aktualnych stawek banku. Sytuacja w której potrzebujesz mniejszej kwoty kredytu jest mniej skomplikowana, ponieważ po sprzedaży nieruchomości od razu spłacasz różnicę kredytodawcy. Istnieje możliwość, że bank będzie wymagał uiszczenia opłaty Early Repayment Charge (ERC) od spłacanej naraz kwoty, jednak w praktyce dzieje się to bardzo rzadko.
Załóżmy, że masz nieruchomość wartą £250,000 i chcesz zrobić mortgage porting. Masz do wyboru dwie nieruchomości — pierwsza z nich kosztuje £230,000, a druga £280,000.
Decydując się na pierwszą nieruchomość, przenosisz kredyt na takich samych warunkach, a po sprzedaży nieruchomości od razu spłacasz kredytodawcy £20,000. Może się zdarzyć, że będziesz musiał zapłacić od tej kwoty opłatę ERC.
Jeśli jednak chcesz kupić droższą z nieruchomości, potrzebujesz dodatkowych £30,000. Pierwsza część (£250,000) zostanie przeniesiona na tych samych warunkach jako ported amount, a nadwyżka, czyli £30,000 będzie traktowana jako dodatkowy kredyt, oprocentowany według aktualnych stawek banku.
Trzeba mieć na uwadze, że banki wymagają dość krótkiego odstępu czasowego pomiędzy sprzedażą domu a kupnem nowej nieruchomości. Completion dates nie muszą odbywać się dzień po dniu, ale obowiązuje ustalony przez kredytodawcę maksymalny odstęp czasu, w którym obydwie daty muszą mieć miejsce. Zazwyczaj jest to od 30 do 90 dni, a w niektórych przypadkach polityka banku pozwala nawet do 6 miesięcy. Jeśli kredytobiorcy nie uda się kupić nowej nieruchomości w tym czasie, porting zostanie unieważniony, a on będzie musiał występować o nowy kredyt hipoteczny od zera. Dodatkowo, zostanie naliczona opłaca ERC.
Czy porting zostanie mi udzielony?
Jak wcześniej wspomniałem, mortgage porting nie jest automatyczny i nigdy nie masz gwarancji, że będziesz mógł go wykonać. Decyzja banku zależy tutaj od wielu różnych czynników. Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy Twój kredyt jest portable, czyli czy dopuszcza możliwość portingu. Jest to definiowane już na początku twojej współpracy z bankiem, przy ustalaniu warunków kredytu. Informacja o tym powinna znajdować się w umowie kredytowej lub w innych dokumentach, które dostałeś wraz z kredytem. Jeśli nie jesteś pewien co do interpretacji zapisów o portingu, dobrym pomysłem będzie skontaktowanie się ze swoim doradcą kredytowym lub bezpośrednio z kredytodawcą.
Drugim decydującym czynnikiem jest ponowna ocena zdolności kredytowej. Zanim bank wyrazi zgodę na porting, najpierw sprawdzi, czy nadal kwalifikujesz się do przyznanych Ci warunków. Zostaną więc sprawdzone twoje dochody, ogólna sytuacja finansowa (łącznie ze współczynnikiem DTI) oraz credit score. Jeśli któryś z tych czynników się diametralnie zmienił — na przykład znacząco się zmniejszyło się twoje wynagrodzenie z uwagi na zmianę pracy lub nabyłeś kilka innych dużych zobowiązań i ich spłata pokrywa zbyt dużą część twoich dochodów —bank może odmówić udzielenia zgody na porting. Zanim podejdziesz do ponownej oceny zdolności kredytowej, dobrym pomysłem będzie sprawdzenie swojego credit score i ewentualne podjęcie działań w celu jego poprawy. Rozpatrywany będzie również współczynnik Loan to Value (LTV) nowego kredytu. Jeżeli okaże się on zbyt niekorzystny dla banku, aby mogło dojść do portingu, będziesz musiał uiścić dodatkowy wkład własny.
Innymi możliwymi czynnikami, które mogą uniemożliwić Ci wykonanie portingu, są kwestie związane stricte z nową nieruchomością, czyli jej cechy uznawane przez bank za ryzykowne. Mogą to być np.:
- Niski lease (np. tylko 60 lat);
- Budownictwo nietradycyjne (np. prefabrykowany dom);
- Obecne problemy strukturalne;
- Ograniczenia w aktach własności.
Mortgage porting a remortgage — co wybrać?
Mortgage porting i remortgage to dwa zupełnie różne mechanizmy, które stosowane są w różnych sytuacjach. Dla lepszego zrozumienia ich korzyści, podamy przykłady sytuacji, w których dane rozwiązanie będzie lepszym pomysłem.
Remortgage
Refinansowania kredytu dokonuje się głównie w sytuacjach, kiedy celem jest zmiana swoich warunków kredytu na korzystniejsze lub zmiana rodzaju produktu hipotecznego. Najbardziej popularna sytuacja, w której remortgage się przydaje, to zakończenie okresu promocyjnego, kiedy to stopa oprocentowania zmienia się z promocyjnej na SVR, często znacząco wzrastając.
Mortgage porting
Na porting decydują się osoby, które chcą wymienić nieruchomość na inną, zachowując dotychczasowe warunki kredytu hipotecznego. Przykładem może być sytuacja pana Jana, który trzy lata temu uzyskał kredyt na bardzo preferencyjnych warunkach — pięcioletni okres promocyjny z oprocentowaniem wynoszącym 3%. Teraz chce wymienić nieruchomość na inną, a aktualne stawki w bankach są dużo wyższe, sięgając nawet 5%. Dokonuje on więc portingu, dzięki czemu może kupić nową nieruchomość i przez następne 2 lata nadal płacić odsetki wynoszące tylko 3%.
Kiedy mortgage porting się nie opłaca?
Niekiedy może się wydawać, że porting jest odpowiednim rozwiązaniem dla danej zaistniałej sytuacji. Warto jest jednak wziąć pod uwagę kilka czynników, które faktycznie definiują opłacalność takiej decyzji.
- Twoje oprocentowanie jest niewiele niższe od aktualnych stóp rynkowych – jeśli różnica jest niewielka, np. rzędu 0.5%-1%, może się okazać, że koszty portingu zniwelują jego opłacalność do minimum;
- Twój okres promocyjny kończy się w niedalekiej przyszłości – jeżeli do zakończenia okresu promocyjnego zostało Ci tylko kilka miesięcy, oszczędność wynikająca z portingu może być znikoma;
- Kupujesz dużo droższą nieruchomość i potrzebujesz dużej nadwyżki – wysoka kwota top-up może podwyższyć współczynnik LTV kredytu, co ograniczy dostępność korzystnych warunków lub będzie wymagało dodatkowego wkładu własnego.
Podsumowanie
Mortgage porting to mechanizm pozwalający przenieść warunki swojego aktualnego kredytu hipotecznego na nową nieruchomość. Takie rozwiązanie wiąże się z ponowną oceną zdolności kredytowej oraz kosztami, co sprawia że nie zawsze jest opłacalne. Dużą zaletą portingu jest to, że można zarówno pożyczyć większą kwotę i kupić droższą nieruchomość, jak i mniejszą, bez konieczności zapłaty ERC. Pamiętaj, że porting nie jest automatyczny i bank musi wyrazić na niego zgodę — może się zdarzyć, że przez obniżenie twojej zdolności kredytowej nie będziesz w stanie dokonać portingu.
Leave a Reply