Kredyt hipoteczny na dom do remontu

Jeśli znalazłeś dla siebie idealną nieruchomość, ale wymaga ona remontu, nadal możesz sfinansować jej zakup kredytem hipotecznym. Musisz mieć jednak na uwadze, że w zależności od stanu wybranego domu i twojej sytuacji finansowej, będziesz musiał wybrać odpowiedni produkt hipoteczny i prawdopodobnie zapłacisz nieco większe odsetki. Zrozumienie wszystkich ważnych mechanizmów pozwoli Ci natomiast na dokonanie najbardziej korzystnego wyboru oraz na szybki powrót do atrakcyjnego oprocentowania. W tym artykule wyjaśnimy wszystkie najważniejsze kwestie dotyczące finansowania nieruchomości potrzebującej remontu.

Ocena stanu nieruchomości – czy specjalny produkt na pewno jest mi potrzebny?

Fakt, że nieruchomość potrzebuje remontu nie zawsze oznacza, że konieczne jest szukanie hipoteki remontowej (o niej w dalszej części artykułu) lub innego produktu, który pozwala uzyskać dodatkowe środki na remont — jeśli stan nieruchomości jest odpowiednio dobry, nadal możesz starać się o standardowy kredyt hipoteczny.

Polityki banków pozwalają im na udzielanie standardowych kredytów mieszkaniowych pod różnymi warunkami. Jednym z wymogów jest zdatność do zamieszkania — oznacza to, że dany budynek nie wymaga poważnych napraw strukturalnych, a wszystkie instalacje działają poprawnie. Jeśli zastanawiasz się, czy wybrana przez Ciebie nieruchomość może być sfinansowana standardowym kredytem hipotecznym, ten warunek powinien być twoim pierwszym punktem odniesienia.

Jeśli wybrana przez ciebie nieruchomość nie wymaga prac, takich jak naprawa dachu lub fundamentów, wymiana instalacji elektrycznej, gazowej lub wodnej albo walka z poważną pleśnią lub grzybem, prawdopodobnie bank zgodzi się na udzielenie standardowego kredytu.

Pamiętaj, że w przypadku standardowych kredytów hipotecznych bank wycenia nieruchomość w jej obecnym stanie, a nie po planowanym remoncie. Oznacza to, że środki na prace remontowe nie są automatycznie uwzględnione w kredycie, a wszelkie koszty związane z poprawkami po zakupie domu musisz pokryć samodzielnie.

Istnieje natomiast opcja dogadania się z bankiem, że kwota kredytu zostanie podniesiona (oczywiście jeśli twoje affordability na to pozwala). Wiąże się to zazwyczaj z wymogiem wniesienia większego wkładu własnego lub pogorszenia warunków umowy kredytowej.

Przykładowo, załóżmy że kupujesz nieruchomość za £200,000 i przewidujesz remont za £20,000. Współczynnik LTV produktu, na który chcesz się zdecydować wynosi 80%. Aby więc go utrzymać jednocześnie podwyższając saldo kredytu do £220,000, musisz wnieść £44,000 wkładu własnego zamiast pierwotnych £40,000.

Pamiętaj, że nie każdy bank zgodzi się na taką operację. Niektórzy pożyczkodawcy mogą postawić bardziej rygorystyczne warunki lub zupełnie odmówić podwyższenia kwoty kredytu.

Kredyt hipoteczny na dom do remontu – jakie mam opcje?

Jeśli nieruchomość którą wybrałeś wymaga remontu poważniejszego niż poprawki kosmetyczne lub drobne naprawy, co do zasady masz dwie możliwości — Refurbishment Mortgage, zwany również Renovation lub Home Improvement Mortgage albo Bridging Loan, czyli kredyt pomostowy. Obydwa produkty pozwalają na zakup nieruchomości i przeprowadzenie remontu, jednak działają na nieco innych zasadach.

Refurbishment Mortgage

Standard Refurbishment Mortgage to produkt, który jest szczególnie przeznaczony do finansowania nieruchomości potrzebujących remontu i działa on na nieco innych zasadach niż standardowe kredyty. Po pierwsze, przeprowadzane są dwie wyceny – pierwsza wykazuje ile dana nieruchomość jest warta w momencie jej zakupu, a druga szacuje wartość, którą nabierze po remoncie. Jest to jeden z czynników, na których podstawie bank zadecyduje, jak duży kredyt możesz otrzymać oraz na jakie warunki powinien się zgodzić.

Bank wymaga również szczegółowego kosztorysu oraz harmonogramu prac. Bez tego narażałby się on na duże ryzyko finansowe – jeśli kredytobiorca nie doszacowałby kosztów remontu i zabrakłoby mu środków w połowie prac, bank mógłby zostać z nieukończonym, trudnym w sprzedaży domem. Wymaga on więc spisu dokładnych ofert od certyfikowanych wykonawców oraz odpowiednio przemyślanego planu przeprowadzenia remontu. Kosztorys musi obejmować margines błędu ustalany przez bank, zazwyczaj 10% – 20%. Poniżej przedstawimy przykład bardzo uproszczonego harmonogramu prac:

• Etap 1: Rozbiórka, wywóz gruzu, osuszanie ścian.
• Etap 2: Prace konstrukcyjne (np. nowe nadproża, dach).
• Etap 3: Instalacje (elektryka, hydraulika – tzw. first fix).
• Etap 4: Tynkowanie, montaż kuchni i łazienki (second fix).
• Etap 5: Wykończenie i dekoracja.

W przypadku refurbishment mortgage bank najpierw finansuje zakup nieruchomości, a pozostałe środki na remont wypłaca w transzach. Harmonogram takich wypłat jest ściśle powiązany z przygotowanym przez ciebie harmonogramem prac (oczywiście jeśli został zaakceptowany przez bank). Po ukończeniu każdego z etapów twój nowy dom odwiedza rzeczoznawca bankowy, który potwierdza ukończenie etapu oraz zgodność prac z harmonogramem oraz kosztorysem i wyraża zgodę na wypłacenie następnej transzy.

Pamiętaj, że na czas remontu musisz zaopatrzyć się w specjalną polisę ubezpieczeniową o nazwie renovation insurance, ponieważ zwykłe ubezpieczenie nieruchomości nie działa podczas wykonywania prac. Koszt takiego ubezpieczenia mieści się zazwyczaj w granicach £500 – £1,500 za cały okres remontu.

Refurbishment mortgage jest z założenia produktem krótkoterminowym, z uwagi na raty składające się z samych odsetek (ze stosunkowo wysokim oprocentowaniem). Po zakończeniu remontu podejmuje się więc odpowiednie działania, w zależności od celu zakupu nieruchomości:

• Jeśli zamierzasz w niej zamieszkać, dokonujesz remortgage na zwykły kredyt mieszkaniowy, dzięki któremu będziesz mógł płacić niższe odsetki i z każdą ratą spłacać kapitał;
• Jeśli chcesz wynajmować nieruchomość, przekształcasz refurbishment mortgage na kredyt inwestycyjny (BTL), który również jest produktem typu interest-only;
• Jeśli chcesz zarobić na szybkiej inwestycji (tzw. flipping), sprzedajesz nieruchomość zarabiając na różnicy pomiędzy ceną odsprzedaży, a całkowitym kosztem inwestycji.

Oczywiście ocena zdolności kredytowej przy remortgage przebiega wtedy według klasycznych założeń danego produktu hipotecznego. Jeśli okazałoby się, że twoja zdolność kredytowa uległa drastycznemu spadkowi podczas przeprowadzania remontu i nie będzie Cię stać na remortgage, najprawdopodobniej będziesz zmuszony sprzedać nieruchomość od razu po remoncie.

Znaczenie brokera kredytowego przy refurbishment mortgage

Przy kredytach typu refurbishment, broker kredytowy odgrywa o wiele większą rolę niż w przypadku klasycznych produktów hipotecznych. Jego obecność jest kluczowa od samego początku całego procesu, ponieważ jest niezbędna do uzyskania dostępu do ofert kredytowych. Rynek kredytów typu refurbishment jest relatywnie niewielki, ponieważ duże banki rzadko oferują tego rodzaju finansowania, koncentrując się na standardowych produktach hipotecznych. W efekcie rozwiązania refurbishment są zazwyczaj dostępne wyłącznie poprzez mniejszych, wyspecjalizowanych pożyczkodawców i często nie są oferowane bezpośrednio klientom indywidualnym.

Tak jak w każdym innym przypadku, do znalezienia najbardziej korzystnej oferty najlepiej sprawdzi się whole-of-market broker, czyli doradca mający dostęp do całego rynku. Kiedy inni brokerzy są powiązani z konkretnymi instytucjami i mogą proponować tylko wybrane produkty, doradca całorynkowy jest w pełni niezależny i może znaleźć najbardziej atrakcyjne oferty na rynku.

W przypadku kredytów refurbishment bardzo trudnym zadaniem jest sporządzenie odpowiedniego kosztorysu. Broker, który ma doświadczenie w takich sprawach, będzie w stanie pomóc w:

• przygotowaniu dokumentu w taki sposób, aby był on logiczny dla banku;
• udokumentowaniu twojego doświadczenia w tego rodzaju operacjach lub odpowiednim uzasadnieniu braku doświadczenia;
• ustalenia, czy zamierzona strategia wyjścia jest możliwa do wykonania (sprawdzi on czy na podstawie Twoich dochodów będziesz mógł za 6-12 miesięcy dostać standardowy kredyt BTL lub mieszkaniowy, aby spłacić ten pierwszy).

Oprócz tego, broker często pomaga w komunikacji z bankiem i rzeczoznawcą, gdy przychodzi moment uwolnienia kolejnej transzy środków. Jeśli pojawiłby się problem na budowie (np. opóźnienie, niespodziewany wzrost kosztów), dobry broker może w twoim imieniu negocjować z bankiem, aby nie wstrzymywał finansowania.

Bridging loan

Bardzo ciekawą i często używaną alternatywą dla refurbishment mortgage jest bridging loan, czyli pożyczka pomostowa. Działa ona na zupełnie innych zasadach i jest o wiele bardziej elastyczna. Banki traktują ją jako finansowanie oparte na aktywach (Asset-based), co oznacza, że większe znaczenie ma wartość domu po remoncie i strategia wyjścia niż Twoje zarobki z etatu.

Przy bridging loan przechodzisz tylko powierzchowną ocenę zdolności kredytowej, która, jak wcześniej wspomniano, jest głównie skupiona na exit strategy. Bank bardziej interesuje to, co zamierzasz zrobić po zakończeniu remontu oraz jak zamierzasz to zrobić niż twoje zarobki i sytuacja finansowa. Analityk bankowy analizuje twój plan i wydaje zgodę na udzielenie pożyczki. Aby ułatwić sobie akceptację wniosku, bardzo dobrze jest posiadać decision in principle banku, w którym zamierzasz dokonać remortgage po wyremontowaniu domu – taki dokument pokazuje, że najprawdopodobniej będziesz w stanie wziąć następny kredyt, a więc bank udzielający bridging loan ponosi mniejsze ryzyko.

Pożyczki pomostowe są bardzo również są produktami interest only. Spłacanie ich różni się jednak zdecydowanie od innych rodzajów kredytów, ponieważ zazwyczaj działają one na zasadzie “rolled-up interest”. Oznacza to, że nie istnieją miesięczne raty, a skumulowane odsetki spłaca się na sam koniec, przy remortgage lub sprzedaży nieruchomości. Oprocentowanie tego rodzaju kredytów jest bardzo wysokie – podawane w skali miesiąca, zazwyczaj wynosi od 0.7% do 1.5% miesięcznie:

Przykładowo, jeśli wziąłeś kredyt na £300,000, a oprocentowanie wynosi 1%, co miesiąc naliczają się odsetki w wysokości £3,000.

Bridging loan jest znany z tego, że uzyskanie finansowania jest bardzo szybkie. Podczas gdy proces starania się o refurbishment mortgage trwa często od 4 do 8 tygodni, pożyczkę pomostową można uzyskać nawet w 7-14 dni.

Regulacja kredytów

Zarówno pożyczki pomostowe, jak i kredyty typu refurbishment dzielą się na uregulowane i nieuregulowane, a ich rodzaj zależy od celu, w jakim kupujesz nieruchomość. Jeśli masz w planach wyremontować ją i w niej zamieszkać, pożyczka zaliczy się do tych uregulowanych, co oznacza że będzie ona pod ścisłym nadzorem Financial Conduct Authority (FCA), czyli instytucji zajmującej się ochroną konsumentów wobec instytucji finansowych oraz ich ogólną regulacją. W takim przypadku bank ma obowiązek przestrzegać wielu reguł, które chronią Ciebie, jako klienta przed kłopotami finansowymi, a Ty masz prawo do zgłaszania skarg do Financial Obudsman Service. Pożyczki nieuregulowane są udzielane inwestorom, którzy kupują nieruchomość w celach inwestycyjnych. Umożliwiają one większą elastyczność co do warunków umowy oraz struktury pożyczki, ale niosą za sobą większe ryzyko.

Jeśli decydujesz się na pożyczkę pomostową, musisz pamiętać, że nawet jeśli jest ona uregulowana, nadal stanowi większe ryzyko finansowe od refurbishment mortgage – z uwagi na wysokie oprocentowanie samego kredytu oraz jeszcze wyższe oprocentowanie odsetek karnych, każde niespodziewane opóźnienie, które sprawia że nie jesteś w stanie spłacić kredytu w terminie może prowadzić do drastycznego podwyższenia kosztów całej operacji

Refurbishment mortgage czy bridging loan – co wybrać?

Refurbishment mortgage i bridging loan to dwa zupełnie różne produkty, które z uwagi na swoją charakterystykę lepiej sprawdzą się w różnych sytuacjach. Poniżej opiszemy w jakich sytuacjach dany produkt będzie lepszym rozwiązaniem.

Refurbishment mortgage

Klasyczny refurbishment mortgage jest przede wszystkim bezpieczniejszy i tańszy. Z uwagi na to, będzie on lepszym wyborem dla osób, które chcą kupić nieruchomość w słabym stanie technicznym, wyremontować ją i zamieszkać w niej na lata. Jest to idealne rozwiązanie, które umożliwia szybkie przejście na zwykłą hipotekę przy utrzymaniu małych kosztów i niskiego ryzyka.

Jeśli chodzi o inwestorów, refurbishment mortgage powinni wybierać Ci, którzy nie czują się do końca pewnie z inwestowaniem w nieruchomości i chcą mieć pewien margines bezpieczeństwa. Dodatkowo, taki rodzaj kredytu będzie lepszy, jeśli przewiduje się długi remont – odsetki z reguły są mniejsze niż w kredytach pomostowych, a więc wybranie refurbishment mortgage może się bardziej opłacać.

Bridging loan

Kredyty pomostowe są z reguły przeznaczone dla bardziej zaawansowanych inwestorów, którzy mają doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości i są gotowi na podjęcie większego ryzyka. Szybki proces uzyskania środków pozwala na wykonanie większej ilości inwestycji w ciągu roku oraz umożliwia np. zakup domu na aukcji, gdzie na zapłatę ma się tylko 28 dni.

Pożyczki pomostowe raczej nie są zalecane dla osób, które kupują nieruchomość do remontu aby w niej później zamieszkać, choć czasami są one jedyną opcją – banki mogą odmawiać udzielenia refurbishment mortgage na nieruchomości w bardzo złym stanie. Wtedy można skorzystać z pożyczki pomostowej, jednak należy pamiętać, że niesie ona za sobą większe ryzyko oraz koszty. Jeśli decydowałbyś się na taką operację, a nie masz doświadczenia z remontowaniem nieruchomości, dobrze abyś nawiązał współpracę z zaufanym doradcą kredytowym.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości do remontu z wykorzystaniem kredytu hipotecznego jest jak najbardziej możliwy. Wybór odpowiedniego produktu zależy przede wszystkim od stanu technicznego nieruchomości oraz Twojej sytuacji i celu. Jeśli nieruchomość wymaga jedynie drobnych, kosmetycznych prac, bank zazwyczaj zgodzi się na udzielenie klasycznego kredytu mieszkaniowego lub kredytu typu buy to let (jeśli zamierzasz ją wynajmować). W przypadku nieruchomości w gorszym stanie, wymagającej gruntownego remontu, dostępne są bardziej specjalistyczne rozwiązania, takie jak refurbishment mortgage lub bridging loan (pożyczka pomostowa). Z reguły refurbishment mortgage jest opcją bezpieczniejszą i tańszą pod względem oprocentowania, jednak oferuje mniejszą elastyczność. Bridging loan daje znacznie więcej możliwości, ale wiąże się z wyższymi kosztami i większym ryzykiem.