Jak możesz pomóc swojemu dziecku kupić nieruchomość w UK?

Jeśli twoje dorosłe dziecko przymierza się do zakupu swojej pierwszej nieruchomości, z pewnością możesz być dumny. Niestety, w 2026 ceny nieruchomości są bardzo wysokie, co utrudnia dużej ilości osób otrzymanie kredytu na korzystnych warunkach. System kredytowy w Wielkiej Brytanii umożliwia jednak wiele sposobów na pomoc finansową ze strony rodziców, które wcale nie muszą się wiązać z koniecznością przelewania dziesiątek tysięcy funtów na większy wkład własny. W tym artykule przyjrzymy się tym rozwiązaniom i doradzimy, jak możesz pomóc swojemu dziecku w zakupie nieruchomości.

Zakup nieruchomości przez młodą osobę – co musisz wiedzieć

Zanim omówimy poszczególne formy wsparcia ze strony rodziców przy zakupie nieruchomości, przyjrzyjmy się najpierw sytuacji Twojego dziecka.

Najważniejsza kwestia to status First Time Buyer (FTB) – jeśli twoje dziecko nie było nigdy właścicielem żadnej nieruchomości ani w UK, ani w innym kraju na świecie, jest ono traktowane jako First Time Buyer, czyli kupujący po raz pierwszy. Termin ten nie tylko opisuje osobę kupującą swoją pierwszą nieruchomość, ale również jest oficjalną kategorią prawną i podatkową, upoważniającą do korzystania z preferencyjnych ofert, ulg podatkowych i programów pomocowych.

Jakie korzyści zapewnia status First Time Buyer?

Po pierwsze, osoby ze statusem FTB objęte są ogromną ulgą przy Stamp Duty Land Tax, czyli podatku od zakupu nieruchomości. Podczas gdy standardowe stawki wyglądają następująco:

stawki dla osób ze statusem First Time Buyer są dużo niższe:

Oznacza to dużą oszczędność, którą można brać pod uwagę od samego początku procesu zakupu nieruchomości.

Inną świetną korzyścią, która często jest pomijana, jest możliwość skorzystania z konta Lifetime ISA w celu uzbierania środków na wkład własny. Takie konto jest finansowo wspierane przez rząd, który do każdej wpłaty właściciela dodaje dodatek w wysokości jej 25%. Oznacza to, że jeśli przez rok twoje dziecko odłoży chociaż £2,000, dostanie kolejne £500 w bonusie. Mimo rocznego limitu wpłat wynoszącego £4,000, Lifetime ISA stanowi świetny sposób na oszczędzanie na wkład własny.

Jeśli twoje dziecko ma status First Time Buyer, warto jest również zaznajomić się z zasadami programu First Homes Scheme (FHS). Jest to rządowy program pomocowy, który pozwala kupującym po raz pierwszy zakupić nowo wybudowaną nieruchomość ze zniżką od 30% do nawet 50%. Chociaż brzmi to bardzo atrakcyjnie, okazja do skorzystania z FHS nie zdarza się często, a taktyka zakupowa powinna polegać raczej na dopuszczeniu możliwości, że akurat okazja się pojawi podczas szukania ofert. Dzieje się tak, ponieważ domów objętych programem First Homes Scheme jest oddawanych bardzo mało.

Oprócz tego, warto wiedzieć, że oferty kredytowe dla osób ze statusem First Time Buyer są często niżej oprocentowane. Widać to m.in. na stronie HSBC – zwróć uwagę, że stopa procentowa w zakładce “First Time Buyers” jest w większości przypadków niższa. Jest to spowodowane taktyką sprzedażową banków – chętnie przyciągają one nowych klientów, którzy mogą zostać z nimi na dłużej (istnieje większa szansa że First Time Buyer zostanie z jednym kredytem na lata niż osoba, która wielokrotnie go zmieniała).

Zdolność kredytowa młodej osoby

Jeśli twoje dziecko przymierza się do zakupu nieruchomości, najprawdopodobniej zdążyło już zbudować optymalny Credit Score. Jest to wynik analizy przeprowadzonej przez agencje CRA (Credit Reference Agencies) na podstawie jego historycznych danych finansowych. Credit Score ukazuje jak wiarygodnym kredytobiorcą jest badany. Przed aplikacją o kredyt hipoteczny warto jest sprawdzić swój wynik i dołożyć wszelkich starań, aby go poprawić. Jeśli twoje dziecko jeszcze tego nie zrobiło, wytłumaczymy na czym to polega.

Aby sprawdzić swój Credit Score najlepiej jest skorzystać z serwisu, który zbiera informacje z kilku najważniejszych biur CRA i łączy je w jeden raport. Idealnym narzędziem jest tutaj Checkmyfile, który za pomocą przyjaznego interfejsu ukazuje, jak wysoki jest wynik, jakie dane się na to złożyły oraz z jakiej agencji CRA pochodzą dane informacje. Na tym etapie warto jest sprawdzić, czy raport kredytowy nie zawiera błędów – czasami zdarza się, że któraś z agencji nie zaktualizuje informacji o tym, że któraś z pożyczek została spłacona lub jakaś płatność uregulowana. Wtedy należy się skontaktować z odpowiednim biurem i poprosić o korektę. Nawet najmniejszy błąd w raporcie może obniżać wynik Credit Score o kilka punktów.

Przed aplikacją o kredyt hipoteczny warto jest również podjąć działania mające na celu poprawę Credit Score. Istnieje kilka operacji, które można zrobić od ręki, które wpływają na punktację. Należą do nich:

• Rejestracja w Electoral Roll;
• Szybkie uregulowanie zaległych płatności;
• Zmniejszenie ilości aktywnych zobowiązań krótkoterminowych;
• Obniżenie wykorzystania dostępnych limitów kredytowych.

Więcej o budowaniu dobrego Credit Score i sposobach na jego poprawę przeczytasz w naszym artykule.

Jakie są sposoby na pomoc swojemu dziecku w zakupie mieszkania?

Kiedy już wiesz w jakiej sytuacji jest twoje dziecko i na jakie korzyści może liczyć ze strony banków i rządu, nadchodzi czas, abyś zastanowił się, w jaki sposób sam możesz mu pomóc. Poniżej przedstawimy twoje możliwości oraz doradzimy, w jakich sytuacjach warto się nad nimi zastanowić.

Gifted Deposit

Najbardziej popularną metodą na finansową pomoc swojemu potomkowi w zakupie nieruchomości jest oczywiście przekazanie dodatkowej gotówki na powiększenie wkładu własnego. Dzięki temu jego ogólna zdolność kredytowa znacząco wzrośnie, a bank będzie mógł obniżyć oprocentowanie lub polepszyć warunki umowy. Powiększenie wkładu własnego to jeden z najlepszych sposobów na zwiększenie szansy na otrzymanie atrakcyjnej oferty kredytowej.

Taki mechanizm profesjonalnie nazywa się Gifted Deposit i działa na zasadzie darowizny, czyli jest w pełni zwolniony z podatku i wymaga potwierdzenia, że darczyńca nie oczekuje zwrotu pieniędzy. W tym celu przygotowuje się tzw. Gifted Deposit Letter, czyli list zawierający kwotę, relację między stronami i oświadczenie o braku roszczeń. Oprócz tego, bank wymaga również udokumentowanego pochodzenia pieniędzy, które są przekazywane – mogą to być np. wyciągi bankowe prowadzące do odpowiednich źródeł.

Ile powinienem dołożyć?

To, ile pieniędzy najlepiej jest dopłacić dziecku do wkładu własnego, zależy od indywidualnej sytuacji. Najważniejszą zasadą, o której trzeba wiedzieć jest to, że banki stosują określone dopuszczalne stawki współczynnika Loan-to-Value, zwykle zmieniające się co 5% – przykładowo, LTV może wynosić 95%, 90%, 85% itd. Jeśli twoje dziecko ma wystarczająco oszczędności odpowiadających 9% wartości nieruchomości, warto byłoby dołożyć taką kwotę, aby wkład własny wyniósł chociaż 10% wartości (choć im więcej, tym lepiej – warunki kredytu znacząco się polepszą przy depozycie 15% lub 20%).

Jeżeli aktualne oszczędności pozwalają na wkład własny odpowiadający np. 11% wartości nieruchomości, zastanów się, czy twoja sytuacja finansowa pozwala na dodanie pozostałych 4% w ramach Gifted Deposit. Jeśli nie masz takiej możliwości, LTV kredytu zostanie na poziomie 90%, a ty będziesz mógł wykorzystać posiadaną gotówkę na inny sposób, opisany w dalszej części artykułu.

Inheritance Tax

Ważną kwestią, o której należy tutaj wspomnieć jest prawo dotyczące podatku od spadków, czyli Inheritance Tax. Chociaż napisałem wcześniej, że Gifted Deposit jest w pełni zwolniony z podatku, istnieje jeden haczyk. Mowa tutaj o tzw. “pułapce 7 lat“, która wlicza darowiznę do masy spadkowej, jeśli darczyńca umrze w ciągu 7 lat od jej przekazania, a jego majątek przekracza £325,000. Takie przepisy zostały wprowadzone, aby uniemożliwić starszym osobom rozdanie majątku zaraz przed śmiercią, a zarazem uniknięcie opodatkowania. Warto jest mieć to na uwadze i zastanowić się, jak pułapka 7 lat może wpłynąć na twoją indywidualną sytuację – jeśli masz obawy, że może ona w przyszłości obciążyć twoje dzieci, dobrym pomysłem będzie zainteresowanie się bardziej kompleksowymi metodami planowania spadkowego (np. skorzystaniem z funduszu powierniczego) lub wykupienie ubezpieczenia na życie, które zrekompensuje twoim dzieciom Inheritance Tax na wypadek twojej śmierci.

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage (JBSP) to mechanizm, który w ostatnich latach zyskał bardzo dużą popularność z uwagi na duże efekty połączone z małą odpowiedzialnością (w większości przypadków). JBSP działa na zasadach klasycznego Joint Mortgage, ale jedna ze stron nie zostaje wpisana do Title Deeds jako właściciel nieruchomości. W uproszczeniu, kredyt hipoteczny jest wspólny, ale nieruchomość już nie.

Działa to w bardzo prosty sposób – aplikujesz o kredyt razem ze swoim dzieckiem. Tylko ono jest wpisywane do akt własności, co oznacza, że nieruchomość należy w 100% do niego. Ty oficjalnie odpowiadasz za kredyt hipoteczny, ale nie oznacza to, że musisz spłacać raty, ani mieć jakikolwiek wkład finansowy. Przy kredytach wspólnych bank daje pełną dowolność co do tego, kto opłaca raty oraz kto zapewnia wkład własny. Dopóki więc twoje dziecko będzie opłacało raty w terminie, ty nie masz żadnych zobowiązań finansowych (chyba, że umówisz się ze swoim dzieckiem inaczej, np. że będziesz opłacać co 2 ratę). Wartość, jaką wprowadzasz do aplikacji o kredyt nie ukazuje się w dodatkowych środkach, ale w zmniejszeniu ryzyka dla banku:

Zasadniczą zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że zdolność kredytowa liczona jest podwójnie. Kiedy analityk bankowy widzi, że za kredyt odpowiedzialna jest osoba bardzo stabilna finansowo, z dobrymi zarobkami i własną nieruchomością, ma on zielone światło do zaklasyfikowania takiego kredytu jako “pożyczki niskiego ryzyka”. W rezultacie affordability zwiększa się często ponad dwukrotnie, a bank może zaproponować bardzo korzystne warunki oraz niskie oprocentowanie. W połączeniu z wysokim wkładem własnym, JBSP Mortgage to prosta droga do taniego kredytu hipotecznego z elastycznymi warunkami umowy.

Z faktu, że nie zostajesz wpisany do akt własności wynikają jeszcze dwie inne korzyści:

• Twoje dziecko zachowuje status First Time Buyer i może z niego skorzystać – jeśli zostałbyś współwłaścicielem nieruchomości, nie mogłaby być ona zakupiona na zasadach FTB, ponieważ prawo wymaga, aby wszyscy przyszli właściciele go posiadali;
• Podatek Stamp Duty liczony jest według stawek dla osób, które nie mają innej nieruchomości – twój dom się nie liczy, ponieważ formalnie nie będziesz właścicielem.

Co się stanie, kiedy moje dziecko przestanie spłacać raty?

Kiedy decydujesz się na Joint Mortgage ze swoim dzieckiem, odpowiadasz za kredyt dokładnie w takim samym stopniu jak ono. Dopóki więc raty są opłacane, możesz spać spokojnie. Problem pojawia się wtedy, kiedy pojawiają się zaległości w ratach. Jeśli twoje dziecko przestanie płacić, bank będzie domagał się uregulowania zaległości od Ciebie. To, w jaki sposób rozwiążecie ten problem zależy tylko od was – możesz zgodzić się na opłacanie rat dopóki twoje dziecko nie wyjdzie z dołka finansowego lub wspólnie poprosić bank o obniżenie raty lub wakacje kredytowe.

Family deposit Mortgage

Ciekawym produktem, który pozwala wykorzystać zaoszczędzone środki do pomocy dziecku w zakupie nieruchomości, ale jednocześnie nie angażować ich na stałe jako wkładu własnego, jest Family Deposit Mortgage. Polega on na mechanizmie tzw. lokaty zabezpieczającej, która tworzona jest przez rodzinę kupującego. Taka lokata zamraża środki na jakiś czas (zazwyczaj kilka lat) i traktuje je jako zabezpieczenie kredytu, dodatkowo pomnażając je o dany procent. Dzięki temu, mimo tego że rzeczywisty wkład własny się nie powiększył, bank traktuje kredyt jakby miał niższe LTV niż w rzeczywistości. Przykładowo, jeśli twoje dziecko uzbiera 10% wartości nieruchomości, a ty umieścisz kolejne 10% na lokacie zabezpieczającej, kredyt ma nadal 90% LTV, ale bank traktuje go jakby miał 80%. Dzięki temu ryzyko banku jest obniżone, a warunki kredytu się polepszają.

Co ciekawe, główny produkt tego typu na rynku o nazwie “Family Springboard Mortgage” od banku Barclays zakłada, że przy odpowiedniej lokacie zabezpieczającej, LTV kredytu może wynosić aż 100% – oznacza to, że twoje dziecko mogłoby wziąć kredyt hipoteczny bez żadnego wkładu własnego, jedynie z twoją lokatą zabezpieczającą. Takie rozwiązanie nie jest jednak do końca zalecane, ponieważ tak wysokie LTV zawsze wiąże się z wysokim oprocentowaniem, a warunki uzyskane dzięki 15% lokacie nigdy nie będą równały się 15% wkładowi własnemu (nie wspominając już o wysokim ryzyku wystąpienia negative equity, które uniemożliwia część operacji na kredycie lub nieruchomości). Mechanizm działa najlepiej, kiedy wkład własny jest uiszczony, a zdolność kredytowa jest dodatkowo zwiększona lokatą rodzinną.

Jeśli wszystkie raty będą opłacane w terminie, lokata wraz z naliczonymi odsetkami zostanie uwolniona po określonym w umowie czasie (zazwyczaj 3-5 lat). Gdyby pojawiły się opóźnienia z płatnościami, bank ma prawo do przedłużenia tego okresu. O ile więc twoje dziecko będzie opłacało raty, będziesz mógł odzyskać zamrożone pieniądze. Jeżeli jednak doszłoby do repossession, czyli przejęcia nieruchomości przez bank, pieniądze z twojej lokaty będą w pierwszej kolejności użyte do uregulowania straty banku.

Dzięki Family Deposit Mortgage, zamrażając swoje środki na 5 lat, możesz znacząco pomóc twojemu dziecku w uzyskaniu bardziej korzystnych warunków kredytu. Za sprawą spłacania kapitału w ratach, w tym czasie LTV kredytu się obniży, co w połączeniu z potencjalnie wyższymi zarobkami nowego właściciela będzie stanowić solidną podstawę do refinansowania kredytu na jeszcze bardziej atrakcyjny produkt, tym razem bez twojej pomocy.

Family Offset Mortgage

Family Offset Mortgage jest innym produktem, który może pozwolić Ci pomóc swojemu dziecku bez przeznaczania środków bezpośrednio na wkład własny (choć tak jak w innych przypadkach – w połączeniu z tym mechanizmem będzie dawał jeszcze lepsze rezultaty). Mowa tutaj o kredycie z kontem offsetowym prowadzonym przez członka rodziny kredytobiorcy. Konto offsetowe to specjalny rachunek bankowy, którego zawartość obniża część odsetkową w racie kredytu:

Wysokość odsetek w racie zależna jest od pozostałego salda kredytu.

Załóżmy, że twoje dziecko wzięło kredyt na £250,000 – na samym początku pozostałe saldo wynosi właśnie £250,000 (Gdy spłaci £10,000 kapitału, pozostałe saldo zmniejszy się do £240,000).

Wpłacając na konto offsetowe £50,000 zmniejszasz kwotę, od której liczone są odsetki:

£250,000 – £50,000 = £200,000

Jeśli kredyt jest oprocentowany stopą 5%, odsetki w następnej racie wyniosą £200,000 * (5%/12) = około £833,33.

Gdyby nie byłoby konta offsetowego, wyniosłyby one £1041,66.

Korzystając z konta offsetowego, twoje dziecko ma dwie opcje:

• Skrócenie okresu kredytowania (zazwyczaj opcja domyślna) – wynika to z budowy raty kredytu. Kiedy odsetki są mniejsze, a wysokość miesięcznej raty jest taka sama, większą jej część zajmuje kapitał. Z każdym miesiącem twoje dziecko spłaca większą część kapitału, co w długoterminowej perspektywie oznacza szybszą spłatę kredytu oraz obniżenie jego całkowitego kosztu;
• Obniżenie miesięcznej raty (zazwyczaj trzeba to uzgodnić z bankiem) – drugi wariant działa bardziej krótkoterminowo, jednak również obniża całkowity koszt kredytu. Tutaj rata jest po prostu obniżona o odpowiednią kwotę, zależną od ilości pieniędzy na koncie offsetowym. Posłużymy się wartościami z wcześniej podanego przykładu: Jeśli miesięczna rata wynosiłaby £2,200, konto offsetowe z £50,000 zmniejszyłoby ją do £1991,67.

Olbrzymią zaletą Offset Mortgage jest fakt, że w każdym momencie można wpłacić lub wypłacić pieniądze z konta offsetowego, a rata kredytu na bieżąco dostosowuje się do zdeponowanej kwoty. Dzięki temu możesz dostosować strategię do twoich potrzeb, a w awaryjnych sytuacjach szybko wypłacić swoje środki.

Guarantor Mortgage

Ostatnim sposobem na pomoc dziecku w zakupieniu nieruchomości jest poręczenie kredytu własnym majątkiem. Takie rozwiązanie jest mało popularne w ostatnim czasie z uwagi na pojawienie się prostszych i bardziej atrakcyjnych alternatyw, takich jak kredyty JBSP lub Family Deposit Mortgages. Guarantor Mortgage nadal jest jednak dostępnym rozwiązaniem, dlatego warto wiedzieć na jakich zasadach działa.

Poręczenie kredytu majątkiem wpływa na ofertę podobnie do lokaty zabezpieczającej – stanowi ono zabezpieczenie dla banku, dzięki czemu kredyt może być traktowany jakby miał wyższe LTV niż w rzeczywistości (może mieć nawet 100% LTV!). Te dwa rodzaje kredytów różnią się jednak formą takiego zabezpieczenia. Podczas gdy przy Family Deposit Mortgage występuje ono w postaci gotówki ulokowanej na specjalnie wyznaczonym koncie, w przypadku Guarantor Mortgage zabezpieczeniem jest wyznaczona część majątku (im większa ona jest, tym lepsze mogą być warunki kredytu). Oznacza to, że jeśli w przypadku przejęcia nieruchomości twojego dziecka bank zaliczyłby stratę, domagałby się on uregulowania brakującej kwoty z twojego majątku. W większości przypadków poręczonym majątkiem jest dom poręczyciela (dlatego też tak mało osób się na takie rozwiązanie decyduje).

Warto pamiętać, że poręczenie może mieć charakter tymczasowy — poręczyciel zostaje zwolniony z kredytu, gdy spełniony zostanie jeden z dwóch warunków:

• Dochody kredytobiorcy wzrosną na tyle, aby samodzielnie przeszedł test zdolności kredytowej;
• Kredytobiorca spłaci taką ilość kapitału, że rzeczywiste LTV kredytu będzie pozwalać na obecne warunki.

Alternatywnie, można przeprowadzić refinansowanie kredytu i znaleźć inny sposób zabezpieczenia przy następnym.

Kiedy w takim razie decydować się na Guarantor Mortgage?

Nad rozwiązaniem, jakim jest Guarantor Mortgage można myśleć w jednej konkretnej sytuacji – kiedy twoje dziecko ma mało oszczędności na wkład własny, a ty nie masz gotówki, ale posiadasz w pełni spłaconą nieruchomość. Wtedy poręczenie kredytu może mieć sens, jednak pamiętaj, że jeśli jego nieruchomość zostanie przejęta i sprzedana, a bank zaliczy stratę, będziesz zobowiązany sprzedać swój własny dom. Chociaż takie przypadki zdarzają się bardzo rzadko, każde opóźnienie w płatności u twojego dziecka może podnosić ciśnienie. Guarantor Mortgage powinien być rozwiązaniem ostatecznym i bardzo przemyślanym – nawet jeśli nie zrobisz tego przed aplikacją, zgodnie z wymogiem FCA, kupujący ma obowiązek zapewnić Ci niezależną poradę prawną, po której podpiszesz oświadczenie, że rozumiesz wszystkie konsekwencje poręczenia.

Podsumowanie

Sposobów na pomoc swojemu dziecku w zakupie swojej pierwszej nieruchomości jest kilka, i wcale nie wszystkie polegają na powiększaniu wkładu własnego. Aby łatwo to zapamiętać, musisz pomyśleć o rozwiązaniach, które obniżą ryzyko banku w taki sposób, aby kredytobiorca dostał lepsze warunki. Należą do nich:

• Gifted Deposit (podwyższa LTV);
• Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage (podwyższa affordability i nakłada odpowiedzialność za kredyt na bardziej wiarygodną osobę);
• Family Deposit Mortgage (zapewnia dodatkowe zabezpieczenie dla banku);
• Guarantor Mortgage (zapewnia dodatkowe zabezpieczenie dla banku).

Oprócz tego, można skorzystać z Family Offset Mortgage, dzięki czemu okres kredytowania zostanie skrócony lub rata kredytu się zmniejszy.