Rozwód przy wspólnym kredycie hipotecznym w UK – szczegółowe omówienie tematu

Temat rozwodu jest bardzo niewygodny i niechętnie poruszany na portalach informacyjnych. Nie ma się co dziwić — jest to sytuacja niezwykle trudna, szczególnie jeśli na małżonkach ciąży duże zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego. Aby ograniczyć stres i niebezpieczeństwo finansowe do minimum, dobrze jest wiedzieć jakie działania możesz podjąć w takiej sytuacji. W tym artykule opowiemy, jakie możliwości mają osoby odpowiedzialne za kredyt, które decydują się na rozwód.

Założenia wspólnego kredytu hipotecznego i konsekwencje z nimi związane

Joint Mortgage, czyli wspólny kredyt hipoteczny, to kredyt, za który odpowiedzialne są dwie lub więcej osób. W kontekście małżeństw mówimy tutaj o parze współkredytobiorców decydującej się na wspólne zobowiązanie. W takiej sytuacji bank podpisuje umowę kredytową z obydwoma małżonkami naraz, co sprawia, że stają się oni równie odpowiedzialni za kredyt — jeśli raty przestałyby być spłacane, bank będzie wymagał uregulowania zaległości od obydwu osób jednocześnie.

Wspólna ocena zdolności kredytowej

Bardzo ważną rolę w Joint Mortgage odgrywa wspólna ocena zdolności kredytowej. Dzięki temu że za kredyt odpowiedzialne są dwie osoby, ich zdolność kredytowa może zostać połączona w jedną. W rezultacie affordability liczone jest podwójnie, a małżonkowie mogą kupić nieruchomość często nawet dwa razy droższą niż byłoby to możliwe gdyby o kredyt aplikowali oddzielnie. Ten fakt ma ogromne znaczenie w momencie potencjalnego rozwodu, ponieważ jeśli jedna osoba miałaby zostać właścicielem nieruchomości, jej affordabilty może nie być wystarczająca dla domu, który został kupiony w wyniku połączenia zdolności kredytowych dwóch osób. Przeczytasz o tym więcej w dalszej części artykułu.

Współwłasność nieruchomości

Wspólny kredyt hipoteczny nie ma wpływu na kwestie własności nieruchomości — to współkredytobiorcy decydują, jaka będzie proporcja udziałów w nieruchomości każdego z nich i kogo imię i nazwisko będzie widniało w Land registry. Można wyróżnić trzy możliwości:

Joint tenants

Joint Tenants to najpopularniejsza opcja wśród małżeństw z uwagi na swoją prostotę i brak konkretnego podziału udziałów. W tym przypadku mówi się o współwłasności, która nie jest określona udziałami, a traktowana jako w pełni “wspólna” własność obydwu właścicieli.

Oprócz tego, ważną różnicą między tą, a drugą formą współwłasności jest tzw. Right of survivorship, czyli prawo przeżycia. Joint Tenancy z góry przewiduje zastosowanie tego prawa i nie ma możliwości jego usunięcia. Na jego mocy, jeśli któryś z małżonków umrze, jego własność automatycznie przechodzi na współwłaściciela, a nie trafia do masy spadkowej. W konsekwencji tego, nieruchomość będzie w całości należała do masy spadkowej osoby, która umrze w drugiej kolejności.

Taki układ jest wygodny dla małżeństw, jednak w przypadku konfliktów między małżonkami może być bardziej problematyczny niż inna forma współwłasności, jaką jest Tenants in Common, głównie z uwagi na częste pomijanie dokumentu declaration of trust. Taki dokument sporządza się przy zakupie nieruchomości, a określa on zasady między innymi co do podziału własności lub sprzedaży nieruchomości. W skrócie, stanowi on instrukcję rozwiązania problemów, która jest gotowa zanim takowe w ogóle się pojawią.

Chociaż declaration of trust zalecane jest głównie w przypadku współwłasności typu Tenants in Common, jeśli decydujesz się na Joint Tenancy, a chcesz zabezpieczyć się na wypadek konfliktu między tobą a małżonkiem w przyszłości, zdecydowanie warto omówić każdą ważną kwestię i sporządzić declaration of trust. Więcej na jego temat przeczytasz w naszym innym artykule.

Tenants in Common

W przypadku formy współwłasności, jaką jest Tenants in Common, kluczowe znaczenie ma struktura podziału udziałów pomiędzy małżonkami. Jest ona wyraźnie określona w procentach — może wynosić np. 50/50, 40/60, 30/70, itd.. Każdy z małżonków ma wtedy konkretną część nieruchomości, która stanowi ich osobistą własność i może zostać sprzedana, przekazana w ramach transfer of equity lub przekazana do masy spadkowej w przypadku śmierci (Right of survivorship w tym przypadku nie obowiązuje).

Struktura udziałów jest określana przy zakupie nieruchomości przez małżonków, którzy ustalają te wartości między sobą. Może ona zależeć na przykład od wysokości wniesionych wkładów własnych lub od ustaleń co do tego, kto w jakiej części opłaca raty kredytu. Współwłaściciele mają tutaj pełną dowolność.

Jak wcześniej wspomniałem, w przypadku Tenants in Common zawsze bardzo zalecane jest sporządzenie dokumentu declaration of trust. Jest tak z uwagi na większą elastyczność układu pomiędzy małżonkami, która rezultuje większą ilością potencjalnych przyczyn konfliktów w przypadku rozpadu małżeństwa.

Joint Borrower Sole Propietor Mortgage

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage (JBSP Mortgage) to rodzaj wspólnego kredytu hipotecznego, w którym dwie lub więcej osób są odpowiedzialne za kredyt, ale tylko jedna z nich staje się właścicielem nieruchomości. Wśród małżeństw taki układ jest raczej mało popularny, jednak zdarzają się sytuacje, w których pary decydują się właśnie na niego.

Może to być na przykład sytuacja, w której tylko jeden z małżonków posiada status First Time Buyer i chce wykorzystać korzyści z nim związane. Aby w przypadku Joint Mortgage było to możliwe, obydwie osoby muszą posiadać status FTB — w innym wypadku nie mogą oni skorzystać z ulgi podatkowej, lepszych ofert kredytowych przeznaczonych dla kupujących po raz pierwszy lub z rządowych programów pomocowych. Taka zasada dotyczy jednak tylko kwestii nabywania udziałów — jeśli małżonkowie ustalą, że osoba, która nie ma statusu First Time Buyer nie otrzyma żadnych udziałów w nieruchomości, mogą oni wziąć wspólny kredyt JBSP i skorzystać z benefitów FTB.

Należy jednak pamiętać, że nawet jeśli osoba nie będąca właścicielem udziałów w nieruchomości wniosła wkład własny i spłaca raty kredytu, nie może się ona domagać praw do nieruchomości w przypadku jej sprzedaży lub konfliktów występujących przy rozwodzie. W świetle prawa jest ona wtedy odpowiedzialna tylko i wyłącznie za kredyt hipoteczny, ale nie za nieruchomość.

Rozwód przy wspólnym kredycie hipotecznym – możliwości

Sprzedaż nieruchomości

Najbardziej podstawową opcją, która w dużej ilości przypadków eliminuje każdy problem, jest sprzedaż nieruchomości i spłacenie kredytu hipotecznego z uzyskanych środków. Jeśli obydwie osoby zgadzają się na takie rozwiązanie i żadna z nich nie wykazuje chęci pozostania właścicielem domu, jest to najbardziej optymalne rozwiązanie.

Early Repayment Charge

Istotnym czynnikiem, o którym należy pamiętać przy przedwczesnej spłacie kredytu jest opłata Early Repayment Charge (ERC), która może zostać nałożona przez bank. Taka opłata zazwyczaj obowiązuje tylko i wyłącznie podczas okresu promocyjnego, a więc jeśli dopiero co wzięliście kredyt lub niedawno dokonaliście refinansowania, najprawdopodobniej będziecie musieli takową uiścić. Wysokość ERC zależy od polityki banku i zawsze zapisana jest w umowie kredytowej. Zazwyczaj wynosi ona kilka procent pozostałego salda kredytu i maleje z każdym kolejnym rokiem okresu promocyjnego — przykładowo, 5% w pierwszym roku, 4% w drugim, itd.

Podział zysków ze sprzedaży nieruchomości

Zasadniczym pytaniem i jednocześnie przyczyną wielu konfliktów jest to, jak dzielone są środki stanowiące zysk ze sprzedaży. Z uwagi na stale rosnące ceny nieruchomości i kilka lat spłacania kapitału, po sprzedaży domu i spłaceniu kredytu zazwyczaj zostaje nadwyżka, która jest dzielona pomiędzy rozwodników. To, do kogo trafią pieniądze zależy od konkretnej sytuacji.

Najprostszy scenariusz przewiduje brak declaration of trust i formę własności typu Joint Tenants. W takim wypadku zysk ze sprzedaży automatycznie dzielony jest po równo. Nawet jeśli declaration of trust zostało sporządzone i zakłada inny podział zysków, będzie ono egzekwowane tylko jeśli obydwie strony się na to zgadzają. Jeśli któraś osoba nie będzie się zgadzać z takimi ustaleniami, sąd najprawdopodobniej orzeknie równy podział zysków (przepisy prawne dotyczące formy własności, jaką jest Joint Tenants mają większą moc niż dokument declaration of trust).

Z kolei przy Tenants in Common, declaration of trust jest bardziej istotnym czynnikiem. Jeśli takowy dokument istnieje, określa on do kogo trafiają pieniądze po sprzedaży domu. Chociaż ma on w tym przypadku dużo większą moc, pamiętaj, że nie jest on absolutny. W przypadku konfliktu może się zdarzyć, że jedna ze stron będzie próbowała go podważyć podczas rozprawy sądowej, na przykład twierdząc, że:

• została do niego zmuszona;
• nie rozumiała go;
• dokument był sprzeczny z ustaleniami;
• po jego podpisaniu strony działały inaczej.

W sprawach rodzinnych (w tym rozwodowych), sąd często bierze pod uwagę realne zachowanie stron, a więc może zainteresować się kwestią podziałów płatności lub tym, kto faktycznie ponosił koszty. Wyrok przewidujący podział środków inny niż wskazany w declaration of trust jest mało prawdopodobny, ale możliwy.

Jeśli formą własności jest Tenants in Common, ale declaration of trust nie został sporządzony, domyślny podział zysków zakłada równą część dla każdej ze stron. Jest to jednak o wiele łatwiejsze do podważenia niż w przypadku Joint Tenants i w sądzie można argumentować swoje zdanie kwestiami, takimi jak:

• jak wygląda struktura udziałów;
• jak wygląda struktura wniesionych wkładów własnych;
• kto w jakiej mierze opłacał raty kredytu;
• kto ponosił koszty związane z zakupem, utrzymaniem i sprzedażą nieruchomości;
• jak zachowywali się współwłaściciele podczas trwania współwłasności.

To po części ukazuje, jak ważny jest dokument declaration of trust przy formie własności, jaką jest Tenants in Common.

Przejęcie nieruchomości przez jedną ze stron

Jeśli jedna z osób wyraża chęć pozostania właścicielem nieruchomości, jak najbardziej istnieje taka możliwość. Taka operacja musi jednak zostać uzgodniona przez obydwie strony oraz zatwierdzona przez bank. Pierwszą kwestią, na jaką należy zwrócić uwagę jest cena udziałów osoby rezygnującej. Choć istnieje możliwość zrzeknięcia się swojej części, w praktyce zazwyczaj dochodzi do transakcji pomiędzy rozwodnikami, w której to jedna osoba kupuje udziały od drugiej. Ich wartość jest określana przez profesjonalną wycenę nieruchomości wykonywaną przez rzeczoznawcę oraz ustalenia sądowe.

Kiedy kwestia udziałów zostanie rozwiązana, następnym krokiem jest doprowadzenie do przeniesienia własności (transfer of equity). Aby było to możliwe, osoba starająca się o pełne prawa do nieruchomości musi uzyskać zgodę obecnego pożyczkodawcy lub przeprowadzić remortgage, tym razem będąc jedynym kredytobiorcą.

Zasadniczym warunkiem jest tutaj wystarczająca zdolność kredytowa osoby pozostającej w nieruchomości. Wynika to z faktu, że przy ocenie ryzyka kredytowego podczas aplikacji o kredyt, pod uwagę brana była zdolność kredytowa obydwu osób, co znacząco podnosiło affordability. Jeśli jedna ze stron chciałaby zatrzymać nieruchomość, a jednocześnie przenieść całe zobowiązanie hipoteczne na siebie, będzie ona musiała wykazać, że jej sytuacja finansowa na to pozwala.

Gdyby zdarzyło się, że zdolność kredytowa danej osoby nie jest wystarczająca, aby zatrzymać nieruchomość musiałaby ona znaleźć innego współkredytobiorcę lub wnieść większy wkład własny — w innym wypadku nie ma wyjścia innego niż sprzedanie nieruchomości.

Kontynuowanie spłacania wspólnego kredytu

Inną opcją, która jest wybierana dużo rzadziej, jest nierozwiązywanie kredytu i kontynuowanie spłaty aż do samego końca. W takim wypadku jedna z osób zazwyczaj zostaje w nieruchomości (np. z dziećmi), a druga wyprowadza się, jednocześnie nadal spłacając kredyt. Dzięki temu, w perspektywie kilkunastu lat, para byłych małżonków może uwolnić się od hipoteki i sprzedać dom, zarabiając na długoterminowej inwestycji.

Takie rozwiązanie jest jednak bardzo ryzykowne — wspólne, długoterminowe zobowiązanie finansowe z osobą, której nie możesz w pełni zaufać, może prowadzić do powstania konfliktów. Jeśli nie masz całkowitej pewności co do tej decyzji, nie jest ono zalecane.

Jeśli zdecydowałbyś się na taki ruch, koniecznie omów z byłym partnerem plan spłaty kredytu od rozwodu do samego końca, ustalcie zasady dotyczące ewentualnych nadpłat oraz refinansowań oraz poświęćcie czas na zrozumienie konsekwencji obowiązującej formy współwłasności — to ten czynnik najbardziej definiuje prawa obydwu osób i stanowi podstawę do rozwiązywania potencjalnych konfliktów.

Odroczona sprzedaż

Warto wiedzieć o dwóch rozwiązaniach stosowanych przez sąd przy sprawie rozwodowej, które zobowiązują właścicieli do sprzedaży nieruchomości dopiero przy określonych okolicznościach. Mowa tutaj o Mesher Order oraz Martin Order — są to dwa bardzo podobne do siebie mechanizmy, które w pewien sposób chronią finansowo rozwodników lub ich dzieci.

Mesher Order stosuje się w celu zapewnienia dzieciom stabilnego środowiska do czasu osiągnięcia przez nie pełnoletności. Oznacza to, że jeśli istnieje ryzyko, że sprzedaż dotychczasowego domu mogłaby znacząco pogorszyć warunki mieszkaniowe dzieci, sąd może wydać Mesher Order, który wstrzymuje sprzedaż nieruchomości do momentu osiemnastych urodzin najmłodszego dziecka.

Martin Order z kolei jest stosowany w sytuacjach, kiedy po sprzedaży mogłyby nastąpić u którejś ze stron inne trudności finansowe lub osobiste, niezwiązane z dziećmi. Okoliczności sprzedaży są wtedy precyzyjnie określane przez sąd.

Negative Equity przy rozwodzie

Niebezpieczną ewentualnością, na jaką musisz być przygotowany to wystąpienie tzw. negative equity, czyli sytuacji w której saldo kredytu przekracza wartość nieruchomości. Może się tak zadziać, jeśli po zakupie wartość nieruchomości zamiast wzrosnąć, z różnych powodów diametralnie spadła. Jeśli rozwodzisz się w momencie, kiedy twoja nieruchomość wykazuje negative equity, powinieneś mieć to na uwadze i dołożyć wszelkich starań, aby stracić jak najmniej pieniędzy.

Umowną zasadą przy negative equity jest “zakaz sprzedaży nieruchomości”. Oczywiście nie jest ona przymusowa, a przestrzeganie jej czasami jest niemożliwe, ale wynika ona ze zrozumienia całego mechanizmu negative equity i pomaga właścicielom domów uchronić jak największą część ich pieniędzy. Jeśli nieruchomość zostałaby sprzedana, środki uzyskane z transakcji nie pokryłyby całego kredytu hipotecznego, co oznacza że trzeba by było dopłacić brakującą kwotę ze swojej kieszeni. W rezultacie lepiej jest wstrzymać się ze sprzedażą nieruchomości i poczekać aż jej wartość wzrośnie.

To może być szczególnie utrudnione w przypadku rozwodu. O ile stosunki między stronami na to pozwalają, warto dołożyć starań, aby nieruchomość nie została od razu sprzedana, co oznaczałoby natychmiastową stratę finansową. Aby utrzymać własność, można rozważyć próbę kontynuacji spłacania wspólnego kredytu, chociaż do momentu pozbycia się negative equity. Innymi rozwiązaniami są wykupienie udziałów drugiej osoby (często lepiej jest wydać dodatkowe pieniądze i utrzymać własność niż oddać nieruchomość i pozostać ze zobowiązaniem) lub staranie się o odroczenie sprzedaży narzucone przez sąd.

Innym rozwiązaniem, które również wymaga współpracy byłych małżonków, jest wyprowadzenie się z dotychczasowego domu i jego wynajęcie. Może być to możliwe dzięki zasadzie forbearance (wyrozumiałości wobec klienta w trudnej sytuacji życiowej).

Standardowo, aby móc legalnie wynajmować nieruchomość w UK, należy posiadać kredyt typu Buy-to-Let (BTL), który wymaga co najmniej 20-25% wkładu własnego (equity). W sytuacji rozwodu, gdy kapitał jest niski lub występuje wspomniane negative equity, refinansowanie na BTL może być technicznie niemożliwe. Pożyczkodawca może wtedy zaoferować wykorzystanie nieco zmodyfikowanej Consent to Let – czyli tymczasowej zgody na wynajem bez zmiany obecnego produktu hipotecznego. Dzięki temu raty mogą być pokrywane z czynszu, co chroni obie strony przed natychmiastową stratą finansową. Pamiętaj, że takie rozwiązanie nie będzie dostępne zawsze – zależy to od banku i jego polityki.

Podsumowanie

Rozwód to z pewnością bardzo trudna sytuacja, która sprzyja powstawaniu konfliktów na wielu płaszczyznach. Jeśli na tobie i na twoim partnerze ciąży wspólny kredyt hipoteczny, dobrze abyś znał możliwe rozwiązania problemów i rozumiał mechanizmy, które podczas nich zachodzą. Jeśli dopiero przygotowujesz się do zaciągnięcia Joint Mortgage, powinieneś znać konsekwencje takiego wyboru od samego początku. Z reguły, po rozwodzie istnieją 4 możliwości:

• Sprzedaż nieruchomości;
• Przejęcie nieruchomości przez jedną osobę;
• Kontynuacja wspólnego spłacania kredytu;
• Odroczona sprzedaż.

Twoje prawa w dużej mierze zależą od wybranej formy własności (joint tenants lub tenants in common) oraz od obecności dokumentu declaration of trust (szczególnie ważnego przy tenants in common).