Jak uzyskać wstępną decyzję kredytową na kredyt hipoteczny w UK?

Zanim przejdziesz do szukania twojego przyszłego domu i aplikowania o kredyt hipoteczny, musisz uzyskać wstępną decyzję banku, czy w ogóle jesteś w stanie dostać finansowanie. Takie oświadczenie profesjonalnie nazywa się Agreement in Principle (AiP) lub Decision in Principle (DiP) i jest wydawane przez bank na samym początku całego procesu zakupu nieruchomości. W tym artykule wyjaśnimy czym ono dokładnie jest oraz jak zwiększyć swoje szanse na jego uzyskanie.

Decision in Principle

Wstępna decyzja kredytowa w Wielkiej Brytanii to dokument wydawany przez pożyczkodawcę, który potwierdza, że instytucja jest skłonna udzielić Ci kredytu na określoną kwotę. Co ważne, nie daje ona pełnej gwarancji, że aplikacja kredytowa zostanie rozpatrzona pozytywnie, ale stanowi pewnego rodzaju zielone światło do dalszego starania się o własny dom.

Decision in Principle wydawana jest na podstawie wstępnej oceny zdolności kredytowej. Jest to bardzo uproszczona procedura, ale dość precyzyjnie sprawdza twoje możliwości i sytuację finansową. W 2026 roku zazwyczaj stosuje się tutaj technologię Open Banking, która sprawia, że cały proces jest jeszcze szybszy niż kilka lat temu. Oczywiście, jeśli nie chcesz wyrazić zgody na zastosowanie takich technologii na twoich kontach, możesz przynieść dokumenty w formie PDF.

Jak wygląda taka ocena zdolności kredytowej?

Przede wszystkim sprawdzane są twoje dochody i wydatki. Bank analizuje twoje źródła dochodu pod kątem wysokości zarobków oraz stabilności samych źródeł, przy czym ten pierwszy czynnik decyduje głównie o affordability, a drugi o tym, czy w ogóle bank jest skłonny udzielić Ci kredytu. Affordability, czyli maksymalna kwota pożyczki jest zazwyczaj obliczana jako 4 lub 4,5-krotność rocznych dochodów. Przykładowo, jeśli zarabiasz rocznie £45,000, twoje affordability będzie wynosiło od około £180,000 do maksymalnie £202,500 (jeśli twoja sytuacja jest bardzo stabilna i masz wysoki wkład własny). Jeśli chodzi o stabilność dochodów, dopóki nie masz historii częstych zmian pracy, raczkującego samozatrudnienia lub do czynienia z bardzo ryzykownym sektorem, istnieje bardzo mała szansa, że bank odmówi wydania DiP. Co do zasady jeśli twoje dochody są stabilne (najlepiej stała umowa, długi staż pracy w jednym miejscu, regularne wpływy), ten czynnik nie wpłynie w dużej mierze na decyzję kredytodawcy – poziom stabilności może jedynie nieco zmniejszać lub powiększać affordability.

Dochody pokazują bankowi ile zarabiasz. Aby upewnić się przy tym, że Cię stać na opłacanie miesięcznych rat, banki sprawdzają również twoje wydatki oraz jaką ich część już przeznaczasz na spłatę innych długów. Ma to wpływ nie tylko na całościowe affordability, ale również na maksymalną dopuszczalną miesięczną ratę kredytu. Ważnym elementem, który warto znać na tym etapie jest Debt-to-Income Ratio, czyli współczynnik zadłużenia do dochodu. Ukazuje on, jak duża część twojej pensji jest przeznaczana na pokrycie zobowiązań. Przyjmuje się, że:

• DTI poniżej 20% to bardzo dobry wynik, przy którym nie będzie żadnego problemu przy uzyskaniu kredytu;
• DTI od 20% do 40% to dobry wynik, przy którym większość kredytodawców udzieli finansowania;
• DTI od 40% do 60% to wynik który powinien zostać poprawiony, ale nadal istnieje szansa na uzyskanie kredytu;
• DTI powyżej 60% sprawia, że uzyskanie kredytu hipotecznego staje się dużym wyzwaniem.

Oprócz tego, banki sprawdzają twój Credit Score oraz Credit Report. Stamtąd dowiadują się, czy w przeszłości spłacałeś zobowiązania terminowo oraz czy w tym momencie masz jakieś otwarte długi. O ile nie twój Credit Score jest wysoki, a ty nie masz bardzo alarmujących znaków w historii kredytowej, ten etap jest tylko upewnieniem się, czy można Ci zaufać z nową pożyczką. Tutaj szczególnie ważne jest zrozumienie różnicy pomiędzy soft check oraz hard check. Soft check, czyli w dosłownym tłumaczeniu “miękkie sprawdzenie” to operacja, w której bank widzi Twoją historię, ale nie wpływa to na Twoją zdolność kredytową i nie jest widoczna dla innych instytucji. Z kolei hard check to pełne, „twarde” zapytanie kredytowe, które jest widoczne dla innych banków i może chwilowo lekko obniżyć scoring, bo oznacza bardziej szczegółową weryfikację. W większości przypadków przy wydawaniu wstępnej zgody banki stosują miękkie zapytania, jednak zdarzają się sytuacje, w których przeprowadzą hard check. Miej to na uwadze, ponieważ kilka twardych zapytań w krótkim czasie może negatywnie wpłynąć na twój scoring kredytowy.

Przy wnioskowaniu o DiP podajesz informacje o przewidywanej wysokości wkładu własnego. Ta wartość również decyduje o decyzji banku oraz affordability, ponieważ znacząco wpływa na ryzyko banku. Im większy depozyt, tym mniejszy współczynnik Loan-to-Value – czyli różnica pomiędzy kwotą pożyczki a wartością nieruchomości jest większa. Dzięki temu bank ma większą pewność, że jeżeli dojdzie do przejęcia nieruchomości, nie będzie on stratny. W zamian oferuje on lepsze warunki Agreement in Principle, a później również samego kredytu.

Ile trwa i kosztuje uzyskiwanie wstępnej zgody na udzielenie kredytu?

W 2026 roku cały proces uzyskiwania Decision in Principle jest bardzo szybki i w pełni darmowy. Jak wcześniej wspomniałem, zazwyczaj używa się do tego technologii Open Banking, która dostarcza potrzebnych bankowi danych automatycznie i analizuje je komputerowo w kilka sekund. Dzięki temu wstępną zgodę można często uzyskać w przysłowiowe 5 minut. Sytuacja wygląda nieco inaczej, kiedy współpracujesz z brokerem kredytowym. Zbiera on wtedy twoje dane samodzielnie i przygotowuje je bardziej szczegółowo, po czym wysyła do wybranych banków. Chociaż ten proces jest nieco dłuższy, bo trwa nawet kilka dni, ma on wiele zalet – doradca kredytowy wie dokładnie jakie instytucje mają produkty dopasowane do twojej sytuacji, a ocena twoich finansów jest dokładniejsza.

Jak posiadanie Decision in Principle wpływa na dalsze kroki?

Uzyskanie wstępnej zgody banku jest kluczowe dla całego procesu kupna nieruchomości. Dzięki niej znasz już swój budżet i masz potwierdzenie, że bank jest skłonny udzielić Ci kredytu. Możesz więc kontynuować szukanie docelowej nieruchomości oglądając tylko opcje, które realnie są w twoim zasięgu. Warto również mieć na uwadze, że przy rozmowach lub negocjacjach ze sprzedającym posiadanie Agreement in Principle sprawia, że traktuje Cię on jako bardziej wiarygodnego i gotowego do działania kupca.

Jak zwiększyć swoje szanse na otrzymanie wstępnej decyzji kredytowej?

Zwiększanie swoich szans na otrzymanie Decision in Principle polega głównie na ulepszaniu swojej zdolności kredytowej, ponieważ to właśnie ona jest analizowana przez bank. Zanim jednak opiszemy konkretne metody na poprawienie swojej sytuacji, przypomnimy, że oprócz potwierdzenia przez bank, że jest on skłonny udzielić kredytu, AiP zawiera jeszcze jeden parametr – kwotę pożyczki. Jeśli chciałbyś ją znacząco zwiększyć, nie ma na to innej rady niż podniesienie swoich zarobków. W tym przypadku banki są niestety nieugięte i bez wzorowej sytuacji finansowej trudno będzie Ci uzyskać przelicznik większy niż 4,5-krotność rocznego dochodu.

Wracając do samego rozpatrywania wniosku o DiP, w praktyce spełniając podstawowe warunki, takie jak stabilny dochód, czysta historia kredytowa i umiarkowane wydatki, nie powinieneś mieć problemu z pozytywnym wynikiem. Odrzucenie wniosku może być powodowane natomiast jednym z następujących czynników:

Negatywne wpisy w raporcie kredytowym

Jak wcześniej wspomniano, przy rozpatrywaniu wniosku o DiP, system sprawdza historię kredytową. Na blogu Własnydom.co.uk już kilka razy pojawiały się artykuły o tematyce poprawiania swojego Credit Score, dlatego zdecydowanie polecam zapoznanie się z ich treścią. Co do zasady, rodzajów problemów może być kilka:

• Błędy w historii – czasami zdarza się, że któraś z agencji zbierających informacje o twojej historii kredytowej źle zapisze lub błędnie zaktualizuje jakąś informację. Aby to sprawdzić, najlepiej jest skorzystać z portalu, który zbiera dane od kilku agencji CRA naraz (np. checkmyfile) – zaoszczędzi Ci to wiele czasu, ponieważ nie będziesz musiał sprawdzać swoich danych w każdej z agencji z osobna. Kiedy odkryjesz jakie informacje zostały błędnie zapisane, wystarczy, że skontaktujesz się z agencją, u której powstał taki zapis i poprosisz o poprawę;
• Negatywne zachowania kredytowe – twój Credit Score bardzo obniżają zachowania, które sugerują, że możesz sprawiać pożyczkodawcy problemy. Zaliczają się do nich na przykład: opóźnienia w spłatach, przekraczanie limitów kart kredytowych lub zaległości nawet na mniejszych zobowiązaniach. Jeśli już masz dużo takich wpisów w swoim raporcie kredytowym, jedynym sposobem na poprawę sytuacji będzie odczekanie kilkudziesięciu miesięcy jednocześnie spłacając wszystkie zobowiązania na czas. Negatywne wpisy utrzymują się przez 6 lat, więc czekanie na ich zniknięcie nie ma sensu – w praktyce po 12-24 miesiącach regularnych spłat Credit Score się podniesie;
• Brak historii kredytowej – nieposiadanie żadnej historii związanej z zadłużeniem negatywnie wpływa na decyzje banku. Zazwyczaj kredyt jest nadal możliwy, ale affordability może być mniejsze i może być potrzebny większy wkład własny;
• Bardzo negatywne wpisy – ostatnią kategorią problemów są te najpoważniejsze wpisy, które mają katastrofalny wpływ na Credit Score. Mowa tutaj o Country Court Judgments (CCJ’s), czyli wyrokach sądowych za długi, niespłaconych zobowiązaniach, bankructwie lub IVA (Individual Voluntary Arrangement), czyli formalnym planie spłaty z udziałem syndyka. Niestety, jeśli twój raport kredytowy zawiera tego typu wpisy, jedynym co możesz zrobić, to czekać aż się zestarzeją – znikną one z raportu po 6 latach, ale podczas tego okresu z każdym rokiem będą tracić na znaczeniu.
  

O swój Credit Score zdecydowanie jest warto dbać już dużo wcześniej niż moment, w którym starasz się o kredyt. Pamiętaj, że każde opóźnienie w spłacie lub problem z uregulowaniem zobowiązania będzie mieć swoje konsekwencje i odbije się na twoim raporcie kredytowym.

Ogranicz wydatki i zobowiązania

Wiesz już, że przy rozpatrywaniu wniosku o wstępną decyzję kredytową bank sprawdza twoje zadłużenie oraz wydatki. Aby zwiększyć swoje szanse na pozytywny wynik, możesz się odpowiednio przygotować. Na początku wspominałem o współczynniku Debt-to-Income – może być on twoim punktem wyjścia. Spróbuj go obliczyć, a następnie zastanów się, jakie zobowiązania możesz zamknąć lub ograniczyć, aby go zmniejszyć. Oprócz tego zwróć również uwagę na otwarte kredyty, z których nie korzystasz – choć nie wpływają na twoje DTI, mogą one być negatywnym sygnałem dla banku.

Podobną taktykę możesz obrać ze swoimi comiesięcznymi wydatkami. Na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku o DiP spróbuj utrzymać stabilne i przewidywalne wydatki, ograniczając większe, mało potrzebne zakupy. Nie chodzi tutaj o rezygnowanie z każdej możliwej subskrypcji czy przerzucenie się z samochodu na transport publiczny, ale o pokazanie bankowi swojej prawdziwej sytuacji finansowej, niezaburzonej nagłymi wydatkami. Dzięki temu ukażesz się mu jako stabilny i odpowiedzialny klient.

Postaraj się o stabilny dochód

Niezależnie od tego czy pracujesz na etacie, czy prowadzisz działalność gospodarczą, dla banku ważne jest to, aby twój dochód był stabilny. Kiedy już dostaniesz finansowanie i będziesz regularnie spłacać raty, zmiana pracy nie ma większego znaczenia. Zanim jednak twoja finalna aplikacja nie zostanie zatwierdzona, zmiana miejsca pracy może być dla banku sygnałem alarmowym, że twoje dochody nie są aż tak stabilne, jak wydawałoby się na początku.

Nie istnieje jedna sztywna zasada co do tego, czy można zmieniać pracę podczas lub przed staraniem się o kredyt, jednak banki posługują się pewną logiką. Nagła zmiana pracy może zupełnie nie zaszkodzić, a nawet być korzystna dla kredytobiorcy, jeśli nowa praca:

• jest w tej samej branży;
• nie ma okresu próbnego;
• oferuje wyższą pensję;
• oferuje stałą umowę (permanent contract).

W innym wypadku taka zmiana stanowi ryzyko, że pożyczkodawca odrzuci twój wniosek, ponieważ uzna to za zbyt ryzykowne.

Uzbieraj większy wkład własny

Uniwersalną metodą zarówno na zwiększenie kwoty kredytu oraz poprawienie jego warunków, jak i zwiększenie swoich szans na uzyskanie Decision in Principle jest zadeklarowanie większego wkładu własnego. Takie działanie bezpośrednio obniża ryzyko banku, a więc i pozwala mu zaoferować Ci lepsze warunki. Przed składaniem wniosku oblicz, na jakie LTV kredytu możesz liczyć i spróbuj uzyskać najniższe, jak się da. W Wielkiej Brytanii przyjmuje się, że aby uzyskać dobre warunki kredytu maksymalna wartość to 85%, a najlepiej aby kredyt miał 80% lub 75%. Na rynku są oczywiście dostępne produkty z 90%, 95% lub nawet 100% LTV, jednak są one mniej atrakcyjne i przy gorszych innych czynnikach zdolności kredytowej mogą być trudniej dostępne.

Mój wniosek o Decision in Principle został odrzucony – co robić?

Jeśli twoja aplikacja o wstępną zgodę banku została odrzucona, najprawdopodobniej stało się tak z przyczyn wymienionych we wcześniejszej części artykułu, które bezpośrednio związane są z twoją zdolnością kredytową. Powinieneś więc zapoznać się z każdą z możliwych przyczyn i dołożyć wszelkich starań, aby ją naprawić – skorzystaj z metod opisanych wyżej. Nie zawsze będziesz mógł to zrobić od razu, więc daj sobie kilka miesięcy na wypracowanie lepszej zdolności kredytowej. W większości przypadków po 3 – 6 miesiącach stosowania dobrych praktyk powinieneś być w stanie bez problemu otrzymać Agreement in Principle.

Oprócz tego, absolutnie najlepszym co możesz zrobić, jest współpraca z doradcą kredytowym.

Rola doradcy kredytowego przy wnioskowaniu o AiP

Broker kredytowy odgrywa wiele kluczowych ról podczas całego procesu kupna nieruchomości, a na samym początku przy wnioskowaniu o AiP jest również niezastąpiony. Dzięki swojej wiedzy na temat lenderów oraz ocen zdolności kredytowej, potrafi on niemal od razu wskazać, co może powodować błędy w twojej aplikacji. Razem z nim jesteś w stanie określić precyzyjny plan przygotowania do aplikacji o kredyt w taki sposób, że odrzucenie któregokolwiek z wniosków będzie bardzo mało prawdopodobne. Doradca wie również, do których pożyczkodawców najlepiej zwrócić się o kredyt i którzy z nich wykonają wstępną ocenę zdolności kredytowej metodą Soft Check w taki sposób, aby nie zostawiła ona śladów w twoim raporcie kredytowym.

Podsumowanie

Uzyskanie wstępnej zgody kredytowej w większości przypadków jest szybkie proste i przyjemne. Po jej zdobyciu możesz kontynuować szukanie wymarzonego domu, a sprzedawcy mogą Ci zaufać, że jesteś gotowy na zakup. Czasami jednak pojawiają się problemy, zazwyczaj związane ze zdolnością kredytową. Rozwiązanie ich często wymaga czasu, jednak przy stosowaniu się do odpowiednich porad, jesteś w stanie pomyślnie wnioskować o DiP już w ciągu kilku miesięcy. Pamiętaj, że jeśli masz jakiekolwiek problemy z uzyskaniem Agreement in Principle, zawsze możesz skorzystać z usług brokera kredytowego, który będzie w stanie Ci wszystko wytłumaczyć oraz pomóc w następnej aplikacji